Neue Beschränkungen für ausländische Immobilieninvestoren in der Schweiz

Kontext

Auf einen Blick

• Svizzera restringe investimenti immobiliari stranieri
• Nuove regole per evitare speculazioni
• Vendita obbligatoria se si lascia il paese

Wichtige Fakten

• Legge: Lex Koller
• Scadenza: 15. ottobre 2023
• Inizio: 1. gennaio 2025
• Prezzo medio: 12.000 CHF/m² a Lugano
• Ferienhäuser: 30% nel Canton Tessin
• Genehmigungen: 5.000 all'anno per stranieri
• Contingente: 750 Ferienhäuser all'anno
• Vendita obbligatoria: 2 anni se non principale

Der Schweizer Bundesrat hat beschlossen, das historische Gesetz, das den Kauf von Immobilien durch nicht ansässige Ausländer regelt, bekannt als Lex Koller, zu überarbeiten. Die Überarbeitung, die derzeit bis zum 15. Oktober 2023 in der Vernehmlassung ist, sieht eine erhebliche Verschärfung der bestehenden Vorschriften vor. Zu den vorgeschlagenen Maßnahmen gehören das Verbot von spekulativen Investitionen, eine Verschärfung bei Ferienhäusern und die Verpflichtung zum Verkauf für diejenigen, die das Land verlassen.

Konkrete Änderungen

Die vom Regierung vorgeschlagenen Änderungen sind weitreichend. Erstens sieht das Projekt vor, den Kauf von Gewerbeimmobilien ausschließlich zu Investitionszwecken zu verbieten. Personen, die im Ausland ansässig sind, können den Kauf nur dann vornehmen, wenn sie die Immobilie direkt für den Betrieb ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit nutzen. Der Kauf und Verkauf mit dem Ziel der Vermietung würde de facto wieder verboten werden.

„Diese Maßnahme zielt darauf ab, Immobilienspekulation zu verhindern und sicherzustellen, dass Gewerbeimmobilien für produktive Zwecke genutzt werden“, erklärte der Bundesrat.

Eine noch strengere Regelung ist für indirekte Investitionen vorgesehen. Der Kauf von Aktien an börsennotierten Immobiliengesellschaften und Beteiligungen an Immobilienfonds und SICAV würde erneut der Genehmigungspflicht unterliegen, was praktisch einem allgemeinen Verbot gleichkommt. Beispielsweise müsste ein ausländischer Investor, der derzeit Aktien an einer in Zürich börsennotierten Immobiliengesellschaft besitzt, eine Genehmigung einholen, um solche Investitionen beizubehalten.

Operative Checkliste für Investoren

• Wohnsitzprüfung: Sicherstellen, dass man in der Schweiz mindestens 183 Tage im Jahr ansässig ist.
• Genehmigung zum Kauf: Beantragung der Genehmigung zum Kauf von Gewerbeimmobilien, wenn man nicht ansässig ist.
• Direkte Nutzung: Nachweis, dass die Gewerbeimmobilie direkt für die wirtschaftliche Tätigkeit genutzt wird.
• Verpflichtender Verkauf: Planung des Verkaufs der Immobilie innerhalb von zwei Jahren, wenn sie nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird.

Vergleich praktischer Szenarien

Aktuelles Szenario:

• Ein ausländischer Investor kann eine Gewerbeimmobilie in Lugano kaufen, um sie zu vermieten und Mieteinnahmen zu erzielen.

Szenario nach der Reform:

• Der gleiche Investor muss nachweisen, dass die Immobilie für seine wirtschaftliche Tätigkeit genutzt wird oder eine spezifische Genehmigung für die Vermietung einholen.

Die Reform greift schließlich bei Hauptwohnsitzen ein. Staatsangehörige von Drittstaaten, die in der Schweiz ansässig sind, müssten erneut eine Genehmigung für den Kauf beantragen. Zudem würde, falls die Immobilie nicht mehr als Hauptwohnsitz genutzt wird, die Verpflichtung zum Verkauf innerhalb von zwei Jahren eintreten. Beispielsweise müsste ein italienischer Staatsangehöriger, der ein Haus in Bellinzona kauft, es verkaufen, wenn er sich entscheidet, ins Ausland umzuziehen.

