Imposta trasferimenti Berna: franchigia 800k

Contesto

In breve

• Il Governo cantonale propone di allentare l'esenzione fiscale.
• La soglia resta a 800.000 CHF del prezzo d'acquisto.
• La consultazione termina il 7 gennaio 2027.
• Il rimborso potrà essere chiesto entro quattro anni.

Fatti chiave

• Oggetto → revisione della legge sull'imposta di trasferimento
• Importo esente → primi 800.000 CHF del prezzo
• Consultazione → fino al 7 gennaio 2027
• Nuovo requisito → abitazione principale per sei mesi entro quattro anni
• Procedura proposta → imposta dovuta all'iscrizione nel registro fondiario

Il Governo cantonale propone di rendere più semplice l'imposta sui trasferimenti immobiliari per chi compra un'abitazione da usare come casa propria. Il progetto amplia anche la platea degli acquisti che possono beneficiare dell'esenzione: non sarebbe più necessario utilizzare l'immobile esclusivamente per abitare. La revisione della legge è stata posta in consultazione e la procedura resterà aperta fino al 7 gennaio 2027.

L'origine della revisione

All'origine ci sono due mozioni del parlamento cantonale, che chiedevano eccezioni più ampie all'imposta di trasferimento. Il Governo propone ora una disciplina completamente rivista, più semplice e più pratica da applicare. Il testo è stato elaborato coinvolgendo le fazioni del parlamento cantonale, i notai e altri specialisti.

Oggi l'acquisto di un'abitazione è esente sui primi 800.000 franchi del prezzo. Per una casa o un appartamento già costruito, l'acquirente deve trasferirvisi entro un anno. Per un immobile ancora da costruire, il termine è di due anni. L'immobile deve poi essere utilizzato per almeno due anni, senza interruzioni, personalmente ed esclusivamente come abitazione.

La soluzione messa in consultazione

La proposta mantiene la franchigia di 800.000 franchi, ma considera anche l'uso non esclusivamente abitativo. Rientrerebbe, per esempio, chi stabilisce nell'appartamento la sede della propria impresa o ne affitta una parte. L'esenzione resterebbe però riservata all'acquisto di un'abitazione di proprietà: seconde case, case di vacanza e immobili commerciali continuerebbero a essere soggetti all'imposta.

Per ottenere l'esenzione, la proposta richiede che l'acquirente utilizzi l'immobile come abitazione principale per almeno sei mesi entro i quattro anni successivi all'acquisto. Nello stesso contratto potrebbero inoltre rientrare i fondi e i locali direttamente al servizio dell'appartamento, come parcheggi e locali per hobby. Per un primo orientamento sui calcoli fiscali, il calcolatore stipendio/imposte offre uno strumento di approfondimento.

Dettagli operativi

La proposta non riguarda soltanto il momento in cui si entra nella casa. Per chi acquista, mette a confronto tre elementi distinti: il limite di 800.000 CHF, il modo in cui l'immobile viene utilizzato e il momento in cui l'imposta viene pagata. Poiché il testo è ancora in consultazione, il confronto serve a leggere la differenza tra le regole descritte come attuali e la soluzione annunciata dal Governo.

Tempi e uso dell'immobile

| Situazione | Regola attuale | Soluzione proposta | | Casa o appartamento già costruito | Ingresso entro un anno; poi uso personale, esclusivo e continuativo per almeno due anni | Uso come abitazione principale per almeno sei mesi entro quattro anni dall'acquisto | | Immobile ancora da costruire | Ingresso entro due anni; poi uso personale, esclusivo e continuativo per almeno due anni | Uso come abitazione principale per almeno sei mesi entro quattro anni dall'acquisto | | Immobile con uso misto | L'esenzione richiede un uso esclusivo come abitazione | Ammesso anche un uso non esclusivamente abitativo, come sede dell'impresa o subaffitto di una parte | | Seconda casa, casa di vacanza o edificio commerciale | Soggetto all'imposta | Resta soggetto all'imposta |

Il quadro mostra che il progetto non amplia indistintamente l'esenzione a ogni immobile. Allarga soprattutto la possibilità di combinare abitazione e altro uso nello stesso bene, mantenendo però il requisito della casa di proprietà utilizzata come abitazione principale. Anche parcheggi, locali per hobby e altri spazi direttamente al servizio dell'appartamento entrerebbero nell'esenzione se acquistati nello stesso contratto.

Il momento del pagamento

Oggi l'imposta viene differita per due anni su richiesta. Il testo osserva che molti acquirenti non comprendono perché, trascorso quel periodo, debbano pagarla successivamente se non hanno rispettato le condizioni dell'esenzione. Nel modello proposto, invece, l'imposta diventerebbe dovuta già con la presentazione della domanda al registro fondiario. L'acquirente che soddisfa le condizioni chiederebbe poi la restituzione entro quattro anni dall'acquisto. Contro la decisione di imposizione resterebbero disponibili gli stessi rimedi giuridici previsti oggi. Per mettere in ordine gli importi e le scadenze fiscali personali, si può consultare il calcolatore stipendio/imposte.

Tool utili per il tuo caso

Per verificare in modo pratico il tuo scenario entro/oltre 20 km, usa il calcolatore stipendio netto e la guida dichiarazione redditi.

Punti chiave

Chi deve pianificare un acquisto può usare la proposta come una mappa di controllo, senza confondere le condizioni odierne con quelle annunciate. La sequenza pratica è questa.

Prima della compravendita

1. Identificare l'immobile. Verificare se si tratta di una casa o di un appartamento già costruito, oppure di un'abitazione ancora da realizzare. Nella disciplina attuale, la distinzione determina il termine per entrarvi: un anno nel primo caso, due nel secondo.

2. Controllare l'uso previsto. Oggi l'immobile deve essere occupato personalmente, senza interruzioni e in modo esclusivo per almeno due anni. La proposta lascia il posto a questo schema con l'uso come abitazione principale per almeno sei mesi entro quattro anni dall'acquisto e ammette, tra gli esempi indicati, una sede d'impresa o il subaffitto di una parte.

3. Separare l'abitazione dagli immobili esclusi. Se l'acquisto riguarda una seconda casa, una casa di vacanza o un edificio commerciale, la proposta mantiene l'assoggettamento all'imposta. Parcheggi, locali per hobby e spazi simili possono invece beneficiare della nuova esenzione se sono acquistati nello stesso contratto e servono direttamente l'appartamento.

4. Tenere distinto il prezzo dalla procedura. L'esenzione riguarda ancora i primi 800.000 CHF del prezzo d'acquisto. Nella soluzione proposta l'imposta è dovuta al momento della domanda d'iscrizione al registro fondiario; se le condizioni sono soddisfatte, la richiesta di rimborso va presentata entro quattro anni dall'acquisto. Per le regole attuali, la fonte descrive invece un differimento di due anni su richiesta. Il testo non cambia i rimedi contro la decisione di imposizione.

5. Segnare la scadenza della consultazione. Il progetto di modifica della legge sull'imposta di trasferimento è in consultazione fino al 7 gennaio 2027. La data è distinta dai termini che riguardano l'uso dell'immobile e l'eventuale rimborso.

Questa scansione evita di trattare come già definitiva una soluzione che il Governo ha messo in consultazione. Per organizzare il budget e approfondire i calcoli fiscali disponibili sul sito, usa il calcolatore stipendio/imposte.

Fonte: be.ch