Immobilienmarkt Tessin: -33 % weniger Mietwohnungen in fünf Jahren. Was bedeutet das für Grenzgänger?

Kontext

Auf einen Blick

• Riduzione del 33% di appartamenti in affitto nel Tessin dal 2021 al 2025
• Aumento del 20% dei prezzi delle case in Svizzera negli ultimi 5 anni
• Situazione critica per i frontalieri che cercano alloggi nel Tessin
• Aumento del 10% degli affitti in Tessin negli ultimi 5 anni

Wichtige Fakten

• Riduzione affitti: 33% di riduzione di appartamenti in affitto nel Tessin dal 2021 al 2025
• Affitti disponibili: Passati da 5.941 a 3.980 nel Tessin dal 2021 al 2025
• Aumento prezzi: 20% di aumento dei prezzi delle case in Svizzera negli ultimi 5 anni
• Aumento affitti: 10% di aumento degli affitti in Tessin negli ultimi 5 anni
• Leerstandssatz: 1,92% nel Tessin, uno dei più bassi in Svizzera
• Situazione Graubünden: 40% di riduzione di appartamenti in affitto dal 2021 al 2025
• Leerstandssatz Graubünden: 0,57%, uno dei più bassi in Svizzera
• Costo pendolarismo: Fino a 500 franchi al mese per pendolari tra Como e Lugano

Im Jahr 2025 verzeichnete der Kanton Tessin einen Rückgang der freien Mietwohnungen um 33 Prozent im Vergleich zu 2021 – von 5.941 auf 3.980 Einheiten. Diese Daten, die vom Bund auf Basis der Bundesstatistiken erhoben wurden, bestätigen einen nationalen Trend, der Familien mit niedrigen und mittleren Einkommen besonders hart trifft. In der gesamten Schweiz sank die Zahl der verfügbaren Mietobjekte im gleichen Zeitraum um 38 Prozent, mit noch dramatischeren Spitzenwerten in anderen Kantonen wie Zürich (-38 Prozent) oder Bern (-34 Prozent).

Die Auswirkungen auf die Tessiner Städte

Die städtischen Zentren des Tessins bleiben von dieser Entwicklung nicht verschont. In Lugano übersteigt die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum das Angebot bei Weitem, sodass viele Familien gezwungen sind, auf Alternativen wie Wohngemeinschaften oder verlängertes Pendeln auszuweichen. Laut Bundesdaten liegt der Tessiner Leerstandssatz mit 1,92 Prozent zwar noch relativ günstig im Vergleich zu Hochdichtegebieten wie Zürich oder der Zentralschweiz. Dennoch ist der Druck spürbar, insbesondere in gut angebundenen Gemeinden mit öffentlichem Verkehr, wo die Nachfrage nach Erstwohnsitzen das Angebot deutlich übersteigt.

Die Entwicklung bei den Verkaufsimmobilien

Auch auf dem Immobilienmarkt verzeichnet der Kanton Tessin einen Rückgang des Angebots. Die Zahl der freien Wohnungen zum Verkauf sank von 1.076 im Jahr 2021 auf 956 im Jahr 2025 – ein Minus von 10 Prozent. Eine gegenteilige Entwicklung zeigt sich in Regionen wie Basel-Landschaft oder Zug, wo der Leerstand zugenommen hat. Die Knappheit an verfügbaren Immobilien, kombiniert mit hoher Nachfrage und gestiegenen Baukosten, hat zu einem durchschnittlichen Anstieg der Wohnimmobilienpreise in der Schweiz um 20 Prozent geführt. Für Wohnungssuchende wird die Lage zunehmend schwieriger: Wer sich die aktuellen Hypothekenzinsen nicht leisten kann, muss länger in Mietwohnungen bleiben und gerät so in eine bereits gesättigte Nachfragespirale.

Der Fall Graubündens: noch kritischer

Während der Kanton Tessin mit Problemen kämpft, ist die Situation in Graubünden noch angespannter. Die Zahl der freien Mietwohnungen brach innerhalb von fünf Jahren um 40 Prozent ein – von 1.068 auf 638 Einheiten. Der Leerstandssatz in diesem Kanton liegt bei nur 0,57 Prozent, einer der niedrigsten Werte der Schweiz und nur noch übertroffen von Zürich und Zug. In Gebieten wie Chur oder St. Moritz gestaltet sich der Wettbewerb um Erstwohnsitze, Zweitwohnungen und touristische Nutzung nahezu unmöglich, wenn es um bezahlbaren Wohnraum für ortsansässige Bewohner geht. Die Dynamik ähnelt zwar der im Tessin, doch der Druck ist hier noch stärker, da der Luxustourismus einen erheblichen Teil des Wohnungsangebots absorbiert.

