Wie hoch ist die vorgeschlagene Freigrenze für den Kauf einer Immobilie?

Die Kantonsregierung schlägt vor, den Freibetrag von 800.000 Franken auf dem Kaufpreis beizubehalten. Die Befreiung bleibt dem Kauf eines selbstgenutzten Wohneigentums vorbehalten, das als eigener Wohnsitz genutzt wird, während Zweitwohnungen, Ferienhäuser und Gewerbeimmobilien weiterhin steuerpflichtig bleiben. Die öffentliche Vernehmlassung ist bis zum 7. Januar 2027 geöffnet.

Wann wird die Steuer gezahlt und wie funktioniert die Erstattung?

In dem vorgeschlagenen Modell wird die Steuer bereits mit der Einreichung des Antrags beim Grundbuchamt fällig. Wer die Nutzungsbedingungen erfüllt, kann innerhalb von vier Jahren nach dem Kauf die Rückerstattung des Betrags beantragen. Derzeit kann die Steuer auf Antrag um zwei Jahre aufgeschoben werden, muss aber bezahlt werden, wenn die Bedingungen innerhalb dieser Frist nicht erfüllt werden.

Welche anderen Immobilien können von der Befreiung profitieren?

Neben dem Hauptwohnsitz kann sich die Befreiung auf Grundstücke und Räumlichkeiten erstrecken, die unmittelbar der Wohnung dienen, etwa Parkplätze und Hobbyräume, sofern sie im selben Vertrag erworben werden. Der Vorschlag hält an der Unterscheidung zwischen hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzten Immobilien und anderen Nutzungen fest und schließt Zweitwohnungen sowie Gewerbegebäude weiterhin von der Vergünstigungsregelung aus.

Handänderungssteuer Bern: Freibetrag 800k

Di Marco Ferrari · Veröffentlicht am 7 Oktober 2026

Wohngebäude in Bern mit Architektenplänen in der Hand

Die Regierung schlägt eine nicht ausschließliche Nutzung und eine Rückerstattung innerhalb von 4 Jahren vor. Die Vernehmlassung ist bis zum 7. Januar 2027 offen.

Kontext

Auf einen Blick

Die Kantonsregierung schlägt vor, die Steuerbefreiung zu lockern.
Die Grenze bleibt bei 800.000 CHF des Kaufpreises.
Die Vernehmlassung endet am 7. Januar 2027.
Die Rückerstattung kann innerhalb von vier Jahren beantragt werden.

Wichtige Fakten

Gegenstand → Revision des Gesetzes über die Handänderungssteuer
Steuerfreier Betrag → erste 800.000 CHF des Kaufpreises
Vernehmlassung → bis 7. Januar 2027
Neue Voraussetzung → Hauptwohnsitz für sechs Monate innerhalb von vier Jahren
Vorgeschlagenes Verfahren → Steuer bei der Eintragung ins Grundbuch geschuldet

Die Kantonsregierung schlägt vor, die Handänderungssteuer für den Kauf einer Wohnung zur Eigennutzung zu vereinfachen. Der Entwurf erweitert auch den Kreis der Käufe, die von der Steuerbefreiung profitieren könnten: Es wäre nicht mehr erforderlich, die Immobilie ausschliesslich zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Gesetzesrevision wurde in die Vernehmlassung geschickt, und das Verfahren bleibt bis 7. Januar 2027 offen.

Der Ursprung der Revision

Am Anfang stehen zwei Motionen des Kantonsparlaments, die weitergehende Ausnahmen von der Handänderungssteuer verlangten. Die Regierung schlägt nun eine vollständig überarbeitete Regelung vor, die einfacher und in der Anwendung praktischer ist. Der Text wurde unter Einbezug der Fraktionen des Kantonsparlaments, der Notare und weiterer Fachleute ausgearbeitet.

Heute ist der Kauf einer Wohnung auf den ersten 800.000 Franken des Kaufpreises steuerfrei. Bei einem bereits gebauten Haus oder einer bereits gebauten Wohnung muss der Käufer innerhalb eines Jahres dort einziehen. Bei einer noch zu bauenden Immobilie beträgt die Frist zwei Jahre. Die Immobilie muss anschliessend mindestens zwei Jahre lang ohne Unterbrechung persönlich und ausschliesslich als Wohnraum genutzt werden.

Die zur Vernehmlassung gestellte Lösung

Der Vorschlag behält den Freibetrag von 800.000 Franken bei, berücksichtigt aber auch eine Nutzung, die nicht ausschliesslich zu Wohnzwecken erfolgt. Darunter fiele zum Beispiel, wer den Sitz seines eigenen Unternehmens in der Wohnung einrichtet oder einen Teil davon vermietet. Die Steuerbefreiung bliebe jedoch auf den Kauf von Wohneigentum beschränkt: Zweitwohnungen, Ferienhäuser und Geschäftsimmobilien unterlägen weiterhin der Steuer.

