Mieten im Thurgau: Durchschnittsmieten und Mietrecht

Kontext

Kurz zusammengefasst

• Mietzinsdepot maximal 3 Monatsmieten auf einem auf den Mieter lautenden Sperrkonto
• Kündigung durch den Vermieter nur auf amtlichem kantonalem Formular gültig
• Anfechtung des Anfangsmietzinses innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde
• Bundesrechtliches Mietrecht (OR Art. 253 ff.) gilt in allen Kantonen gleich

Schlüsselfakten

• Was: Bundesrechtliche Regeln zu Depot, Kündigung und Anfechtung des Mietzinses, anwendbar im Kanton Thurgau
• Wann: geltende Bestimmungen des Obligationenrechts
• Wo: Kanton Thurgau (und die gesamte Schweiz)
• Wer: Vermieter, Mieter, kantonale Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten
• Betrag: maximales Depot in Höhe von 3 Monatsmieten
• Frist: 30 Tage zur Anfechtung des Anfangsmietzinses vor der Schlichtungsbehörde
• Instrument: amtliches kantonales Formular für die Kündigung durch den Vermieter
• Pflicht: Depotkonto lautet auf den Mieter, nicht auf den Vermieter

Wer eine Wohnung im Kanton Thurgau mietet, sieht sich mit einem Wohnungsmarkt konfrontiert, der die Lage des Kantons in der Ostschweiz zwischen Konstanz und Zürich widerspiegelt. Das anwendbare Recht bleibt jedoch bundesrechtlich: das Schweizerische Obligationenrecht (OR Art. 253 ff.) legt die Regeln zu Mietzinsdepot, Kündigung und Anfechtung des Anfangsmietzinses einheitlich für das gesamte Landesgebiet fest. Unabhängig von der Zone – Frauenfeld, Kreuzlingen, Arbon, Amriswil oder Weinfelden – gelten für den Mieter die gleichen Schutzbestimmungen wie in Zürich, Genf oder Basel.

Das Thema ist besonders relevant für Arbeitnehmer und Familien, die in den Kanton ziehen, für Studierende im Raum Kreuzlingen sowie für Pendler, die im Dreieck Thurgau-St. Gallen-Tessin tätig sind und eine bezahlbare Wohnung suchen.

Mietzinsdepot und Form des Vertrags

Das Depot darf drei Monatsmieten (Nettomiete ohne Nebenkosten) nicht übersteigen und muss auf einem auf den Mieter lautenden Bank- oder Postkonto hinterlegt werden, nicht auf einem Konto des Vermieters. Der Eigentümer hat nur bei gerechtfertigten Mietforderungen Zugriff darauf. Häufig wird eine Versicherungspolice oder ein von einer Bank verwaltetes Sperrkonto verwendet: in beiden Fällen bleibt das Geld formell Eigentum des Mieters. Der Mietvertrag muss den Mietzinsbetrag, die Nebenkosten und den Beginn des Mietverhältnisses klar ausweisen.

Kündigung durch den Vermieter und amtliches Formular

Will der Vermieter den Vertrag kündigen, verlangt das Bundesrecht die Verwendung des amtlichen Formulars des Kantons Thurgau mit Angabe des Kündigungsgrundes. Der Mieter hat das Recht, bei familiären oder wirtschaftlichen Schwierigkeiten eine Erstreckung der Kündigungsfrist zu verlangen.

Das Formular ist vollständig auszufüllen; eine Kündigung ohne Begründung oder auf einem nicht amtlichen Formular kann innert 30 Tagen ab Empfang bei der Schlichtungsbehörde in Mietangelegenheiten angefochten werden.

Offizielle Quellen: Obligationenrecht, Mietrecht · Bundesamt für Wohnungswesen, Mietrecht

Operative Details

Wenn der Anfangsmietzins überhöht ist

Das schweizerische Mietrecht erachtet einen Anfangsmietzins als missbräuchlich, der mehr als 10 % über den vergleichbaren Mietzinsen der Region liegt, oder wenn der Vermieter eine Erhöhung gegenüber der vorherigen Miete nicht rechtfertigt. Die Zuständigkeit zur Beurteilung des Missbrauchs liegt bei der Schlichtungsbehörde Mietrecht, einem paritätischen kantonalen Organ, das aus Vertretern von Vermietern und Mietern zusammengesetzt ist und von einem Präsidenten unterstützt wird.

