Hauskauf im Kanton Graubünden: Preise und Hypothekarkredit

Kontext

Kurz zusammengefasst

• Preis, Eigenmittel und Tragbarkeit bestimmen die Hypothek
• Handänderungssteuer und Notariatskosten sind separate Posten
• Das Schweizer Steuerwesen ist auf drei Ebenen aufgebaut

Wichtige Fakten

• Gegenstand → Kauf einer Wohnimmobilie im Kanton Graubünden
• Bewertung → Preise, Eigenmittel und Tragbarkeit des Hypothekarkredits
• Nebenkosten → Handänderungssteuer und Notariatskosten
• Steuerwesen → direkte Bundessteuer, kantonale Ebene und kommunale Ebene
• Gemeindesteuerfuss → auf die kantonale Ebene angewendet

Der Preis ist nur ein Teil des Dossiers

Der Preis der Wohnimmobilie, die erforderlichen Eigenmittel, die Tragbarkeit des Hypothekarkredits, die Handänderungssteuer und die Notariatskosten bilden den Bewertungsrahmen für alle, die im Kanton Graubünden ein Haus kaufen. Die Unterscheidung ist bereits vor dem Vergleich einer Finanzierung wichtig: Der Preis betrifft die Immobilie, während die anderen Posten die erforderlichen Mittel und die Kosten der Transaktion beschreiben.

Der praktische Grund, von diesen fünf Posten auszugehen, ist: Eine Entscheidung über die Immobilie entspricht nicht automatisch einer Entscheidung über die Finanzierung. Die Eigenmittel bezeichnen die für den Kauf einzubringenden Mittel, während die Tragbarkeit die Belastbarkeit des Hypothekarkredits im betrachteten Budget betrifft. Die Handänderungssteuer und die Notariatskosten gehören zu den Kosten der Transaktion und dürfen nicht mit der direkten Bundessteuer, der kantonalen oder der kommunalen Steuer verwechselt werden.

Das Schweizer Steuerwesen ist auf drei Ebenen aufgebaut: direkte Bundessteuer, kantonale Steuer und Gemeindesteuer. Jeder Kanton hat sein eigenes Gesetz und seinen eigenen Steuerfuss; der Vergleich zwischen Kantonen muss daher als Vergleich unterschiedlicher steuerlicher Ausgestaltungen gelesen werden. Der Gemeindesteuerfuss wird auf die kantonale Ebene angewendet. Bei einem Kauf in Graubünden muss die Steuerbelastung getrennt nach Bundesebene sowie kantonaler und kommunaler Ebene betrachtet werden.

Auch die Zuständigkeit der Behörden muss unterschieden werden. Die AFC/ESTV verwaltet die direkte Bundessteuer und die Mehrwertsteuer. Die kantonalen Verwaltungen sind für die kantonale und kommunale Komponente zuständig. Die UFAS/BSV betrifft die Sozialvorsorge, darunter AVS/AI/LPP, und legt keine Steuern fest; die UST/BFS erstellt Statistiken und legt keine Steuersätze fest. Die richtige Anlaufstelle hängt daher von der Frage ab, die das Dossier begleitet.

Die Posten vor der Hypothek trennen

Die praktische Berechnung geht vom Preis der Wohnimmobilie aus und fügt als eigenständige Posten die erforderlichen Eigenmittel, die Tragbarkeit des Hypothekarkredits, die Handänderungssteuer und die Notariatskosten hinzu. Keiner dieser fünf Posten darf durch eine allgemeine Schätzung der Gesamtkosten ersetzt werden. Für den steuerlichen Teil kann der Leser die dichiarazione delle imposte neben der Überprüfung der kantonalen und kommunalen Regeln heranziehen, wobei die Bundesbesteuerung getrennt bleibt.

Operative Details

Vom Preis zum tragbaren Budget

Eine nachvollziehbare Kostenaufstellung fasst den Wert der Immobilie und sämtliche damit verbundenen Kosten nicht in einer einzigen Zahl zusammen. Für Graubünden ist folgende Reihenfolge sinnvoll:

Diese Tabelle hilft, das Dossier zu lesen, ohne unterschiedliche Posten zusammenzufassen. Ändert sich der Preis der Immobilie, ändert sich auch die Berechnungsgrundlage; ändern sich die Bedingungen der Hypothek, muss die Tragbarkeit neu berechnet werden. Ein Betrag, der als für jeden Kauf in Graubünden gültig dargestellt wird, ersetzt nicht die Prüfung des einzelnen Dossiers. Der korrekte Vergleich besteht darin, zu verstehen, welcher Posten gemessen wird und welcher steuerlichen Ebene er zuzuordnen ist.