Um die Steuerbefreiung zu erhalten, verlangt der Vorschlag, dass der Käufer die Immobilie innerhalb der vier auf den Kauf folgenden Jahre mindestens sechs Monate lang als Hauptwohnsitz nutzt. In denselben Vertrag könnten ausserdem Grundstücke und Räume einbezogen werden, die direkt der Wohnung dienen, etwa Parkplätze und Hobbyräume. Für eine erste Orientierung bei den Steuerberechnungen bietet calcolatore stipendio/imposte ein weiterführendes Instrument.

Operative Details

Der Vorschlag betrifft nicht nur den Zeitpunkt, zu dem man das Haus bezieht. Für Käufer stellt er drei unterschiedliche Elemente gegenüber: die Grenze von 800.000 CHF, die Art und Weise, wie die Immobilie genutzt wird, und den Zeitpunkt, zu dem die Steuer bezahlt wird. Da sich der Text noch in der Vernehmlassung befindet, dient der Vergleich dazu, den Unterschied zwischen den als aktuell beschriebenen Regeln und der von der Regierung angekündigten Lösung zu erfassen.

Fristen und Nutzung der Immobilie

| Situation | Aktuelle Regel | Vorgeschlagene Lösung | | Bereits gebautes Haus oder bereits gebaute Wohnung | Einzug innerhalb eines Jahres; danach persönliche, ausschließliche und ununterbrochene Nutzung für mindestens zwei Jahre | Nutzung als Hauptwohnsitz für mindestens sechs Monate innerhalb von vier Jahren nach dem Kauf | | Noch zu errichtende Immobilie | Einzug innerhalb von zwei Jahren; danach persönliche, ausschließliche und ununterbrochene Nutzung für mindestens zwei Jahre | Nutzung als Hauptwohnsitz für mindestens sechs Monate innerhalb von vier Jahren nach dem Kauf | | Immobilie mit gemischter Nutzung | Die Steuerbefreiung setzt eine ausschließliche Nutzung als Wohnraum voraus | Auch eine nicht ausschließlich zu Wohnzwecken dienende Nutzung ist zulässig, etwa als Unternehmenssitz oder durch die Untervermietung eines Teils | | Zweitwohnung, Ferienhaus oder Geschäftsgebäude | Unterliegt der Steuer | Bleibt steuerpflichtig |

Die Übersicht zeigt, dass das Vorhaben die Steuerbefreiung nicht unterschiedslos auf jede Immobilie ausweitet. Es erweitert vor allem die Möglichkeit, Wohnnutzung und eine andere Nutzung in derselben Immobilie zu kombinieren, wobei jedoch die Voraussetzung bestehen bleibt, dass die eigene Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird. Auch Parkplätze, Hobbyräume und andere Räume, die unmittelbar der Wohnung dienen, wären von der Steuerbefreiung erfasst, wenn sie im selben Vertrag erworben werden.

Zeitpunkt der Zahlung

Heute wird die Steuer auf Antrag um zwei Jahre aufgeschoben. Der Text hält fest, dass viele Käufer nicht verstehen, warum sie nach Ablauf dieses Zeitraums die Steuer nachträglich entrichten müssen, wenn sie die Voraussetzungen der Steuerbefreiung nicht erfüllt haben. Im vorgeschlagenen Modell wäre die Steuer hingegen bereits mit der Einreichung des Gesuchs beim Grundbuchamt geschuldet. Der Käufer, der die Voraussetzungen erfüllt, würde dann innerhalb von vier Jahren nach dem Kauf die Rückerstattung beantragen. Gegen den Veranlagungsentscheid stünden weiterhin dieselben Rechtsmittel zur Verfügung, die heute vorgesehen sind. Um die persönlichen Steuerbeträge und -fristen zu ordnen, kann man calcolatore stipendio/imposte konsultieren.

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Wichtige Punkte

Wer einen Kauf planen muss, kann den Vorschlag als Kontrollübersicht nutzen, ohne die heutigen Bedingungen mit den angekündigten zu verwechseln. Die praktische Abfolge ist folgende.

Vor dem Kauf

1. Die Immobilie identifizieren. Prüfen, ob es sich um ein bereits gebautes Haus oder eine bereits gebaute Wohnung handelt oder um eine noch zu errichtende Wohnimmobilie. Nach der derzeitigen Regelung bestimmt diese Unterscheidung die Frist für den Einzug: im ersten Fall ein Jahr, im zweiten zwei.

