Immobilienpreise in der Schweiz: +2% in drei Monaten

Kontext

Auf einen Blick

• Einfamilienhäuser: Preise +2% in drei Monaten
• Wohnungen: Preise +1,7% in drei Monaten
• Auf Jahresbasis: +3,6% Häuser, +5,9% Wohnungen
• Südschweiz: Wohnungen +7,4% im Jahresvergleich

Wichtige Fakten

Die nationalen Daten

Laut dem von Raiffeisen veröffentlichten und von ATS gemeldeten Transaktionsindex verzeichneten Einfamilienhäuser in der Schweiz im dritten Quartal einen Anstieg von 2,0 % im Vergleich zu den vorangegangenen drei Monaten. Die Änderung betrifft die tatsächlich gezahlten Preise, nicht die geforderten; Im gleichen Zeitraum stiegen die Wohnungen um 1,7 %.

Im Jahresvergleich vergrößert sich die Kluft zwischen den beiden Typen: Einfamilienhäuser verzeichnen +3,6 %, während Wohnungen +5,9 % erreichen. Die Quelle misst daher zwei verschiedene Zeitpunkte: die Bewegung des Quartals und die Veränderung auf jährlicher Basis. Dabei handelt es sich nicht um Angebotspreise, sondern um tatsächliche Preise.

Regionale Unterschiede

Die Fotografie ändert sich je nach Gebiet. Tessin, Graubünden und Wallis werden gemeinsam in der Südschweiz betrachtet. Hier weisen Wohnungen ein jährliches Wachstum von 7,4 % auf, den höchsten Wert im Land, während Häuser +3,3 % aufweisen. Bei den Einfamilienhäusern war mit +4,8 % die stärkste jährliche Entwicklung in Zürich zu beobachten.

Auch die Art des Ortes verändert die Lesart des Index. In Tourismusgemeinden beträgt der stärkste Anstieg bei Eigentumswohnungen 7,9 %. In den Zentren ist der Anstieg mit 5,2 % jedoch am deutlichsten bei den Häusern zu verzeichnen. Die beiden Ergebnisse beschreiben unterschiedliche Marktsegmente und sollten nicht überschnitten werden.

Fredy Hasenmaile, Chefökonom des Genossenschaftsinstituts, erinnert an den Zusammenhang mit der Finanzierung. In der Medienmitteilung erklärt er, dass die Hypothese eines möglichen Endes der Nullzinsen der Schweizerischen Nationalbank in den letzten Monaten zu einem Anstieg der Zinssätze für Festhypotheken geführt habe. Hasenmaile fügt hinzu, dass die Zinserhöhung zwar moderat sei, aber nicht ausreiche, um die Preisdynamik zu ändern, da das Angebot weiterhin knapp sei.

In den letzten fünf Jahren sind die Kosten für den Erwerb eines Eigenheims in der Schweiz um 4,9 % pro Jahr gestiegen; bei Wohnungen betrug das Wachstum 4,8 %. Für diejenigen, die den costo della vita in Svizzera verfolgen, bietet der Index somit eine eindeutige Messgröße: den Kaufpreis von Wohneigentum.

Operative Details

Der Quartalswert und der Jahreswert beantworten zwei unterschiedliche Fragen. Der erste zeigt die in den drei Monaten beobachtete Entwicklung; der zweite misst die Position auf Jahresbasis. Die Hinzunahme des Fünfjahreszeitraums eröffnet eine dritte Perspektive, die hilft, eine jüngste Beschleunigung nicht mit der von Raiffeisen angegebenen durchschnittlichen Entwicklung zu verwechseln.

Drei Zeithorizonte zur Einordnung des Index

Die Tabelle zeigt einen konkreten Unterschied: Im Quartal legen die Einfamilienhäuser stärker zu als die Wohnungen; im Jahresvergleich verzeichnen dagegen die Wohnungen den größeren Anstieg. Über den längeren Zeitraum liegen die beiden Werte nahe beieinander, mit +4,9% bei den Häusern und +4,8% bei den Wohnungen. Die Wahl des Zeithorizonts verändert somit die Einordnung, auch wenn es um denselben Markt geht.