Operative Details

Für Grenzgänger, die in Italien leben und im Tessin arbeiten, stellt die aktuelle Situation eine zusätzliche Herausforderung dar. Der Wettbewerb um Wohnraum ist nicht mehr nur zwischen Schweizer Familien zu beobachten, sondern umfasst auch Arbeitskräfte aus den Nachbarländern, die von der wirtschaftlichen Stabilität der Schweiz angezogen werden. Laut einer Analyse des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) sind die Mietpreise in den letzten fünf Jahren im Schnitt um 10 % gestiegen – eine Steigerung, die deutlich über der in diesem Zeitraum gemessenen Inflation liegt.

Was passiert, wenn man im Tessin keine Wohnung findet?

Für viele Grenzgänger ist die naheliegendste Lösung, die Suche auf italienische Grenzgemeinden wie Chiasso, Mendrisio oder Stabio auszudehnen, wo die Preise in der Regel niedriger sind. Doch diese Strategie birgt nicht zu unterschätzende Risiken: Das verlängerte Pendeln führt zu direkten Kosten (Benzin, Mautgebühren, Zeit) und indirekten Belastungen (Erschöpfung, geringere Produktivität). Ein konkretes Beispiel: Wer in Como wohnt und in Lugano arbeitet, kann monatlich bis zu 500 Franken allein für die Fahrten zwischen Wohnort und Arbeitsstätte ausgeben – ohne zusätzliche Ausgaben für Parkplätze oder öffentliche Verkehrsmittel zu berücksichtigen.

💡 Tipp: Wer die Möglichkeit hat, sollte Pendelzeiten und -kosten bei der Wohnungswahl berücksichtigen, um langfristig finanzielle und gesundheitliche Belastungen zu vermeiden.

Miete oder Kauf – was lohnt sich mehr?

Wer die Möglichkeit hat, eine Immobilie zu erwerben, steht vor einer schwierigen Entscheidung. Einerseits sind die Preise in den letzten fünf Jahren im Schnitt um 20 % gestiegen; andererseits ist das Angebot an zum Verkauf stehenden Objekten rückläufig, insbesondere in den gefragtesten Lagen. In Lugano kostete ein Haus, das 2021 noch 1 Million Franken wert war, heute bis zu 1,2 Millionen. Für viele Grenzgänger wird diese Preisschere ohne ein beträchtliches Startkapital unüberwindbar.

⚠️ Achtung: Banken verlangen zunehmend höhere Eigenkapitalanteile für Hypotheken, was den Kauf für viele unattraktiv macht.

Der Einfluss des Tourismus auf die Wohnungsnot

Ein weiterer Faktor, der die Situation verschärft, ist die wachsende Nachfrage nach Zweitwohnungen, die oft von ausländischen Investoren oder Bewohnern anderer Schweizer Regionen erworben werden. Laut Daten des Bundesamts für Statistik (BFS) waren 2025 in 15 % der Wohnimmobilien im Tessin ganz oder teilweise leerstehend – in einigen Gebieten des Luganersees sogar bis zu 20 %. Diese Dynamik entzieht dem Mietmarkt weitere Wohneinheiten, besonders in den zentralen Lagen, wo der Bedarf an Wohnraum für Arbeitskräfte am höchsten ist.

📊 Zahlen im Überblick:

• 2021: ca. 1.200 freie Mietwohnungen in Lugano
• Heute: nur noch etwa 800 verfügbare Wohnungen
• Viele der noch verfügbaren Objekte sind klein oder in schlechtem Zustand
• Mieten für Dreizimmerwohnungen liegen oft über 1.500 Franken pro Monat

Vergleich mit der Situation von 2021

Vor fünf Jahren war die Wohnungssuche im Tessin zwar bereits schwierig, doch das Angebot war damals noch größer als heute. Der Unterschied ist nicht nur quantitativ, sondern auch qualitativ: Viele der noch verfügbaren Wohnungen sind kleiner oder in weniger gutem Zustand. Für einen Grenzgänger mit durchschnittlichem Einkommen bedeutet dies, dass er mehr als ein Drittel seines Gehalts allein für die Miete aufwenden muss.

