Mieten im Kanton St. Gallen: Mietrecht und Markt

Kontext

Auf einen Blick

• Das OR (Art. 253 ff.) regelt die Miete einheitlich in der ganzen Schweiz
• Die Mietkaution darf 3 Monatsmietzinse nicht überschreiten und muss auf ein Sperrkonto eingezahlt werden
• Die Anfechtung des Anfangsmietzinses muss innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden
• Kantone und Zonen beeinflussen die durchschnittlichen Mietzinse: St. Gallen ist kein einheitlicher Markt

Wichtige Fakten

• Was: rechtlicher Rahmen der Wohnraummiete im Kanton St. Gallen
• Wann: geltendes Bundesrecht (OR Art. 253 ff.), fortlaufende Anwendung
• Wo: Kanton St. Gallen, mit Unterscheidung nach Zonen (städtische, periurbane, ländliche)
• Wer: Vermieter und Mieter unterstehen dem Obligationenrecht; die kantonalen Schlichtungsbehörden sind für Streitigkeiten zuständig
• Betrag: Mietkaution von höchstens 3 Monatsmietzinsen (nicht 4, nicht 6)
• Frist: 30 Tage, um den Anfangsmietzins bei der Schlichtungsbehörde anzufechten
• Instrument: Schlichtungsbehörde für Mietsachen, zuständige kantonale Stelle
• Grundsatz: in jedem Kanton dasselbe eidgenössische Mietrecht; die Unterschiede liegen bei den Marktmietzinsen, nicht beim Gesetz

Die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen wird durch das Obligationenrecht (Art. 253 ff.) geregelt: Es handelt sich um Bundesrecht, das in jedem Schweizer Kanton gleich ist. Im Kanton St. Gallen unterliegt das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter daher wie im Rest der Eidgenossenschaft einheitlichen Regeln, während die tatsächlich auf dem lokalen Markt verlangten Mietzinse je nach Zone und Nachfrage variieren.

Der Mietzins wird von den Parteien bei Abschluss des Vertrags frei vereinbart, unterliegt jedoch einer nachträglichen Kontrolle. Hält der Mieter den Anfangsmietzins für überhöht — beispielsweise höher als der für vergleichbare Wohnungen in derselben Zone verlangte Mietzins —, kann er ihn anfechten. Das Instrument ist die Anfechtung des Anfangsmietzinses, die innerhalb von 30 Tagen nach der Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen des Kantons St. Gallen einzureichen ist. Nach Ablauf dieser Frist erlischt das Anfechtungsrecht.

Mietkaution und Form des Mietverhältnisses

Die Kaution, die der Vermieter vom Mieter verlangen darf, ist begrenzt: Sie darf drei Monatsmietzinse nicht übersteigen (Bruttomietzins, einschliesslich der Nebenkosten, sofern vereinbart). Die Kaution muss auf ein auf den Namen des Mieters lautendes Sperrkonto bei einer zugelassenen Bank oder Versicherungsgesellschaft einbezahlt werden: Der Vermieter darf nicht frei darüber verfügen, und die Gelder werden zugunsten des Mieters verzinst. Diese Regel gilt im gesamten Schweizer Staatsgebiet und stellt einen wesentlichen Unterschied zur Praxis anderer Länder dar, wo die Kaution vom Vermieter auf seinem eigenen Konto gehalten werden kann.

Für die Kündigung des Vertrags verlangt das OR die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift: Eine mündliche oder nicht unterzeichnete Mitteilung entfaltet keine Wirkung. Das Kündigungsschreiben muss die Absicht, das Mietverhältnis zu beenden, klar angeben und die im Vertrag und im Gesetz vorgesehenen Kündigungsfristen einhalten (in der Regel 3 Monate für Wohnräume, vorbehaltlich vertraglicher oder begründeter Abweichungen).

Offizielle Quellen: Obligationenrecht, Mietrecht · Bundesamt für Wohnungswesen, Mietrecht

Operative Details

Analyse des Mietmarkts in St. Gallen: Was sich für Wohnungssuchende wirklich ändert

Der Kanton St. Gallen weist einen heterogenen Mietmarkt auf: In den städtischen und stadtnahen Gebieten, insbesondere in der Stadt St. Gallen und den umliegenden Gemeinden, sind die Mietzinse höher als in ländlichen und bergigen Regionen. Der Unterschied wird durch die Nachfrage (Arbeitsplätze, Universitäten, Verkehrsangebot) und die Verfügbarkeit von Wohnraum bestimmt, nicht durch eine unterschiedliche kantonale Gesetzgebung. Wer in die Stadt St. Gallen oder in eine umliegende Gemeinde zieht, muss daher mit höheren Mietzinsen rechnen als jemand, der sich für ein inneres Tal oder eine periphere Gemeinde entscheidet.

Für potenzielle Mieter gibt es drei kritische Phasen: die Prüfung des Anfangsmietzinses im Vergleich zum lokalen Markt, die Einrichtung des Mietzinsdepots und die Kenntnis der eigenen Schutzinstrumente im Streitfall. Sehen wir sie im Einzelnen an.

Phase 1 — Prüfung des Mietzinses vor der Unterzeichnung

Der Anfangsmietzins wird frei vereinbart, muss aber im Verhältnis zu vergleichbaren Mietzinsen in derselben Gegend plausibel sein. Da für den Kanton St. Gallen auf Ebene der einzelnen Gemeinde keine offiziellen Zahlen veröffentlicht werden, ist es sinnvoll, Folgendes zu konsultieren:

• Vergleichbare Inserate auf in der Schweiz aktiven Immobilienportalen (für ähnliche Wohnungen, dieselbe Gegend, dieselbe Wohnfläche);
• Aggregierte Daten des Bundesamts für Statistik (BFS/UST) zur Mietzinsstruktur auf nationaler Ebene;
• Angaben von Mieterverbänden oder den kantonalen Schlichtungsbehörden.