2. Die vorgesehene Nutzung prüfen. Heute muss die Immobilie mindestens zwei Jahre lang persönlich, ununterbrochen und ausschließlich bewohnt werden. Der Vorschlag ersetzt dieses Schema durch die Nutzung als Hauptwohnsitz für mindestens sechs Monate innerhalb von vier Jahren nach dem Kauf und lässt unter den genannten Beispielen auch einen Unternehmenssitz oder die Untervermietung eines Teils zu.

3. Die Wohnimmobilie von den ausgeschlossenen Immobilien abgrenzen. Wenn es beim Kauf um ein Zweitwohnsitz, ein Ferienhaus oder ein Geschäftsgebäude geht, hält der Vorschlag an der Steuerpflicht fest. Stellplätze, Hobbyräume und ähnliche Flächen können dagegen von der neuen Befreiung profitieren, wenn sie im selben Vertrag gekauft werden und der Wohnung unmittelbar dienen.

4. Den Preis vom Verfahren getrennt betrachten. Die Befreiung betrifft weiterhin die ersten 800.000 CHF des Kaufpreises. Nach der vorgeschlagenen Lösung ist die Steuer bei der Einreichung des Gesuchs um Eintragung ins Grundbuch fällig; wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, muss der Rückerstattungsantrag innerhalb von vier Jahren nach dem Kauf eingereicht werden. Für die geltenden Regeln beschreibt die Quelle dagegen einen Aufschub von zwei Jahren auf Antrag. Der Text ändert nichts an den Rechtsmitteln gegen den Veranlagungsentscheid.

5. Die Frist der Vernehmlassung notieren. Der Entwurf zur Änderung des Gesetzes über die Handänderungssteuer befindet sich bis zum 7. Januar 2027 in der Vernehmlassung. Das Datum ist von den Fristen für die Nutzung der Immobilie und eine allfällige Rückerstattung zu unterscheiden.

Diese Abfolge verhindert, eine Lösung, die die Regierung in die Vernehmlassung gegeben hat, als bereits endgültig zu behandeln. Um das Budget zu planen und die auf der Website verfügbaren Steuerberechnungen genauer zu prüfen, verwende calcolatore stipendio/imposte.

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Quelle: be.ch

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Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die vorgeschlagene Freigrenze für den Kauf einer Immobilie?: Die Kantonsregierung schlägt vor, den Freibetrag von 800.000 Franken auf dem Kaufpreis beizubehalten. Die Befreiung bleibt dem Kauf eines selbstgenutzten Wohneigentums vorbehalten, das als eigener Wohnsitz genutzt wird, während Zweitwohnungen, Ferienhäuser und Gewerbeimmobilien weiterhin steuerpflichtig bleiben. Die öffentliche Vernehmlassung ist bis zum 7. Januar 2027 geöffnet.
Ändert sich die Voraussetzung der ausschließlichen Nutzung der Immobilie?: Ja, der Vorschlag lockert die Vorgabe der ausschließlichen Nutzung. Derzeit muss die Immobilie mindestens zwei Jahre lang persönlich und ausschließlich als Wohnraum genutzt werden. Die neue Lösung erlaubt eine nicht ausschließlich zu Wohnzwecken dienende Nutzung, etwa die Einrichtung des Unternehmenssitzes oder die Vermietung eines Teils, sofern die Immobilie innerhalb von vier Jahren ab dem Kauf mindestens sechs Monate lang als Hauptwohnsitz genutzt wird.
Wann wird die Steuer gezahlt und wie funktioniert die Erstattung?: In dem vorgeschlagenen Modell wird die Steuer bereits mit der Einreichung des Antrags beim Grundbuchamt fällig. Wer die Nutzungsbedingungen erfüllt, kann innerhalb von vier Jahren nach dem Kauf die Rückerstattung des Betrags beantragen. Derzeit kann die Steuer auf Antrag um zwei Jahre aufgeschoben werden, muss aber bezahlt werden, wenn die Bedingungen innerhalb dieser Frist nicht erfüllt werden.
Welche anderen Immobilien können von der Befreiung profitieren?: Neben dem Hauptwohnsitz kann sich die Befreiung auf Grundstücke und Räumlichkeiten erstrecken, die unmittelbar der Wohnung dienen, etwa Parkplätze und Hobbyräume, sofern sie im selben Vertrag erworben werden. Der Vorschlag hält an der Unterscheidung zwischen hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzten Immobilien und anderen Nutzungen fest und schließt Zweitwohnungen sowie Gewerbegebäude weiterhin von der Vergünstigungsregelung aus.