Immobilienkäufe aus dem Ausland: Die Schweizer Regierung verschärft die Regeln

Kontext

Auf einen Blick

• Schweiz verschärft Immobilienkaufregeln für Ausländer 2026
• Genehmigungspflicht für Hauptwohnsitzkäufe durch Nicht-EU-Bürger
• Reduzierung Ferienimmobilien-Kontingente und Verkaufsgenehmigungen

Wichtige Fakten

• Inizio consultazione: 15. Juli 2026
• Genehmigungspflicht: Hauptwohnsitzkäufe durch Nicht-EU-Bürger
• Verkaufsfrist: 2 Jahre bei Auswanderung
• Ferienimmobilien: Reduzierte jährliche Kontingente für Kantone
• Verkaufsgenehmigung: Erforderlich für Transaktionen zwischen Ausländern
• Gewerbeimmobilien: Nur für persönliche oder betriebliche Nutzung erlaubt
• Immobilienpapiere: Verbot für Ausländer, Aktien oder Anteile zu erwerben
• Ziel der Maßnahmen: Verhinderung von Spekulationen und Stärkung des Wohnungsangebots

Der Bundesrat hat am 15. Juli 2026 eine öffentliche Konsultation zur Änderung des Gesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland gestartet, bekannt als Lex Koller. Ziel ist es, der Wohnungsnot in der Schweiz entgegenzuwirken – ein Problem, das auch das Tessin betrifft, wo die Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere in städtischen Zentren wie Lugano, Bellinzona und Locarno, weiterhin hoch bleibt.

Was sieht der neue Gesetzesentwurf vor?

Laut dem Projekt müssen Staatsangehörige aus Drittstaaten (nicht EU oder EFTA) eine Genehmigung einholen, um eine selbstgenutzte Wohnung in der Schweiz zu erwerben. Bei einem Umzug ins Ausland muss die Immobilie innerhalb von zwei Jahren verkauft werden. Bisher existiert diese Regelung für Nicht-EU-Bürger nicht, die ein Haus als Hauptwohnsitz erwerben.

Für Ferienhäuser und Wohnungen in Ferienanlagen schlägt die Regierung vor, die jährlichen Kontingente, die den Kantonen zugewiesen werden, zu reduzieren. Zudem soll die Genehmigungspflicht für den Verkauf solcher Immobilien zwischen Ausländern wieder eingeführt werden. Heute wird etwa das kantonale Kontingent nicht belastet, wenn ein deutscher Staatsbürger eine Ferienwohnung an eine französische Staatsbürgerin verkauft. Mit den neuen Regeln wäre für jede solche Transaktion eine Genehmigung erforderlich.

📊 Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

• Ferienimmobilien: Reduzierung der jährlichen Kontingente für Kantone
• Transaktionen zwischen Ausländern: Genehmigungspflicht für jeden Verkauf

Gewerbliche Immobilien und Finanzinvestitionen

Die Verschärfung betrifft auch gewerbliche Immobilien. Ausländer dürfen diese künftig nicht mehr zu Miet- oder Finanzzwecken erwerben, sondern nur noch, wenn sie sie für die eigene Geschäftstätigkeit nutzen. Diese Maßnahme zielt darauf ab, Immobiliengeschäfte zu unterbinden, die keine direkte Auswirkung auf den Wohnungsmarkt haben.

Eine weitere Neuerung betrifft den Erwerb von Anteilen an Immobilienpapieren. Der Bundesrat will den Kauf von Aktien börsennotierter Wohnimmobiliengesellschaften oder Anteilen an Immobilienfonds und SICAV durch Ausländer gänzlich verbieten. Derzeit ist diese Art von Investition ohne Einschränkungen möglich.

