Immobilienkäufe aus dem Ausland: Die Schweizer Regierung verschärft die Regeln
Vom 15. April bis 15. Juli 2026 läuft die öffentliche Konsultation zu neuen Einschränkungen für Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige. Was ändert sich für Häuser, Chalets und Investitionen?
Contesto
Der Bundesrat hat am 15. Juli 2026 eine öffentliche Konsultation zur Änderung des Gesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland gestartet, bekannt als Lex Koller. Ziel ist es, der Wohnungsnot in der Schweiz entgegenzuwirken – ein Problem, das auch das Tessin betrifft, wo die Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere in städtischen Zentren wie Lugano, Bellinzona und Locarno, weiterhin hoch bleibt. ## Was sieht der neue Gesetzesentwurf vor? Laut dem Projekt müssen Staatsangehörige aus Drittstaaten (nicht EU oder EFTA) eine Genehmigung einholen, um eine selbstgenutzte Wohnung in der Schweiz zu erwerben. Bei einem Umzug ins Ausland muss die Immobilie innerhalb von zwei Jahren verkauft werden. Bisher existiert diese Regelung für Nicht-EU-Bürger nicht, die ein Haus als Hauptwohnsitz erwerben. Für Ferienhäuser und Wohnungen in Ferienanlagen schlägt die Regierung vor, die jährlichen Kontingente, die den Kantonen zugewiesen werden, zu reduzieren. Zudem soll die Genehmigungspflicht für den Verkauf solcher Immobilien zwischen Ausländern wieder eingeführt werden. Heute wird etwa das kantonale Kontingent nicht belastet, wenn ein deutscher Staatsbürger eine Ferienwohnung an eine französische Staatsbürgerin verkauft. Mit den neuen Regeln wäre für jede solche Transaktion eine Genehmigung erforderlich. 📊 Auswirkungen auf den Immobilienmarkt - Ferienimmobilien: Reduzierung der jährlichen Kontingente für Kantone - Transaktionen zwischen Ausländern: Genehmigungspflicht für jeden Verkauf ### Gewerbliche Immobilien und Finanzinvestitionen Die Verschärfung betrifft auch gewerbliche Immobilien. Ausländer dürfen diese künftig nicht mehr zu Miet- oder Finanzzwecken erwerben, sondern nur noch, wenn sie sie für die eigene Geschäftstätigkeit nutzen. Diese Maßnahme zi...
Dettagli operativi
Die neuen Beschränkungen für Immobilienkäufe durch Ausländer haben auch direkte Auswirkungen auf Grenzgänger, die im Tessin leben und im Ausland Immobilien besitzen, sowie auf jene, die in den Schweizer Immobilienmarkt investieren möchten. Die Massnahme führt eine Reihe praktischer Hürden ein, die bestimmte Käufe – insbesondere solche mit finanziellen oder Zweitwohnungszwecken – unattraktiver machen könnten. ### Vorher vs. nachher: Was ändert sich für Grenzgänger? Vor den neuen Regeln: - Ausserhalb der EU ansässige Personen (z. B. Italiener) konnten ein Haus im Tessin als Hauptwohnsitz ohne Genehmigung erwerben, sofern sie dort tatsächlich wohnten. - Der Kauf von Ferienhäusern oder Wohnungen in Ferienresidenzen unterlag kantonalen Kontingenten, der Verkauf zwischen Ausländern erforderte jedoch keine zusätzlichen Genehmigungen. - Gewerbeimmobilien konnten frei – auch zur Vermietung oder als Investition – erworben werden. - Der Kauf von Anteilen an Immobilienfonds oder SICAVs war uneingeschränkt möglich. Nach den neuen Regeln: - Hauptwohnsitz: Genehmigungspflicht und Rückverkauf innerhalb von zwei Jahren bei Auswanderung. - Ferienhäuser und touristische Wohnungen: Reduzierung der Kontingente und Genehmigungspflicht auch für Verkäufe zwischen Ausländern. - Gewerbeimmobilien: Verbot des Kaufs zur Vermietung oder finanziellen Investition; nur persönliche oder betriebliche Nutzung erlaubt. - Immobilienpapiere: Komplettes Verbot für Ausländer, Aktien von Wohnimmobiliengesellschaften oder Anteile an Immobilienfonds zu erwerben. ### Konkrete Szenarien für Tessin-Bewohner Fall 1: Italienischer Grenzgänger mit Haus im Tessin Besitzt ein in der Lombardei lebender Grenzgänger bereits ein Haus im Tessin als Hauptwohnsitz, muss er zunächst nichts unternehmen. Soll er jedoch eine...
