Mieten in der Schweiz: Anstieg um 32% in zwanzigJahren

Kontext

Auf einen Blick

• Die Mieten sind in 20 Jahren um 32% gestiegen
• Der Index ist zwischen 2005 und 2025 um 32,1% gewachsen
• Der Referenzzinssatz liegt bei 1,25%
• Bruttoeinkommen bis zu 4'000 Franken: 37,8% für den Mietzins

Die wichtigsten Fakten

• Organisation → Schweizerischer Mieterverband (MV)
• Ort → Bern
• Miete in der Schweiz → zwei Drittel der Haushalte
• Mietpreisindex → 32,1% zwischen 2005 und 2025
• Referenzzinssatz → 1,25%
• Bruttoeinkommen → bis zu 4'000 Franken, wobei 37,8% für die Miete aufgewendet werden
• OECD-Vergleich → jede zweite einkommensschwache Familie übersteigt 40%
• Investmentgesellschaften → 28,7% im Jahr 2000 und 44,4% im Jahr 2024

Die Position des Mieterverbands

Die Mieten in der Schweiz sind in den letzten 20 Jahren um rund 32% gestiegen, wie der Schweizerische Mieterverband (MV) mitteilt. Anlässlich des Internationalen Mieterstages hat die Organisation in Bern auf die finanzielle Belastung der Mieterschaft aufmerksam gemacht und Massnahmen gefordert.

Das Ausmass ist national: Laut dem MV leben zwei Drittiell der Haushalte zur Miete. Für diejenigen, die einen Mietzins zahlen, wird das Thema somit Teil der Lebenshaltungskosten in der Schweiz, wobei sich die Kritik des Verbandes vor allem auf die Diskrepanz zwischen der Zinsentwicklung und der Mietpreisentwicklung richtet.

Zwischen 2005 und 2025 ist der Mietpreisindex um 32,1% gestiegen. Im selben Zeitraum haben die Hypothekarzinsen historische Tiefststände erreicht. Der Referenzzinssatz liegt heute bei 1,25%. Da die Mieten gesetzlich an diesen Satz gekoppelt sind, hätten viele sinken müssen. Stattdessen sind sie laut dem MV weiter gestiegen.

Der Druck trifft Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen besonders hart. Personen, deren Bruttoeinkommen 4'000 Franken nicht übersteigt, geben 37,8% ihres Einkommens für die Miete aus. Daten der OECD für acht Länder, darunter die Schweiz, zeigen zudem, dass jede zweite einkommensschwache Mieterfamilie mehr als 40% ihres verfügbaren Einkommens für den Mietzins aufwendet. Bezahlbarer Wohnraum ist in der Zwischenzeit rarer geworden.

Die Analyse des MV verzeichnet auch einen Wandel bei den Eigentumsverhältnissen von Mietwohnungen: Der Anteil von Privatpersonen ist von 57,3% im Jahr 2000 auf 43,2% im Jahr 2024 gesunken, während derjenige von besitzenden Investmentgesellschaften von 28,7% auf 44,4% gestiegen ist. Laut dem Verband haben diese Gesellschaften im Immobiliensektor hohe Renditen erzielt.

Der MV fordert einen Kurswechsel, die Anwendung des Prinzips der kostenbasierten Miete, eine Stärkung der Lex Koller zur Eindämmung des Finanzkapitalzustroms in den Wohnungsmarkt sowie mehr gemeinnützigen Wohnungsbau. Zudem kritisiert er den indirekten Gegenvorschlag des Bundesrates zur Mietpreisinitiative; dieser würde laut dem Verband zu noch deutlicheren Mietsteigerungen führen.

Operative Details

Der Vergleich, der die Familienbudgets belastet

Der Übergang von überwiegend privatem Eigentum zu einer grösseren Präsenz von Investmentgesellschaften ist einer der Datenpunkte, die es ermöglichen, den Markt über den allgemeinen Anstieg der Mieten hinaus zu interpretieren. Die vom ASI genannten Anteile sind folgende:

Zwischen 2000 und 2024 ist der Anteil der Wohnungen im Besitz von Privatpersonen somit gesunken, während derjenige der Investmentgesellschaften gestiegen ist. Der ASI bringt Letztere mit hohen Renditen im Immobiliensektor in Verbindung. Die Daten quantifizieren zwar nicht die Miete jeder einzelnen Wohnung, beschreiben jedoch einen Wandel der Eigentümerstruktur, den der Verband mit der Knappheit an bezahlbarem Wohnraum in Verbindung bringt.