💡 Ziel der Maßnahmen

• Verhinderung von Spekulationen mit Wohnimmobilien
• Stärkung des Wohnungsangebots für die einheimische Bevölkerung

Beweggründe und politischer Kontext

Die Maßnahmen sind Teil eines Maßnahmenpakets, das der Bundesrat im Vorfeld der Volksabstimmung im Juni 2026 zur Volksinitiative Nein zu einer Schweiz mit 10 Millionen Einwohnern! beschlossen hat. Die Initiative, die von der Schweizerischen Volkspartei (SVP) lanciert wurde, verknüpft die Wohnungsnot mit unkontrollierter Einwanderung und Bevölkerungswachstum. Die Regierung hingegen sieht die Lösung eher in einer strengeren Regulierung des Immobilienmarktes als in allgemeinen Bevölkerungsbeschränkungen.

⚠️ Wann treten die neuen Regeln in Kraft?

Aktuell befindet sich der Gesetzestext in der öffentlichen Konsultationsphase und könnte vor der endgültigen Verabschiedung noch Änderungen erfahren. Wann die neue Regelung tatsächlich in Kraft tritt, ist noch nicht festgelegt. Der Bundesrat hat jedoch das Ziel genannt, sie bis Ende 2026 zu verabschieden.

Operative Details

Die neuen Beschränkungen für Immobilienkäufe durch Ausländer haben auch direkte Auswirkungen auf Grenzgänger, die im Tessin leben und im Ausland Immobilien besitzen, sowie auf jene, die in den Schweizer Immobilienmarkt investieren möchten. Die Massnahme führt eine Reihe praktischer Hürden ein, die bestimmte Käufe – insbesondere solche mit finanziellen oder Zweitwohnungszwecken – unattraktiver machen könnten.

Vorher vs. nachher: Was ändert sich für Grenzgänger?

Vor den neuen Regeln:

• Ausserhalb der EU ansässige Personen (z. B. Italiener) konnten ein Haus im Tessin als Hauptwohnsitz ohne Genehmigung erwerben, sofern sie dort tatsächlich wohnten.
• Der Kauf von Ferienhäusern oder Wohnungen in Ferienresidenzen unterlag kantonalen Kontingenten, der Verkauf zwischen Ausländern erforderte jedoch keine zusätzlichen Genehmigungen.
• Gewerbeimmobilien konnten frei – auch zur Vermietung oder als Investition – erworben werden.
• Der Kauf von Anteilen an Immobilienfonds oder SICAVs war uneingeschränkt möglich.

Nach den neuen Regeln:

• Hauptwohnsitz: Genehmigungspflicht und Rückverkauf innerhalb von zwei Jahren bei Auswanderung.
• Ferienhäuser und touristische Wohnungen: Reduzierung der Kontingente und Genehmigungspflicht auch für Verkäufe zwischen Ausländern.
• Gewerbeimmobilien: Verbot des Kaufs zur Vermietung oder finanziellen Investition; nur persönliche oder betriebliche Nutzung erlaubt.
• Immobilienpapiere: Komplettes Verbot für Ausländer, Aktien von Wohnimmobiliengesellschaften oder Anteile an Immobilienfonds zu erwerben.

Konkrete Szenarien für Tessin-Bewohner

Fall 1: Italienischer Grenzgänger mit Haus im Tessin Besitzt ein in der Lombardei lebender Grenzgänger bereits ein Haus im Tessin als Hauptwohnsitz, muss er zunächst nichts unternehmen. Soll er jedoch eine zweite Immobilie erwerben, benötigt er eine Genehmigung. Bei einem Umzug ins Ausland muss er die Immobilie innerhalb von zwei Jahren verkaufen. Die neuen Regeln gelten nicht rückwirkend, könnten aber zukünftige Transaktionen beeinflussen.

Fall 2: Ausländischer Investor plant Wohnungskauf in Lugano Ein US-amerikanischer oder chinesischer Investor, der eine Wohnung in Lugano als Kapitalanlage erwerben möchte, muss auf das Projekt verzichten, da der Kauf von Gewerbeimmobilien zur Vermietung verboten ist. Plant er stattdessen den Kauf eines Hauses für den persönlichen Gebrauch, benötigt er eine Genehmigung und muss nachweisen, dass er tatsächlich in der Schweiz wohnt.

