Immobilienbewertungen: Abweichungen von bis zu 13%

Kontext

Auf einen Blick

• Bewertungen weichen im Durchschnitt um 11 bis 13% ab
• Nur 30-35% der Transaktionen verfügen über verifizierte Daten
• 3% von 50'000 Franken entsprechen 1'500 Franken
• In Genf wurde der Online-Zugang 2023 abgeschafft

Wichtige Fakten

• Wer → Patrice Choffat, Gründer der Zürcher Plattform Bestag
• Thema → unterschiedliche Immobilienbewertungen und Mangel an öffentlichen Daten
• Abweichung → durchschnittlich 11 bis 13% bei mehr als 10'000 Paaren
• Daten → etwa 30-35% der in der Schweiz abgeschlossenen Transaktionen
• Methode → hedonische Modelle basierend auf Lage, Größe und Ausstattung
• Genf → Online-Zugang 2023 abgeschafft; kantonales Amtsblatt
• Studie → ZHAW; Preisunterschied von 120'461 Franken

Bei mehr als 10'000 Paaren von Immobilienbewertungen weichen selbst etablierte Marktführer im Durchschnitt um 11 bis 13% voneinander ab. Mit dieser Zahl weist Patrice Choffat, Gründer der Zürcher Plattform Bestag, auf die Variabilität der Schätzungen auf dem Schweizer Markt hin: Für dasselbe Haus können sehr unterschiedliche Werte ermittelt werden, und die Transparenz scheint nur teilweise gegeben zu sein.

In einem Interview mit der Agentur Awp führt Choffat das Problem auf zwei Elemente zurück: die Methoden, mit denen der Wert festgelegt wird, und den Mangel an öffentlichen Informationen über abgeschlossene Transaktionen. Sein Vorschlag ist, dass die Schweiz bei Immobilientransaktionen vollständig auf Open Data umstellt, wodurch seiner Ansicht nach ein beträchtlicher Transparenzgewinn erzielt würde.

Von traditionellen Methoden zu hedonischen Modellen

Die Analyse setzt in der Vergangenheit an. Historisch gesehen hinkten die Schätzungen dem Markt hinterher. Die Experten stützten sich auf alte Methoden und eine Vielzahl schwer verständlicher Parameter, die dazu dienten, ihre Intuition zu untermauern.

Das Aufkommen der hedonischen Modelle veränderte in den neunziger Jahren die Lage. Dabei handelt es sich um eine statistische Methode, die eine Immobilie anhand von Lage, Größe und Ausstattung bewertet. Für private Hypotheken auf Wohneigentum stützen sich die Banken heute ausschließlich auf diese Modelle.

Das Modell führte ein statistisches Kriterium ein, beseitigte aber nicht die Unterschiede zwischen den Schätzungen. Laut Choffat erstellen auch etablierte Marktführer weiterhin unterschiedliche Bewertungen, während die verifizierten Daten nur etwa 30-35% der in der Schweiz abgeschlossenen Transaktionen abdecken.

Das Problem der Transparenz

Das deutlichste Beispiel betrifft Genf. Jahrelang konnten die Transaktionen online im Grundbuch eingesehen werden. 2023 wurde diese Möglichkeit jedoch abgeschafft, und die Informationen wurden in das kantonale Amtsblatt übernommen, das nur noch die Parzellennummer und nicht mehr die Adresse der Immobilie aufführt.

Der von Choffat angeführte internationale Vergleich betrifft die USA, wo jede Immobilientransaktion öffentlich ist. In der Schweiz hingegen erschwert der Mangel an Daten die schnelle Überprüfung, welche Bewertung dem tatsächlichen Preis näherkommt.

Operative Details

Für Verkäufer geht es am konkretesten darum, wie sich die Vergütung des Maklers verändert, wenn sich der Endpreis verändert. Choffat hält die marginale Vergütung für entscheidend: Bei 50'000 Franken mehr ergibt eine klassische Provision von 3% 1'500 Franken. Oft gehen 60-80% an die Agentur; deshalb motiviert der Betrag den Makler laut dem Experten nicht wirklich, für einen höheren Preis zu kämpfen.

Choffat führt dieses Ergebnis an, um zu belegen, dass die Vergütungsstruktur das wirtschaftliche Ergebnis des Verkaufs beeinflussen kann, nicht nur die Kosten des Mandats.