Punti chiave
Falls die neuen Regeln in Kraft treten, müssen Grenzgänger und Ausländer, die in der Schweiz Immobilien im Tessin erwerben möchten, strengere Verfahren einhalten. Hier sind die konkreten Schritte, die auf Basis der aktuell verfügbaren Informationen zu beachten sind. ### Fristen und Zeitplan Die öffentliche Konsultation läuft bis zum 15. Juli 2026. In diesem Zeitraum können Bürger, Verbände und betroffene Stellen dem Bundesrat Stellungnahmen und Änderungsvorschläge einreichen. Erst nach Abschluss der Konsultation wird der definitive Gesetzestext bekannt. Voraussichtlicher Zeitplan: - 15. Juli 2026: Ende der Konsultation. - Ende 2026: Definitive Verabschiedung des Gesetzes durch den Bundesrat. - 2027: Inkrafttreten der neuen Regeln (Datum noch nicht festgelegt). ### Vorbereitung auf den Immobilienerwerb im Tessin 1. Eigene Situation prüfen - Als EU-/EFTA-Bürger betrifft dich die neue Regelung nicht direkt, da die Lex Koller nur für Drittstaaten gilt. - Als Bürger eines Nicht-EU-Landes benötigst du eine Genehmigung für den Kauf einer Hauptwohnung oder eines Ferienhauses. Stelle sicher, dass du alle erforderlichen Unterlagen vorlegen kannst, wie etwa einen Arbeitsvertrag in der Schweiz oder einen Nachweis über den Wohnsitz. 2. Kontakt mit den zuständigen Stellen aufnehmen Im Tessin wird voraussichtlich das Dipartimento del territorio e dell’ambiente des Kantons Tessin oder die Wohnsitzgemeinde (z. B. Lugano, Bellinzona oder Locarno) für die Bearbeitung zuständig sein. Dort erhältst du aktuelle Informationen zu den Verfahren und den geforderten Dokumenten. 3. Alternativen zu Immobilieninvestitionen prüfen Falls die neuen Regeln den Kauf von Immobilien zu Investitionszwecken verhindern, könntest du folgende Optionen in Betracht ziehen: - Den Erwerb von Imm...