Die Gemeinde ist bei der steuerlichen Betrachtung relevant

Die Gemeindeebene darf nicht ohne Erklärung in den kantonalen Wert eingerechnet werden. Das System sieht drei Ebenen vor, wobei der Gemeindesteuerfuss auf die kantonale Steuer angewendet wird. Daher ist die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, bei der Ermittlung der Steuerbelastung als eigener Posten zu identifizieren, auch wenn Preis und Hypothek bereits verglichen wurden. Das UST/BFS kann für Statistiken herangezogen werden, ist aber nicht die Behörde, die die Steuersätze festlegt. Für die Bundesbesteuerung und die Mehrwertsteuer ist hingegen AFC/ESTV die Referenz; für die kantonale und kommunale Besteuerung die kantonale Verwaltung.

Das Familienbudget erfordert anschließend eine zweite Differenzierung. Die Lebenshaltungskosten und die LAMal/KVG-Prämien wirken sich auf die laufenden Ausgaben aus, aber die LAMal/KVG ist eine obligatorische Krankenversicherung für die Wohnbevölkerung mit Pro-Kopf-Prämien und Prämien, die an den Kanton oder die Region gebunden sind: Sie ist weder eine Steuer noch ein Lohnbeitrag. AVS/AHV und LPP/BVG gehören zur sozialen Vorsorge, nicht zur Festlegung der Steuersätze. Diese Bereiche getrennt zu halten, verhindert, dass das Monatsbudget mit der Handänderungssteuer und den Notariatskosten verwechselt wird.

Nützliche Tools für die Planung

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Wichtige Punkte

Von der Bewertung zum Hypothekendarlehensantrag

Um die Analyse in einen geordneten Antrag umzuwandeln, empfiehlt es sich, fünf Schritte zu befolgen, ohne Ämter, Steuern und Kosten zu vermischen.

Fünf operative Prüfungen

1. Lege die Grundlage der Transaktion fest. Erfasse den Preis der Immobilie im Kanton Graubünden und stelle ihm sofort die erforderlichen Eigenmittel gegenüber. Der Preis darf die Handänderungssteuer und die Notariatskosten nicht automatisch einschließen: Sie getrennt zu halten, macht das Budget übersichtlich.

2. Fordere die Prüfung der Tragbarkeit an. Der Antrag erschöpft sich nicht in der Hypothekendarlehensanfrage: Die Finanzierung muss zusammen mit der Tragbarkeit und den eigenen Mitteln bewertet werden. Stelle diese drei Positionen dem Finanzberater als getrennte Blöcke vor, damit der Vergleich nicht von einem einzigen Betrag abhängt.

3. Ermittle die richtige Steuerstufe. Für die Bundeskomponente ist die AFC/ESTV die zuständige Referenzstelle, zuständig für direkte Bundessteuer und Mehrwertsteuer. Für die kantonale und kommunale Steuer muss man die kantonalen Verwaltungen und den auf die kantonale Steuer angewandten Gemeindesteuerfuss betrachten.

4. Ordne Statistiken und Budget korrekt ein. UST/BFS ist für Statistiken zuständig, nicht für die Festlegung von Steuersätzen. Im Familienbudget trenne die Lebenshaltungskosten, die LAMal/KVG und die Altersvorsorge AVS/AHV und LPP/BVG von den Kosten des Kaufs. Die LAMal/KVG bleibt für die Einwohner obligatorisch und hat Pro-Kopf-Prämien, mit Unterschieden je nach Kanton oder Region.

5. Aktualisiere die variablen Zahlen. Der Höchstbetrag der dritten Säule 3a, die Schwelle und der Koordinationsabzug der LPP, der Höchstbetrag der AD/AC, die durchschnittlichen LAMal-Prämien und der Medianlohn werden jedes Jahr indexiert. Wenn eine dieser Angaben in das Budget einfließt, überprüfe das Bezugsjahr bei der offiziellen Quelle, anstatt einen veralteten Betrag wiederzuverwenden.

Die Vorgehensweise vermeidet auch, der UFAS/BSV eine steuerliche Rolle zuzuschreiben: Die Stelle betrifft die soziale Vorsorge und legt keine Steuern fest. Nach der Prüfung, verwende costo della vita in Svizzera, um die laufenden Ausgaben abzulesen, und calcolatore stipendio, um den verfügbaren Spielraum zu schätzen.