Wettbewerb und Anreize

Der Zusammenhang mit dem Wettbewerb folgt derselben Logik. Wo die durchschnittliche Provision niedriger ist, ist der Wettbewerb stärker, und die Bewertungen der Makler liegen näher beieinander. In Märkten mit weniger intensivem Wettbewerb hingegen weichen die Schätzungen deutlich stärker voneinander ab. Die vorgeschlagene Erklärung ist wirtschaftlicher Natur: Für einen Makler mit vielen Aufträgen in einer Region kann es vorteilhaft sein, eine Immobilie etwas zu niedrig zu bewerten, um den Auftrag zu erhalten, die Immobilie schnell zu verkaufen und den Arbeitsaufwand zu begrenzen. Choffat bezeichnet dies nicht als Unehrlichkeit, sondern als individuelle Optimierung in einem Markt, der dieses Verhalten nicht bestraft.

Was mit dem Preis passieren kann

| Bewertung | In der Quelle angegebene Konsequenz | | Zu niedrig | Die Immobilie wird unter ihrem möglichen Wert verkauft | | Zu hoch | Sie findet keine Käufer; die Vermarktung zieht sich in die Länge und der Preis wird nach unten korrigiert | | Möglichst zuverlässig | Sie wird als das einzige wirkliche Mittel gegen die beiden Risiken angegeben |

Eine Vergütung mit Fixkosten kann das Problem verschärfen, insbesondere wenn sie auch ohne Verkauf fällig bleibt. Ein progressives System kann dagegen die Interessen des Maklers denen des Verkäufers annähern. Vor der Entscheidung kann der Eigentümer außerdem costo della vita in Svizzera nutzen, um den Verkauf in seiner eigenen Bilanz zu betrachten, ohne diese Darstellung mit der Bewertung der Immobilie zu verwechseln.

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Wichtige Punkte

Abschließend fordert Choffat Verkäufer auf, die Vorschläge mehrerer Anbieter zu bewerten und zu prüfen, ob deren Vergütung die Interessen des Maklers mit denen des Verkäufers in Einklang bringt. Der Vergleich sollte vor der Erteilung des Mandats erfolgen, nicht erst nach der Veröffentlichung des Preises.

Vier Prüfungen vor der Auswahl

1. Mehrere Vorschläge einholen. Bitte mehrere Anbieter um eine Bewertung und stelle die Zahlen nebeneinander. Die Quelle empfiehlt nicht, sich auf nur einen Ansprechpartner zu verlassen: Die Vielfalt dient dazu, Abweichungen zu erkennen.

2. Lass dir die Methode erklären. Prüfe, wie Lage, Größe und Ausstattung der Immobilie berücksichtigt werden. Dies sind die Elemente, auf denen die von Choffat beschriebenen hedonischen Modelle beruhen; dieser Schritt verdeutlicht den Unterschied zwischen einem statistischen Modell und dem früheren Rückgriff auf viele schwer verständliche Parameter.

3. Miss den Anreiz. Frage, wie die Vergütung des Maklers steigt, wenn der Endpreis steigt, und welcher Anteil von der Agentur einbehalten wird. Die Frage greift das im Interview genannte Kriterium der marginalen Vergütung auf.

4. Prüfe die Kosten. Lies nach, ob die Vergütung auch dann fällig wird, wenn es nicht zum Verkauf kommt. Vergleiche eine feste Vergütungsstruktur mit einer progressiven Vergütungsstruktur oder mit einem Bonus-Malus-System, das die Quelle als mögliche Angleichung der Interessen bezeichnet.

Wenn die Zahlen weiterhin weit auseinanderliegen, bitte jeden Anbieter, den Preis, die verwendeten Elemente und die vorgesehene Vergütung separat zu begründen. Dadurch entsteht keine öffentliche Angabe, die in der Schweiz fehlt, aber die verfügbaren Vorschläge werden vergleichbar. Die endgültige Entscheidung sollte daher der verlässlichsten Bewertung und einem Mandat den Vorzug geben, das nicht dazu drängt, der Schnelligkeit zulasten des möglichen Werts den Vorrang einzuräumen.

Um das Thema des Mandats von dem des Bankgeschäfts zu trennen, kannst du auch die conti bancari in Svizzera konsultieren. Um die Prüfung des vor der Entscheidung verfügbaren Budgets abzuschließen, verwende calcolatore stipendio.

Quelle: tio.ch