Konkrete Beispiele mit realen Zahlen

• Durchschnittspreis von Immobilien: In Lugano beträgt der durchschnittliche Preis einer Wohnung etwa 12.000 CHF pro Quadratmeter.
• Auswirkungen auf Ferienhäuser: Im Kanton Tessin werden 30 % der Immobilien als Ferienhäuser von Ausländern genutzt.
• Benötigte Genehmigungen: Derzeit werden jährlich etwa 5.000 Genehmigungen für den Kauf von Immobilien durch nicht ansässige Ausländer erteilt.

Vorschriften mit Daten und Beträgen

• Inkrafttretensdatum: Die Reform soll am 1. Januar 2025 in Kraft treten.
• Maximalbeträge: Der Kauf von Immobilien im Wert von mehr als 5 Millionen CHF wird eine spezielle Genehmigung erfordern.

Vergleich zwischen Kantonen

• Kanton Tessin: Strengere Genehmigungen für Ferienhäuser.
• Kanton Zürich: Größere Flexibilität bei indirekten Investitionen.

Diese Änderungen zielen darauf ab, den Schweizer Immobilienmarkt zu stabilisieren, Spekulationen zu verhindern und sicherzustellen, dass Immobilien produktiv genutzt werden. Ausländische Investoren müssen sich an die neuen Vorschriften anpassen, um weiterhin auf dem Schweizer Immobilienmarkt tätig zu sein.

Operative Details

Ferienhäuser

Ein besonders sensibles Kapitel betrifft die Ferienwohnungen. Der Bundesrat schlägt mit der Änderung vom 1. Januar 2024 vor, das jährliche nationale Kontingent der Kaufbewilligungen zu halbieren, von 1'500 auf 750 Einheiten, und die Berechnung der Eigentumsübertragungen zwischen im Ausland wohnhaften Personen innerhalb dieser Kontingente wieder einzuführen. Laut den Bewertungen der Regierung würde diese Maßnahme dazu beitragen, die Verbreitung von Zweitwohnungen zu begrenzen und Wohnraum in den stärker belasteten Regionen freizusetzen, insbesondere in touristischen Regionen.

Beispielsweise haben im Tessin Gemeinden wie Ascona, Locarno und Lugano einen erheblichen Anstieg der Zweitwohnungen verzeichnet, was direkte Auswirkungen auf den lokalen Immobilienmarkt hat. Die neue Gesetzgebung könnte die Anzahl der jährlichen Transaktionen im Kanton von etwa 300 auf 150 reduzieren und damit direkt die Nachfrage und die Immobilienpreise beeinflussen.

Die Auswirkungen auf Grenzgänger

Die neuen Beschränkungen könnten erhebliche Auswirkungen auf Grenzgänger haben, die eine Immobilie in der Schweiz erwerben möchten. Insbesondere könnte die Reduzierung des Kontingents für Ferienhäuser den Kauf einer Zweitwohnung in touristischen Gegenden erschweren. Zudem könnte die Verpflichtung zum Verkauf bei Ausreise einige Grenzgänger davon abhalten, in Immobilien in der Schweiz zu investieren.

📊 Praktisches Szenario: Ein italienischer Grenzgänger, der in Lugano arbeitet und ein Ferienhaus in Locarno kaufen möchte, muss nun mit einem reduzierten Kontingent konkurrieren, was die Schwierigkeit erhöht, eine verfügbare Immobilie zu finden. Zudem muss er, wenn er die Schweiz verlässt, die Immobilie innerhalb eines Zeitraums von maximal zwei Jahren verkaufen, wie es die neue Gesetzgebung vorsieht.