Das Anfechtungsverfahren

Innerhalb von 30 Tagen nach Schlüsselübergabe – oder nach der Mitteilung einer Mietzinserhöhung während des laufenden Mietverhältnisses – kann der Mieter bei der Schlichtungsbehörde einen Antrag auf Mietzinsherabsetzung einreichen. Das Verfahren ist bis zu einem bestimmten Streitwert kostenlos und zielt auf eine gütliche Einigung ab. Scheitert es, kann der Entscheid vor dem ordentlichen Gericht angefochten werden.

Das wichtigste Instrument, das dem Mieter zur Verfügung steht, ist der Vergleich mit vergleichbaren Mieten: Das Bundesamt für Statistik (UST/BFS) veröffentlicht regelmässig Daten zu den Durchschnittsmieten nach Kanton und Region, die als Referenz dienen. Die Bundesgesetzgebung legt den Rahmen fest, jedoch können die Steuerfaktoren und die kantonalen Besonderheiten indirekt das Mietzinsniveau beeinflussen.

Beispielszenario

Ein Mieter, der in einer Gemeinde im Thurgau einen neuen Vertrag abschliesst und den Mietzins für über den Referenzwerten der Region hält, kann innerhalb der gesetzlichen Frist einen Antrag auf Herabsetzung an die Schlichtungsbehörde senden und die nützliche Dokumentation beilegen. Das Verfahren schliesst die Möglichkeit einer direkten Einigung mit dem Vermieter nicht aus: In vielen Fällen löst die Mediation den Streit vor einem formellen Entscheid.

Unterschied zwischen Anfechtung des Anfangsmietzinses und Herabsetzung während des Mietverhältnisses

Das Gesetz unterscheidet zwischen der Anfechtung des Anfangsmietzinses (innerhalb von 30 Tagen nach der Übergabe) und dem Antrag auf Herabsetzung während des laufenden Mietverhältnisses, beispielsweise nach einer Erhöhung der Nebenkosten oder bei Mängeln der Immobilie. In beiden Fällen muss sich der Mietzins auf vergleichbare Werte stützen: Es liegt am Mieter, konkrete Elemente (vergleichbare Anzeigen, UST/BFS-Daten, Gutachten) vorzulegen, um seine Position zu untermauern.

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Wichtige Punkte

Wie man sich bei der Wohnungssuche zurechtfindet

Wer eine Wohnung in Thurgau sucht, sollte mit einer realistischen Budgetanalyse beginnen: Die Nettomiete plus Nebenkosten (Wasser, Heizung, Allgemeinkosten) sollte den empfohlenen Anteil am Einkommen nicht überschreiten. Der Wohnungsmarkt im Kanton ist weniger gesättigt als in den grossen städtischen Zentren, bleibt jedoch in den Gebieten nahe den Industrie- und Tourismuszentren wettbewerbsintensiv.

Praktische Checkliste für Mieter

Vor der Vertragsunterzeichnung:

• Höhe der Kaution prüfen (max. 3 Monatsmieten) und die Art der Hinterlegung (auf den Namen des Mieters lautendes Konto)
• Klauseln zu Nebenkosten und Mietzinsanpassungen sorgfältig lesen
• Kopie des unterzeichneten Vertrags sowie das Übergabeprotokoll mit dem Zustand der Wohnung aufbewahren

Nach der Unterzeichnung:

• Innerhalb von 30 Tagen nach Übergabe kann der Anfangsmietzins noch vor der Schlichtungsbehörde angefochten werden
• Bei Mängeln an der Immobilie sofort schriftlich beim Vermieter melden
• Im Falle einer Kündigung gelten für den Mieter in der Regel Fristen von 1/2/3 Monaten je nach Dauer des Mietverhältnisses (1. Jahr / 2.–9. Jahr / ab dem 10. Jahr)

An wen man sich wenden kann

Die Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten des Kantons Thurgau ist die erste Anlaufstelle bei Streitigkeiten über Mietzins, Kündigung und vertragliche Auseinandersetzungen. Bei gleichzeitig auftretenden Fragen zum Arbeitsrecht (Versetzungen, Stellenwechsel, Grenzgänger mit Ausweis G) bleiben das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) für bundesrechtliche und die kantonalen Behörden für lokale Angelegenheiten die zuständigen Stellen.

Um das verfügbare Budget zu simulieren und zu verstehen, wie viel Spielraum für die Miete je nach Einkommen bleibt, verwende den Lohnrechner. Um die Lebenshaltungskosten zwischen den Kantonen zu vergleichen und zu sehen, wie sie sich auf das Wohnbudget auswirken, besuche die Seite Lebenshaltungskosten in der Schweiz. Für Informationen zur obligatorischen Krankenversicherung (KVG) und zu kantonalen Prämienverbilligungen, die zusammen mit der Miete im Familienbudget relevant sind, siehe Krankenkasse.