Évaluations immobilières : écarts jusqu'à 13%

Contexte

En bref

• Les évaluations divergent en moyenne de 11 à 13%
• Seules 30-35% des transactions disposent de données vérifiées
• 3% de 50'000 francs représentent 1'500 francs
• À Genève, l'accès en ligne a été supprimé en 2023

Faits clés

• Qui → Patrice Choffat, fondateur de la plateforme zurichoise Bestag
• Thème → évaluations immobilières divergentes et rareté des données publiques
• Écart → de 11 à 13% en moyenne sur plus de 10'000 paires
• Données → environ 30-35% des transactions conclues en Suisse
• Méthode → modèles hédoniques fondés sur l'emplacement, la taille et les équipements
• Genève → accès en ligne supprimé en 2023; feuille officielle cantonale
• Étude → ZHAW; différence de prix de 120'461 francs

Sur plus de 10'000 paires d'évaluations immobilières, même les leaders bien établis du marché divergent en moyenne de 11 à 13% les uns des autres. C'est avec ce chiffre que Patrice Choffat, fondateur de la plateforme zurichoise Bestag, attire l'attention sur la variabilité des estimations du marché suisse : une même maison peut se voir attribuer des valeurs très différentes et la transparence ne semble que partielle.

Dans un entretien accordé à l'agence Awp, Choffat attribue le problème à deux éléments : les méthodes utilisées pour fixer la valeur et la rareté des informations publiques sur les transactions conclues. Il propose que la Suisse passe entièrement à l'open data pour les transactions immobilières, avec un gain de transparence qu'il juge considérable.

Des méthodes traditionnelles aux modèles hédoniques

L'analyse remonte au passé. Historiquement, les estimations arrivaient avec retard par rapport au marché. Les experts s'appuyaient sur d'anciennes méthodes et sur une multitude de paramètres difficiles à comprendre, utilisés pour étayer leur intuition.

Dans les années 1990, l'avènement des modèles hédoniques a changé la donne. Il s'agit d'une technique statistique qui évalue un bien immobilier en fonction de son emplacement, de sa taille et de ses équipements. Aujourd'hui, pour les hypothèques privées sur le logement, les banques s'appuient exclusivement sur ces modèles.

Le modèle a introduit un critère statistique, mais n'a pas éliminé les écarts entre les estimations. Selon Choffat, même les leaders bien établis du marché continuent de produire des évaluations différentes, tandis que les données vérifiées ne couvrent qu'environ 30-35% des transactions conclues en Suisse.

Le problème de la transparence

L'exemple le plus net concerne Genève. Pendant des années, les transactions ont pu être consultées en ligne dans le registre foncier. En 2023, cependant, cette possibilité a été supprimée et les informations ont été intégrées à la feuille officielle cantonale, qui ne mentionne plus que le numéro de parcelle et non plus l'adresse du bien immobilier.

Comme point de comparaison international, Choffat cite les États-Unis, où chaque transaction immobilière est publique. En Suisse, en revanche, la rareté des données rend plus difficile de vérifier rapidement quelle évaluation est la plus proche du prix effectif.

Details pratiques

La partie la plus concrète pour les vendeurs concerne la manière dont la rémunération de l'agent évolue lorsque le prix final change. Choffat considère la rémunération marginale comme déterminante : sur 50'000 francs supplémentaires, une commission classique de 3% génère 1'500 francs. Souvent, 60-80% reviennent à l'agence ; c'est pourquoi, selon l'expert, le montant ne motive pas réellement l'agent à se battre pour un prix plus élevé.

Choffat cite ce résultat pour soutenir que la structure de la rémunération peut influer sur le résultat économique de la vente, et pas seulement sur le coût du mandat.

Concurrence et incitations

Le rapport à la concurrence obéit à la même logique. Là où la commission moyenne est plus faible, la concurrence est plus forte et les estimations des agents sont plus proches les unes des autres. Sur les marchés où la concurrence est moins intense, en revanche, les estimations divergent beaucoup plus. L'explication proposée est économique : un agent disposant de nombreux mandats dans une région peut avoir intérêt à évaluer un bien légèrement trop bas, afin d'obtenir le mandat, de vendre rapidement et de limiter son travail. Choffat ne définit pas cela comme de la malhonnêteté, mais comme une optimisation individuelle dans un marché qui ne sanctionne pas ce comportement.

Ce qui peut arriver au prix

| Évaluation | Conséquence indiquée dans la source | | Trop basse | Le bien est vendu en dessous de sa valeur potentielle | | Trop haute | Il ne trouve pas d'acheteurs ; la commercialisation se prolonge et le prix est corrigé à la baisse | | La plus fiable possible | Elle est indiquée comme l'unique véritable remède aux deux risques |

La rémunération avec des coûts fixes peut aggraver le problème, surtout lorsqu'elle reste due même sans vente. Un système progressif peut en revanche rapprocher les intérêts de l'agent de ceux du vendeur. Avant de décider, le propriétaire peut aussi utiliser le costo della vita in Svizzera pour considérer la vente dans le cadre de son propre bilan, sans confondre ce cadre avec l'évaluation du bien.

Outils utiles pour protéger votre net

Pour réduire les pertes de change, comparez le change CHF-EUR et les banques pour frontaliers.

Points cles

En conclusion, Choffat invite les vendeurs à évaluer les propositions de plusieurs soumissionnaires et à vérifier que leur rémunération aligne les intérêts de l’agent sur ceux du vendeur. La comparaison devrait avoir lieu avant de confier le mandat, et non après la publication du prix.

Quatre vérifications avant le choix

1. Recueillez plusieurs propositions. Demandez une estimation à plusieurs soumissionnaires et mettez les chiffres côte à côte. La source ne suggère pas de s’en remettre à un seul interlocuteur : la pluralité permet d’identifier les divergences.

2. Faites expliquer la méthode. Vérifiez comment sont pris en compte l’emplacement, la taille et l’équipement du bien immobilier. Ce sont les éléments à la base des modèles hédoniques décrits par Choffat ; cette étape rend lisible la différence entre un modèle statistique et le vieux recours à de nombreux paramètres difficiles à comprendre.

3. Mesurez l’incitation. Demandez comment évolue la rémunération de l’agent si le prix final augmente et quelle part est absorbée par l’agence. La question reprend le critère de la rémunération marginale indiqué dans l’interview.

4. Contrôlez les coûts. Vérifiez si la rémunération est due même lorsque la vente n’aboutit pas. Comparez une structure fixe avec une structure progressive ou avec un système de bonus-malus, que la source indique comme un alignement possible des intérêts.

Si les chiffres restent éloignés, demandez à chaque soumissionnaire de justifier séparément le prix, les éléments utilisés et la rémunération prévue. Cela ne crée pas une donnée publique qui fait défaut en Suisse, mais rend les propositions disponibles comparables. Le choix final devrait donc privilégier l’évaluation la plus fiable et un mandat qui n’incite pas à privilégier la rapidité au détriment de la valeur potentielle.

Pour dissocier la question du mandat de celle de l’opération bancaire, tu peux aussi consulter les conti bancari in Svizzera. Pour compléter le contrôle du bilan disponible avant la décision, utilise le calcolatore stipendio.

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Source: tio.ch