Der zweite Aspekt ist der Standort. Die Südschweiz umfasst das Tessin, Graubünden und das Wallis, doch das stärkste Ergebnis bei den Wohnungen, +7,4%, entspricht nicht dem der Häuser in derselben Region, das bei +3,3% liegt. Bei den Häusern liegt der Jahresbestwert in Zürich bei +4,8%. Wer die Kantone vergleicht, muss daher Gebäudetyp und Region getrennt betrachten, ohne einen regionalen Wert in einen undifferenzierten Durchschnitt zu verwandeln.

Auch die Gemeindeart spielt eine Rolle. In den Tourismusgemeinden verzeichnet das Stockwerkeigentum den deutlichsten Anstieg, +7,9%; in den Zentren weisen dagegen die Häuser das stärkste Wachstum auf, +5,2%. Die Geografie des Marktes und der Immobilientyp müssen gemeinsam betrachtet werden.

Das dritte Element betrifft die Finanzierung. Die Schweizerische Nationalbank, auch als BNS/SNB bezeichnet, wird im Kommentar von Hasenmaile im Zusammenhang mit dem möglichen Ende des Nullzinsregimes erwähnt; daraus ergibt sich laut dem Experten der jüngste Anstieg der Zinsen für Festhypotheken. Seine Einschätzung ist eindeutig: Der moderate Zinsanstieg hat die Preisdynamik nicht umgekehrt, während das Angebot knapp bleibt. Um das persönliche Finanzbild zu vervollständigen, kann man den Leitfaden zu conti bancari in Svizzera konsultieren und dabei den Indexwert und die eigenen Einschätzungen getrennt halten.

Empfohlene Tools

Für eine aktuelle Schätzung nutzen Sie den Nettolohnrechner und den CHF-EUR-Wechselvergleich.

Wichtige Punkte

Um den Index in eine Vergleichsmatrix zu verwandeln, kann man eine feste Abfolge befolgen. Es geht nicht darum, externe Daten hinzuzufügen, sondern die von Raiffeisen veröffentlichten korrekt zu verwenden.

Fünf Schritte zur Auswertung

1. Bestimme die Kategorie. Gib sofort an, ob sich die Angabe auf ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung bezieht. Die beiden Kategorien verzeichneten im Quartal und auf Jahresbasis unterschiedliche Veränderungen und dürfen daher nicht zu einer einzigen Zahl zusammengefasst werden.

2. Wähle den Betrachtungszeitraum. Schreibe, ob du die drei Monate, das Jahr oder die letzten fünf Jahre betrachtest. Dieselbe Statistik erhält eine andere Bedeutung, wenn man von der vierteljährlichen Entwicklung zum für den längeren Zeitraum angegebenen jährlichen Wachstum übergeht.

3. Prüfe die Art des Preises. Der Index misst tatsächliche Transaktionspreise, nicht Angebotspreise. Diese Unterscheidung muss im Datenblatt festgehalten werden, bevor eine Veränderung mit einer anderen verglichen wird.

4. Notiere die Region. Bezieht sich der Referenzwert auf die Südschweiz, vermerke, dass sie das Tessin, Graubünden und Wallis umfasst. Für einen Vergleich der Häuser füge auch den Wert für Zürich hinzu, wenn damit die markantere Entwicklung überprüft werden soll.

5. Ergänze die Art des Ortes. Trenne touristische Gemeinden und Zentren: Die Quelle ordnet den höchsten Wert des Stockwerkeigentums den ersteren und den Wert der Häuser den letzteren zu.

Nach diesen Schritten muss die Finanzierung in einer eigenen Zeile aufgeführt werden. Die Quelle führt den jüngsten Anstieg der Zinssätze für Festhypotheken auf die Möglichkeit zurück, dass das Nullzinsregime der Schweizerischen Nationalbank endet. Der moderate Anstieg der Zinsen reicht jedoch nicht aus, um die Preisdynamik umzukehren, da das Angebot weiterhin knapp bleibt. Das Datenblatt muss daher zwischen dem Immobilienpreis, dem Zeitraum, der Region, der Art des Ortes und den für die Hypotheken genannten Bedingungen unterscheiden.

Diese Methode ermöglicht es, die Daten zu vergleichen, ohne die vierteljährlichen +2% bei den Häusern oder die +1,7% bei den Wohnungen in eine andere Angabe als die veröffentlichte umzudeuten. Für eine erste Prüfung des einkommensbezogenen monatlichen Spielraums verwende calcolatore stipendio.

Quelle: swissinfo.ch