🔍 Hintergrund: Die anhaltende Zuwanderung von Arbeitskräften aus dem Ausland und die wachsende Beliebtheit der Region als Wohn- und Investitionsstandort verschärfen den Druck auf den Wohnungsmarkt zusätzlich.

Nützliche Tools für die Planung

Für Ihre Vorsorgestrategie nutzen Sie den Rentenplaner und den Säule-3-Simulator.

Wichtige Punkte

Für alle, die derzeit in einer Wohnungsnotlage im Tessin nach einer Wohnung suchen, ist strategisches Vorgehen und die Nutzung aller verfügbaren Mittel entscheidend. Hier eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, um die Erfolgschancen zu maximieren:

1. Sofort das Suchgebiet erweitern. Beschränken Sie sich nicht nur auf die zentralen Gemeinden, sondern berücksichtigen Sie auch periphere, aber gut angebundene Orte. Gemeinden wie Vezia, Porza oder Savosa bieten gute Verbindungen nach Lugano mit öffentlichen Verkehrsmitteln und sind oft günstiger als die zentralen Stadtteile.

2. Ständig nach Inseraten Ausschau halten. Wohnungen werden oft innerhalb weniger Stunden – manchmal sogar Minuten – vergeben. Nutzen Sie Plattformen wie immobiliare.ch oder homegate.ch und richten Sie Alerts ein, um sofortige Benachrichtigungen zu erhalten. Für Grenzgänger lohnt es sich auch, auf italienischen Websites wie immobiliare.it oder idealista.it nach Angeboten zu suchen, da dort oft Immobilien in Grenznähe inseriert werden.

3. Eine vollständige Dokumentation vorbereiten. Vermieter erhalten zahlreiche Bewerbungen, daher ist es essenziell, sich mit folgenden Unterlagen zu präsentieren:

• Bankreferenzen oder Lohnabrechnungen
• Arbeitsvertrag (bei Nicht-Schweizern)
• Referenzen von vorherigen Vermietern oder Arbeitgebern
• Eventuell eine Bürgschaft (Bankgarantie oder Mietkaution)

4. Temporäre Lösungen in Betracht ziehen. Falls die Suche länger dauert, sollten Sie kurzfristige Untervermietungen oder temporäre Residenzen prüfen. Einige Tessiner Gemeinden bieten Übergangswohnungen für Arbeitnehmer an, die auf der Suche nach einer endgültigen Lösung sind.

5. Kaufalternativen erwägen. Falls die finanziellen Rahmenbedingungen dies zulassen, sollten Sie die Möglichkeit eines Hypothekendarlehens prüfen. Vorsicht: Die Zinssätze sind im Vergleich zur jüngeren Vergangenheit immer noch hoch, und das Angebot an Kaufimmobilien ist begrenzt. Nutzen Sie den Hypothekenrechner auf unserer Website für eine realistische Kostensimulation.

6. Direkt mit Immobilienmaklern Kontakt aufnehmen. Oft werden die interessantesten Angebote nicht online veröffentlicht. Vereinbaren Sie Termine mit lokalen Maklern und bitten Sie, in die Prioritätslisten für neue Objekte aufgenommen zu werden.

7. Vergünstigungen für Grenzgänger erkunden. Einige Tessiner Wohnbaugenossenschaften bieten Wohnungen zu kontrollierten Preisen speziell für Pendler an. Informationen erhalten Sie beim Departement für Finanzen und Wirtschaft des Kantons Tessin (DFE) oder bei den Gemeindeverwaltungen.

Fristen und Zeitplanung

Es gibt keine festen Fristen für die Wohnungssuche im Tessin, doch aufgrund des starken Wettbewerbs werden viele Mietwohnungen innerhalb weniger Wochen nach der Veröffentlichung vergeben. Wer aus dem Ausland in den Kanton Tessin zieht, sollte mindestens 3–6 Monate vor dem geplanten Arbeitsbeginn mit der Suche beginnen. So bleibt genug Zeit für Besichtigungen, Verhandlungen und Vertragsunterzeichnungen ohne übermäßigen Druck.

Nützliche Tools

• Karte der Tessiner Gemeinden zur Identifizierung von gut erreichbaren und preiswerten Zonen
• Lebenskostenrechner zur Einschätzung der finanziellen Belastung durch die Miete
• Vergleichsrechner für Grenzgängergehälter zur Überprüfung der wirtschaftlichen Tragbarkeit der neuen Unterkunft

Quelle: rsi.ch