Erscheint der vorgeschlagene Mietzins um mehr als 10% höher als bei vergleichbaren Wohnungen, bestehen gute Chancen, dass die Anfechtung gutgeheissen wird. Die Beurteilung im Einzelfall obliegt jedoch der Schlichtungsbehörde.

Phase 2 — Das Mietzinsdepot

Der Höchstbetrag beträgt 3 Monatsmieten und ist auf einem Bankkonto oder in einer gebundenen Versicherungspolice zu hinterlegen, die auf den Namen des Mieters lautet. Der Vermieter darf weder höhere Depots verlangen noch sie auf eigenen Konten zurückbehalten. Bei Streitigkeiten kann sich der Mieter an die Schlichtungsbehörde wenden.

Phase 3 — Schutzinstrumente

Die wichtigsten Instrumente sind: die Anfechtung des Anfangsmietzinses (30 Tage), die Anfechtung späterer Erhöhungen und die allgemeine Klage bei vertraglichen Streitigkeiten vor der Schlichtungsbehörde. Letztere hat eine Vermittlungsfunktion: Sie versucht, eine gütliche Einigung zu erzielen, bevor es gegebenenfalls zu einem Verfahren vor dem ordentlichen Gericht kommt.

Unter dem Gesichtspunkt der Lebenshaltungskosten ist die Miete in der Schweiz einer der bedeutendsten Posten im Familienbudget. Nach allgemeinen Grundsätzen der Wohnungspolitik sollte die Mietbelastung einen angemessenen Anteil des Bruttoeinkommens nicht überschreiten: Es ist gute Praxis, diesen Richtwert vor der Unterzeichnung eines Vertrags zu berücksichtigen. Die kantonalen Mieterverbände bieten bei der Prüfung von Verträgen und der Einleitung von Anfechtungen kostenlose Unterstützung oder Unterstützung zu reduzierten Tarifen an.

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Wichtige Punkte

Was im Kanton St. Gallen konkret zu tun ist: Verfahren, Fristen und Instrumente

Eine Wohnung im Kanton St. Gallen zu mieten bedeutet, ein genau festgelegtes Verfahren zu durchlaufen, mit kurzen Fristen, deren Nichtbeachtung die Rechte des Mieters beeinträchtigt. Hier ist eine praktische Anleitung in vier Schritten.

Schritt 1 — Vor der Unterzeichnung: Überprüfung des Mietzinses

Vergleichen Sie vor der Unterzeichnung des Mietvertrags den vorgeschlagenen Mietzins mit:

• mindestens 5-10 ähnlichen Inseraten in derselben Gegend (gleiche Wohnfläche, gleicher Immobilientyp, gleiche Ausstattung);
• den vom UST/BFS veröffentlichten statistischen Daten zur Mietzinsstruktur in der Schweiz;
• den Angaben von Mieterverbänden, die im Kanton St. Gallen tätig sind.

Wenn der Mietzins ungewöhnlich erscheint, ist eine Verhandlung vor der Unterzeichnung der wirksamste Weg. Nach der Unterzeichnung stehen nur noch nachträgliche Instrumente zur Verfügung.

Schritt 2 — Bei der Unterzeichnung: Mietkaution und Mietvertrag

Stellen Sie sicher, dass die verlangte Kaution nicht mehr als 3 Monatsmieten beträgt. Verlangen Sie, dass sie auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters bei einer Bank oder Versicherungsgesellschaft hinterlegt wird. Bewahren Sie die Einzahlungsquittung und sämtliche Vertragsunterlagen auf (unterzeichneter Mietvertrag, Hausordnung, allfällige Nebenvereinbarungen).

Lesen Sie die Klauseln zu Vertragsdauer, Kündigungsfristen, Mietzinsanpassungen und der Aufteilung der Nebenkosten sorgfältig durch. Wenn etwas unklar ist, verlangen Sie vor der Unterzeichnung eine schriftliche Klärung.

Schritt 3 — Innerhalb von 30 Tagen: allfällige Anfechtung des Anfangsmietzinses

Wird der Anfangsmietzins als überhöht erachtet, kann der Mieter ihn innerhalb von 30 Tagen nach der Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde für Mietangelegenheiten des Kantons St. Gallen anfechten. Das Verfahren ist für die Parteien in der Regel kostenlos oder mit reduzierten Kosten verbunden. Die Behörde versucht zunächst zu vermitteln; scheitert dies, überweist sie den Fall an das ordentliche Gericht.

Schritt 4 — Wirtschaftliche Schwierigkeiten und erschwinglicher Mietzins

Wenn die Belastung des Familienbudgets durch den Mietzins kritisch wird, lohnt es sich zu prüfen, ob die eigene Gemeinde oder der eigene Kanton spezifische Hilfen vorsieht. Auf Bundesebene sieht das Mietrecht keine direkten Mietzuschüsse vor, doch es gibt ergänzende Instrumente – darunter die Verbilligung der LAMal-Prämien bei bescheidenem Einkommen –, die die Gesamtbelastung des Lebens in der Schweiz verringern können.

Um schnell abzuschätzen, wie stark der Mietzins das eigene Budget belastet und wie viel für die übrigen Ausgabenposten übrig bleibt, kann der calcolatore stipendio netto von Frontaliere Ticino verwendet werden. Für allgemeine Informationen zum costo della vita in Svizzera stehen ebenfalls spezielle Leitfäden und Vergleiche zur Verfügung.