Zwei unterschiedliche Grundlagen zur Messung der Belastung

Der Druck auf die Familien muss durch die Trennung zweier Grössen betrachtet werden. Die erste betrifft Personen mit einem Bruttoeinkommen von bis zu 4'000 Franken: Laut dem ASI werden 37,8% ihrer Einnahmen für die Miete aufgewendet. Die zweite stammt aus dem OECD-Vergleich von acht Ländern, einschliesslich der Schweiz: Jede zweite einkommensschwache Mieterhaushalt wendet mehr als 40% ihres verfügbaren Einkommens für die Miete auf.

Die beiden Prozentsätze beschreiben weder dieselbe Zielgruppe noch dieselbe Berechnungsgrundlage. Die 37,8% beziehen sich auf das Bruttoeinkommen von Personen unter der angegebenen Schwelle; die 40% betreffen das verfügbare Einkommen von Familien mit niedrigem Einkommen im internationalen Vergleich. Die Trennung dieser Indikatoren verhindert, dass sie addiert oder als identisch behandelt werden. Um den Vergleich zwischen Brutto- und verfügbarem Einkommen zu organisieren, kann man von der schweizerischen Lohnabrechnung ausgehen.

Auch der Referenzzinssatz bleibt ein Prüfpunkt. Die Quelle erinnert daran, dass die Mieten gesetzlich an diesen Satz gekoppelt sind und dass viele bei einem Wert von 1,25% hätten sinken müssen. Die Tatsache stattdessen, dass sie weiter gestiegen sind, ist der vom ASI hervorgehobene Knackpunkt. Da zwei Drittel der Haushalte zur Miete wohnen, betrifft das Problem keine Randgruppe, sondern einen grossen Teil der Schweizer Familien. Die Kombination aus Einkommensbelastung, seltenerem bezahlbarem Wohnraum und dem Wandel der Eigentumsverhältnisse erklärt, warum der Verband ein politisches Eingreifen fordert.

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Wichtige Punkte

Vier Schritte zur Analyse des Problems

Um anhand der Daten eine persönliche Überprüfung vorzunehmen, empfiehlt es sich, einer einfachen Abfolge zu folgen und die von der Quelle verwendeten Größen getrennt zu halten.

Zuerst das Einkommen, dann die Miete

1. Die Berechnungsgrundlagen trennen. Das Bruttoeinkommen und separat das verfügbare Einkommen notieren. Die Quelle verwendet Ersteres als Bezugspunkt für Personen, die 4'000 Franken nicht überschreiten, und Letzteres für den OECD-Vergleich. Die beiden Werte zu verwechseln führt zu einer ungenauen Einschätzung der Mietbelastung.

2. Den für das Wohnen bestimmten Anteil messen. Für die von der ASI angegebene Bruttoeinkommensgruppe liegt der Richtwert bei 37,8 % der Einnahmen, die für die Miete aufgewendet werden. Wenn man das verfügbare Einkommen zugrunde legt, weist die OECD darauf hin, dass jeder zweite einkommensschwache Miethaushalt die 40%-Grenze überschreitet. Die beiden Schwellenwerte dienen dazu, unterschiedliche Situationen einzuordnen.

3. Die Vorschläge von den bereits angekündigten Maßnahmen unterscheiden. Die ASI fordert die Anwendung der Kostenmiete, eine Stärkung der Lex Koller, um den Zufluss von Finanzkapital in den Wohnimmobilienmarkt zu bremsen, und eine größere Anzahl gemeinnütziger Wohnungen. Das sind die vom Verband vorgebrachten Forderungen, keine in der Quelle beschriebenen individuellen Verfahren.

4. Die politische Entwicklung auf Bundesebene verfolgen. Die ASI kritisiert den vom Bundesrat als Antwort auf die Mietzinsinitiative vorgesehenen indirekten Gegenentwurf und vertritt die Ansicht, dass dieser einen noch stärkeren Anstieg der Mieten verursachen würde. Dies ist der institutionelle Aspekt, den es zu beobachten gilt, wenn man die Entwicklung des nationalen Rahmens beurteilt.

Diese Abfolge ermöglicht es, die Mietbelastung mit dem richtigen Einkommen in Verbindung zu bringen, den Schweizer Vergleich vom OECD-Vergleich zu unterscheiden und zu erkennen, welche Maßnahmen Forderungen der ASI sind. Um die Berechnung des verfügbaren Einkommens und der Steuern abzuschließen, verwende calcolatore stipendio/imposte.

Quelle: tio.ch