Punti chiave
[{"q":"Gelten die neuen Regeln auch für EU-Bürger, die im Tessin leben?","a":"Nein. Die Einschränkungen der neuen Gesetzgebung betreffen ausschließlich Bürger aus Drittstaaten (nicht EU und nicht EFTA). Staatsangehörige der Europäischen Union und der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA, zu der Island, Norwegen und Liechtenstein gehören) profitieren weiterhin von den aktuellen Vorschriften für den Kauf von Immobilien in der Schweiz."},{"q":"Was passiert, wenn ich ein Haus im Tessin als Hauptwohnsitz kaufe und dann ins Ausland ziehe?","a":"Mit den neuen Regeln müssen Sie die Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach dem Umzug wieder verkaufen. Andernfalls drohen Ihnen Sanktionen oder sogar die Enteignung. Bisher gab es keine Verkaufspflicht – diese Neuregelung ist daher besonders wichtig für Personen, die im Tessin leben, aber möglicherweise in Zukunft ins Ausland ziehen."},{"q":"Gelten die neuen Regeln auch für Immobilien, die bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes gekauft wurden?","a":"Nein. Das neue Gesetz wirkt nicht rückwirkend. Wenn Sie eine Immobilie im Tessin bereits vor Inkrafttreten der neuen Regeln erworben haben, müssen Sie sich nicht an die neuen Verfahren halten – es sei denn, Sie verkaufen sie an einen anderen Ausländer (bei Ferienimmobilien) oder ziehen ins Ausland um (bei Hauptwohnsitzen)."},{"q":"Wie kann ich als Nicht-EU-Ausländer die Genehmigung zum Kauf einer Immobilie im Tessin erhalten?","a":"Sie müssen einen Antrag bei der zuständigen kantonalen Behörde einreichen (im Tessin vermutlich beim Departement für Territorium und Umwelt oder bei der Wohnsitzgemeinde). Die erforderlichen Unterlagen können Folgendes umfassen: Arbeitsvertrag in der Schweiz, Nachweis des Wohnsitzes, Erklärung zur Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz und – bei Ferienimm...
Häufig gestellte Fragen
- Gelten die neuen Regeln auch für EU-Bürger, die im Tessin leben?
- Nein. Die Einschränkungen der neuen Gesetzgebung betreffen ausschließlich Bürger aus **Drittstaaten** (nicht EU und nicht EFTA). Staatsangehörige der Europäischen Union und der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA, zu der Island, Norwegen und Liechtenstein gehören) profitieren weiterhin von den aktuellen Vorschriften für den Kauf von Immobilien in der Schweiz.
- Was passiert, wenn ich ein Haus im Tessin als Hauptwohnsitz kaufe und dann ins Ausland ziehe?
- Mit den neuen Regeln müssen Sie die Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach dem Umzug **wieder verkaufen**. Andernfalls drohen Ihnen Sanktionen oder sogar die Enteignung. Bisher gab es keine Verkaufspflicht – diese Neuregelung ist daher besonders wichtig für Personen, die im Tessin leben, aber möglicherweise in Zukunft ins Ausland ziehen.
- Gelten die neuen Regeln auch für Immobilien, die bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes gekauft wurden?
- Nein. Das neue Gesetz wirkt nicht rückwirkend. Wenn Sie eine Immobilie im Tessin bereits vor Inkrafttreten der neuen Regeln erworben haben, müssen Sie sich nicht an die neuen Verfahren halten – es sei denn, Sie verkaufen sie an einen anderen Ausländer (bei Ferienimmobilien) oder ziehen ins Ausland um (bei Hauptwohnsitzen).
- Wie kann ich als Nicht-EU-Ausländer die Genehmigung zum Kauf einer Immobilie im Tessin erhalten?
- Sie müssen einen Antrag bei der zuständigen kantonalen Behörde einreichen (im Tessin vermutlich beim **Departement für Territorium und Umwelt** oder bei der Wohnsitzgemeinde). Die erforderlichen Unterlagen können Folgendes umfassen: Arbeitsvertrag in der Schweiz, Nachweis des Wohnsitzes, Erklärung zur Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz und – bei Ferienimmobilien – eine detaillierte Begründung für den Kauf. Das genaue Verfahren wurde noch nicht im Detail festgelegt.
- Was passiert, wenn ich eine Gewerbeimmobilie in Lugano kaufen möchte, um ein Geschäft zu eröffnen?
- Die neuen Regeln verbieten den Kauf von Gewerbeimmobilien zum Zweck der **Vermietung oder als Finanzinvestition**, erlauben ihn aber, wenn die Immobilie für die **eigene Geschäftstätigkeit** genutzt wird. Wenn Sie beispielsweise ein Geschäft oder Büro in Lugano eröffnen, können Sie die Immobilie ohne Einschränkungen kaufen. Sie müssen jedoch die tatsächliche Nutzung für Ihre Geschäftstätigkeit nachweisen.