Tasso di riferimento: fermi al minimo, ma aumento in vista

Contesto

In breve

• Tasso di riferimento fermo a 1,25% l'1° settembre 2026
• Aumento canone atteso tra fine 2027 e 2028 secondo esperti
• Se RL sale 0,25 pp, affitti aumentano del 3,00%
• BNS dovrà prima rialzare il tasso guida dallo 0,0%

Fatti chiave

• Cosa: Tasso di riferimento ipotecario svizzero (indicatore che regola i canoni d'affitto)
• Quando: Comunicazione ufficiale 1° settembre 2026
• Dove: Tutta la Svizzera (tutti i cantoni)
• Chi: UFAB (Ufficio federale abitazioni), BNS (Banca nazionale svizzera)
• Livello attuale: 1,25% dal settembre 2025
• Impatto su canoni: Rialzo di 0,25 pp consente aumento affitto del 3,00%
• Prossimo annuncio: Primo martedì del trimestre (marzo, giugno, settembre, dicembre)

Martedì 1° settembre 2026 l'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) comunicherà il nuovo tasso di riferimento ipotecario. Secondo gli specialisti interpellati dall'agenzia ATS, il tasso resterà invariato a 1,25%, il livello minimo storico raggiunto nel settembre 2025. Una buona notizia per gli inquilini svizzeri: almeno per i prossimi tre mesi non vedranno aumentare i propri canoni d'affitto.

Ma il respiro di sollievo sarà breve. Gli esperti di Raiffeisen, UBS e della banca cantonale ZKB concordano su una certezza: il rialzo arriverà, probabilmente entro il 2027 o il 2028, causando un aumento significativo degli affitti in tutta la Svizzera. Il timing dipende dalle decisioni della Banca nazionale svizzera (BNS), che dovrà eventualmente rialzare il suo tasso guida (attualmente allo 0,0%) per contenere pressioni inflazionistiche o rispondere a shock geopolitici ed energetici.

Perché il tasso non scende ulteriormente?

Il tasso di riferimento, stabilito ogni tre mesi dall'UFAB, si fonda sul tasso medio di interesse di tutti i mutui in essere sul territorio nazionale. Attualmente questo tasso medio è all'1,31%. Perché il tasso di riferimento scenda di altri 0,25 punti percentuali, il tasso medio dei mutui dovrebbe crollare a meno dell'1,125%.

Secondo Fredy Hasenmaile, capo economista di Raiffeisen, in uno scenario invariato questo livello non sarebbe raggiunto prima della metà del 2030. Prima ancora, però, il tasso medio potrebbe risalire quando la BNS rialzerà il suo tasso guida. Fabian Waltert di UBS ricorda che durante la lunga fase di tassi negativi (2015-2022), nemmeno allora si è riusciti a raggiungere il livello necessario per un ulteriore calo. Ursina Kubli, responsabile della ricerca sul settore immobiliare di ZKB, la banca cantonale di Zurigo, è categorica: "Non c'è spazio per un'altra flessione".

Dettagli operativi

Cosa significa il rialzo in concreto per chi vive in affitto?

Il tasso di riferimento regola il rinnovo dei contratti di locazione in tutta la Svizzera. Quando sale, i locatori hanno il diritto di aumentare il canone secondo una formula federale automatica. Per ogni 0,25 punti percentuali di rialzo del tasso, i proprietari possono alzare l'affitto del 3,00%. Al contrario, se il tasso scendesse, gli inquilini avrebbero la possibilità di richiedere una riduzione del 2,91%.

In concreto, se il tasso passasse da 1,25% a 1,50% (scenario medio previsto da UBS per fine 2027), ogni proprietario potrebbe aumentare i canoni del 3,00%. Per un inquilino che paga 1.200 CHF al mese, significherebbe 36 CHF in più. Per chi paga 2.000 CHF, l'aumento salirebbe a 60 CHF mensili. Non è una cifra irrilevante, soprattutto nei cantoni con costi abitativi elevati come Ginevra, Zurigo e Berna, dove gli affitti sono già tra i più cari della Svizzera.

Quando aspettarsi l'aumento secondo le banche?

UBS e ZKB stimano il rialzo entro uno-due anni, ma avvertono che shock economici improvvisi potrebbero accelerare i tempi. Se emergessero conflitti geopolitici che far schizzare i prezzi dell'energia, o se l'inflazione riprendesse più forza del previsto, la BNS potrebbe decidere di rialzare i tassi prima delle previsioni attuali. Anche la ripresa tecnologica legata all'intelligenza artificiale, accompagnata da una crescita economica robusta, potrebbe spingere la banca centrale a muoversi già a metà 2027. UBS non esclude questa possibilità, e ZKB ammette che un intervento più deciso e anticipato della banca centrale potrebbe comprimere ulteriormente i tempi.

Rischi di anticipo nel rialzo

Gli osservatori evidenziano tre fattori principali che potrebbero portare il rialzo in avanti: i conflitti geopolitici con possibile escalation in Medio Oriente (che farebbe schizzare i prezzi dell'energia), l'inflazione (che costringerebbe la BNS a intervenire prima del previsto), e la spinta tecnologica legata all'intelligenza artificiale accompagnata da una robusta ripresa economica che accelererebbe la svolta dei tassi.

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Punti chiave

Come monitorare il tasso di riferimento?

L'UFAB comunica il nuovo tasso di riferimento ogni tre mesi, il primo martedì dei mesi di marzo, giugno, settembre e dicembre. La prossima comunicazione è fissata per martedì 1° settembre 2026. Il dato ufficiale viene pubblicato sul sito dell'Ufficio federale e diffuso dai media nazionali.

Come inquilino, puoi controllare il sito dell'UFAB il giorno dell'annuncio per restare aggiornato. Se il locatore ti notifica un aumento di affitto, verifica che sia coerente con la variazione del tasso di riferimento comunicato. Consultare l'associazione inquilini del tuo cantone è una buona pratica per capire se l'importo proposto è legittimo.

Come proprietario, puoi utilizzare le previsioni delle banche per pianificare eventuali aumenti di canone in base alla variazione attesa del tasso, mantenendo sempre la trasparenza verso gli inquilini.

Contrastare un aumento illegittimo

Se ricevi una lettera di aumento dall'affitto e dubiti che sia corretto, hai diritto di opporti. Secondo il diritto federale, la contestazione deve essere presentata entro 30 giorni all'autorità di conciliazione del tuo cantone. Verifica che l'aumento sia proporzionato alla variazione del tasso di riferimento e controlla i calcoli: puoi usare strumenti di calcolo online per verificare se l'importo è coerente.

Opportunità per inquilini e locatori adesso

Finché il tasso rimane a 1,25%, gli affitti non saliranno. Se stai cercando una nuova abitazione, questo è il momento giusto per negoziare con il proprietario un contratto a lungo termine, prima che i rialzi della BNS spingano i proprietari a innalzare i prezzi. Se il tuo contratto consente rinnegotiazioni annuali, puoi aspettare l'annuncio di settembre per deciderti a rinegoziare.

I proprietari, dal canto loro, hanno il vantaggio di poter pianificare gli aumenti con anticipo, comunicando agli inquilini le variazioni del tasso quando avvengono, in modo trasparente e rispettoso dei tempi legali previsti da ogni cantone.

Fonte: swissinfo.ch