Fall 3: Besitzer eines Ferienhauses in Ascona Besitzt ein deutscher Staatsbürger ein Ferienhaus in Ascona und möchte es an einen anderen Ausländer (z. B. einen Franzosen) verkaufen, benötigt er eine kantonale Genehmigung. Bisher war dieser Vorgang ohne zusätzliche Schritte möglich; mit den neuen Regeln könnte sich der Prozess jedoch verlängern und verkomplizieren.

Auswirkungen auf den Tessiner Immobilienmarkt

Das Tessin – mit Zentren wie Lugano, Locarno und Bellinzona – zählt zu den Schweizer Regionen, die von Ausländern besonders für Immobilienkäufe begehrt sind, vor allem von Italienern und Deutschen. Die neuen Regeln könnten die Nachfrage nach Zweitwohnungen und Immobilieninvestitionen dämpfen und in manchen Gebieten zu einer Stabilisierung oder einem Preisrückgang führen. Die Regierung hofft jedoch, dass die Massnahme Wohnimmobilien für Einheimische freimacht und den Mietwohnungsmarkt entlastet.

Verfahren und benötigte Unterlagen

Obwohl der Text noch in der Konsultationsphase ist, lassen sich bereits die voraussichtlichen Schritte für Antragsteller ableiten:

• Hauptwohnsitz: Einreichung eines Genehmigungsantrags bei der zuständigen kantonalen Behörde (im Tessin vermutlich beim Dipartimento del territorio e dell’ambiente oder beim Gemeindeamt in Lugano/Bellinzona).
• Verkauf von Ferienhäusern zwischen Ausländern: Antrag auf kantonale Genehmigung mit Einzelfallprüfung.
• Gewerbeimmobilien: Nachweis, dass der Kauf für den persönlichen Gebrauch oder betriebliche Zwecke – nicht als Investition – erfolgt.

Vergleich mit anderen Kantonen

Das Tessin ist nicht der einzige Kanton, der von diesen Massnahmen betroffen ist. Auch im Kanton Bern laufen ähnliche Diskussionen, allerdings mit unterschiedlichen Zeitplänen und Modalitäten. Generell sind die Alpenkantone (Tessin, Graubünden, Wallis) aufgrund ihrer touristischen Attraktivität und der Nähe zu Nachbarländern wie Italien, Deutschland und Frankreich besonders von ausländischen Immobilienkäufen betroffen.

📊 Hintergrund: Die neuen Regeln sollen die Verfügbarkeit von Wohnraum für Einheimische verbessern und den Druck auf den Mietmarkt verringern. Kritiker befürchten jedoch negative Folgen für den Immobilienmarkt und die lokale Wirtschaft.

💡 Tipp: Grenzgänger sollten prüfen, ob bestehende Immobilien von den neuen Regeln betroffen sind, und sich frühzeitig über die geplanten Verfahren informieren.

⚠️ Wichtig: Die genauen Umsetzungsdetails werden noch finalisiert. Änderungen an den Vorschriften sind möglich.

Nützliche Tools für die Planung

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Wichtige Punkte

Falls die neuen Regeln in Kraft treten, müssen Grenzgänger und Ausländer, die in der Schweiz Immobilien im Tessin erwerben möchten, strengere Verfahren einhalten. Hier sind die konkreten Schritte, die auf Basis der aktuell verfügbaren Informationen zu beachten sind.

Fristen und Zeitplan

Die öffentliche Konsultation läuft bis zum 15. Juli 2026. In diesem Zeitraum können Bürger, Verbände und betroffene Stellen dem Bundesrat Stellungnahmen und Änderungsvorschläge einreichen. Erst nach Abschluss der Konsultation wird der definitive Gesetzestext bekannt.

