Mercato dell'alloggio: tra crescita demografica e offerta

Contesto

In breve

• Situazione peggiorata nel 2025 e primo semestre 2026
• Crescita demografica e affitti strettamente legati
• Crescita del parco abitativo prevista non prima del 2027

Fatti chiave

• Data: 16 settembre 2026
• Ufficio: Ufficio federale delle abitazioni
• Aumento demografico 1990-2025: 36,9%
• Nuove abitazioni su edifici preesistenti nel 2025: 18%
• Zone edificabili disponibili nel 2022: 6,9%

Dall’ultimo aggiornamento del monitoraggio online del mercato dell’alloggio dell’Ufficio federale delle abitazioni emerge che nel 2025 e nel primo semestre del 2026 la situazione in Svizzera è ulteriormente peggiorata. Risultano particolarmente colpite le persone con un potere d’acquisto medio o basso che cercano un’abitazione. L’analisi esamina inoltre con particolare attenzione il rapporto tra immigrazione e mercato dell’alloggio: risulta infatti che, oltre all’andamento demografico, anche il reddito e l’offerta abitativa influiscono sull’andamento degli affitti. Le tensioni sul mercato dell’alloggio svizzero continuano ad aumentare. La situazione rimane particolarmente critica per le economie domestiche con basso potere d’acquisto, così come nell’area metropolitana di Zurigo, nella Svizzera centrale e in diverse regioni montane. Uno dei motivi è che si costruisce troppo poco per stare al passo con l’aumento del numero di economie domestiche. L’incremento delle economie domestiche è legato anche alla crescita della popolazione. Tra il 1990 e il 2025 quest’ultima è infatti aumentata del 36,9%: 15,0 punti percentuali sono attribuibili alla popolazione svizzera, mentre 21,9 punti percentuali a quella straniera. La crescita demografica aumenta la domanda di abitazioni, il che influisce anche sull’andamento degli affitti. Anche il reddito svolge però un ruolo importante: se le economie domestiche possono spendere di più per una casa o un appartamento, la pressione sui prezzi aumenta, soprattutto se l’offerta è limitata. Secondo l’analisi, nel lungo periodo l’effetto del reddito sugli affitti è quasi pari a quello della crescita demografica. Sono determinanti anche altri due fattori: l’aumento effettivo del numero di alloggi e la capacità dell’offerta di tenere il passo con la domanda. Nel 2025 circa il 18% delle nuove abitazioni è stato costruito al posto di edifici preesistenti, limitando così l’aumento netto del patrimonio abitativo. Anche i terreni edificabili sono sempre più scarsi: tra il 2012 e il 2022 nelle regioni analizzate la percentuale di zone edificabili ancora disponibili è scesa dal 9,9% al 6,9%.

Dettagli demografici e territoriali

Il rapporto evidenzia come la pressione si concentri in aree specifiche del territorio federale, creando forti disparità regionali e mettendo sotto pressione i bilanci delle economie domestiche che cercano soluzioni abitative adeguate alle proprie possibilità economiche.

Dettagli operativi

Economie domestiche straniere più spesso alla ricerca di un’abitazione. Dall’analisi emerge inoltre che le economie domestiche straniere, ovvero quelle in cui nessuno possiede la cittadinanza svizzera, sono più mobili rispetto a quelle svizzere. Rappresentano circa il 21% del totale, ma il 39% di quelle che traslocano. A parità di dimensioni, occupano circa un quarto in meno di superficie abitativa pro capite rispetto a quelle svizzere. Nel 2025 contavano in media 2,08 persone, leggermente meno delle altre economie domestiche. Le economie domestiche straniere dipendono in misura maggiore dal mercato degli affitti: solo il 12% vive infatti in un’abitazione di proprietà, contro il 42% di quelle svizzere. Dato che traslocano più spesso e stipulano in media contratti di durata più breve, beneficiano meno dei canoni generalmente più bassi dei contratti più datati. In rapporto al reddito, le loro spese per l’affitto tendono quindi a essere maggiori.

Impatto sui contratti e sulla spesa per la casa L’analisi della mobilità residenziale mette in luce dinamiche particolari legate alla composizione demografica del Paese. Chi si sposta con maggiore frequenza affronta inevitabilmente condizioni di mercato meno favorevoli, dovendo sottoscrivere nuovi contratti soggetti ai rincari più recenti, mentre chi occupa la stessa abitazione da molti anni riesce a beneficiare di condizioni di maggiore stabilità economica e di canoni storicamente inferiori rispetto alla media attuale registrata nelle diverse regioni svizzere.

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Punti chiave

Crescita del parco abitativo non prima del 2027. Per il 2026 il monitoraggio prevede una crescita ancora troppo debole del parco abitativo. L’aumento delle domande e dei permessi di costruzione registrato dal 2024 indica tuttavia che dal 2027 il numero di abitazioni dovrebbe tornare a crescere in modo più sostenuto. Non si intravede però un rapido allentamento delle tensioni sul mercato dell’alloggio. I bassi tassi d’interesse e la modesta inflazione del 2026 garantiranno canoni sostanzialmente stabili per i contratti in essere, mentre per quelli nuovi si prevedono affitti più elevati.

Previsioni e prospettive future

Per chi sta valutando di cambiare abitazione o pianificare le proprie spese familiari in vista dei prossimi mesi, è fondamentale monitorare l’evoluzione dei tassi e l’andamento del mercato immobiliare cantonale e federale. Le previsioni indicano che la stabilità interesserà soprattutto i contratti di locazione già in essere, mentre l'accesso a nuove soluzioni abitative richiederà un’attenta valutazione delle risorse disponibili. Per approfondire la gestione delle spese e l'impatto sul bilancio familiare, puoi consultare il nostro calcolatore stipendio e imposte.

Fonte: admin.ch