Voraussichtlicher Zeitplan:

• 15. Juli 2026: Ende der Konsultation.
• Ende 2026: Definitive Verabschiedung des Gesetzes durch den Bundesrat.
• 2027: Inkrafttreten der neuen Regeln (Datum noch nicht festgelegt).

Vorbereitung auf den Immobilienerwerb im Tessin

1. Eigene Situation prüfen

• Als EU-/EFTA-Bürger betrifft dich die neue Regelung nicht direkt, da die Lex Koller nur für Drittstaaten gilt.
• Als Bürger eines Nicht-EU-Landes benötigst du eine Genehmigung für den Kauf einer Hauptwohnung oder eines Ferienhauses. Stelle sicher, dass du alle erforderlichen Unterlagen vorlegen kannst, wie etwa einen Arbeitsvertrag in der Schweiz oder einen Nachweis über den Wohnsitz.

2. Kontakt mit den zuständigen Stellen aufnehmen Im Tessin wird voraussichtlich das Dipartimento del territorio e dell’ambiente des Kantons Tessin oder die Wohnsitzgemeinde (z. B. Lugano, Bellinzona oder Locarno) für die Bearbeitung zuständig sein. Dort erhältst du aktuelle Informationen zu den Verfahren und den geforderten Dokumenten.

3. Alternativen zu Immobilieninvestitionen prüfen Falls die neuen Regeln den Kauf von Immobilien zu Investitionszwecken verhindern, könntest du folgende Optionen in Betracht ziehen:

• Den Erwerb von Immobilien in Nachbarländern (z. B. Italien oder Frankreich), wo die Vorschriften weniger streng sind.
• Investitionen in börsenkotierte Schweizer Immobilienfonds, obwohl die Regierung diese Möglichkeit für Ausländer verbieten möchte.

4. Gesetzesentwicklung verfolgen Da der Gesetzestext noch in Ausarbeitung ist, empfiehlt es sich, sich über die offiziellen Kanäle des Kantons Tessin, der Eidgenossenschaft oder von Verbänden wie der FACT – Federazione Associazioni Ticinesi dei Frontalieri – auf dem Laufenden zu halten.

Nützliche Tools für Grenzgänger und Investoren

Um die Wirtschaftlichkeit eines Immobilienkaufs im Tessin unter den neuen Regeln zu bewerten, kannst du folgende Hilfsmittel nutzen:

• Kostenrechner für Lebenshaltungskosten zum Vergleich der Ausgaben zwischen Tessin und Italien.
• Interaktive Karte der Tessiner Gemeinden zur Identifizierung von Gebieten mit hoher Immobilienverfügbarkeit.
• Vergleich der Grenzgängergehälter zur Überprüfung der finanziellen Tragbarkeit eines Kaufs.

Was passiert bei Nichteinhaltung der neuen Vorschriften?

Die Strafen für den illegalen Immobilienerwerb in der Schweiz durch Ausländer sind bereits in der aktuellen Lex Koller vorgesehen und könnten verschärft werden. Bei Verstößen könnte die Immobilie enteignet oder der Eigentümer mit Geldstrafen belegt werden. Es ist daher entscheidend, den endgültigen Gesetzestext abzuwarten und die angegebenen Verfahren einzuhalten.

Zusammenfassung: Was jetzt zu tun ist

• Warte auf den endgültigen Gesetzestext, der voraussichtlich Ende 2026 vorliegt.
• Bewerte Alternativen, falls du ein Investor aus einem Nicht-EU-Land bist.
• Bereite die Unterlagen für mögliche zukünftige Genehmigungen vor.
• Konsultiere die kantonalen Stellen für Klarstellungen zu den Verfahren.

📌 Achtung: Die neuen Regeln könnten 2027 in Kraft treten. Falls du den Kauf einer Immobilie im Tessin in Betracht ziehst, prüfe sorgfältig die Fristen und Verfahren – insbesondere, wenn du Bürger eines Nicht-EU-Landes bist.

Quelle: tvsvizzera.it