💡 Operative Checkliste:

• Überprüfen, ob die gewünschte Immobilie im reduzierten Kontingent enthalten ist.
• Einen Rechtsanwalt konsultieren, um die Auswirkungen der neuen Gesetzgebung zu verstehen.
• Die Möglichkeit in Betracht ziehen, eine Hauptwohnung statt einer Zweitwohnung zu kaufen.
• Die Entwicklung des lokalen Immobilienmarktes verfolgen.

Was tun, wenn man bereits Immobilienbesitzer ist

Wenn man bereits eine Immobilie in der Schweiz besitzt, ist es wichtig, die Entwicklung der Situation zu verfolgen und einen Rechtsanwalt zu konsultieren, um zu verstehen, wie die neuen Vorschriften die individuelle Situation beeinflussen könnten. Insbesondere ist es entscheidend zu verstehen, ob die betreffende Immobilie als Hauptwohnsitz oder als Ferienhaus gilt und ob es eventuelle Verkaufspflichten gibt.

⚠️ Achtung: Die neue Gesetzgebung sieht vor, dass Immobilien, die von im Ausland wohnhaften Personen als Zweitwohnungen erworben wurden, bei einem endgültigen Umzug aus der Schweiz innerhalb von zwei Jahren verkauft werden müssen. Dies könnte erhebliche Auswirkungen auf den Wert der Investition und die langfristige finanzielle Planung haben.

📊 Vergleich von Szenarien:

• Szenario 1: Ein Grenzgänger besitzt ein Ferienhaus in Ascona. Mit der neuen Gesetzgebung muss er, wenn er die Schweiz verlässt, die Immobilie innerhalb von zwei Jahren verkaufen, was zu einem finanziellen Verlust führen könnte, wenn der Immobilienmarkt rückläufig ist.
• Szenario 2: Ein Grenzgänger besitzt eine Hauptwohnung in Lugano. In diesem Fall unterliegt er nicht den neuen Beschränkungen und kann die Immobilie ohne Verkaufspflicht behalten.

"Die neue Gesetzgebung zielt darauf ab, das Angebot und die Nachfrage auf dem Schweizer Immobilienmarkt auszugleichen und gleichzeitig die lokalen Gemeinden vor der Sättigung mit Zweitwohnungen zu schützen." - Sprecher des Schweizer Bundesrates.

Abschließend erfordern die neuen Beschränkungen für ausländische Immobilieninvestoren in der Schweiz eine sorgfältige Planung und eine spezialisierte Rechtsberatung, um den Schweizer Immobilienmarkt erfolgreich zu navigieren.

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Wichtige Punkte

Was jetzt zu tun ist

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in der Schweiz in Betracht ziehen, ist es entscheidend, schnell zu handeln. Die neuen Vorschriften, die für Anfang 2025 erwartet werden, werden strengere Beschränkungen für ausländische Investoren einführen. Beispielsweise beträgt der durchschnittliche Preis einer Wohnimmobilie in Lugano etwa 7.500 CHF pro Quadratmeter, aber mit den neuen Regeln könnte es notwendig sein, eine vorherige Genehmigung zu erhalten, insbesondere für Nichtansässige. Es wird empfohlen, den Kaufprozess bis Ende 2024 abzuschließen, um Komplikationen zu vermeiden.

Operative Checkliste:

• Wohnsitzprüfung: Stellen Sie sicher, dass Sie eine gültige Aufenthaltserlaubnis haben oder dass Sie die Vorschriften für Grenzgänger erfüllen.
• Rechtsberatung: Konsultieren Sie einen Anwalt, der auf schweizerisches Immobilienrecht spezialisiert ist, um die Auswirkungen der neuen Vorschriften zu verstehen.
• Finanzierung: Erhalten Sie eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek, wobei zu beachten ist, dass Schweizer Banken in der Regel eine Anzahlung von 20-30% des Immobilienwerts verlangen.
• Dokumentation: Bereiten Sie alle notwendigen Dokumente vor, einschließlich Einkommens- und Wohnsitzbescheinigungen.

Nützliche Werkzeuge

Für eine genauere Bewertung können Sie den Lohnrechner verwenden, um das Nettoeinkommen in der Schweiz zu schätzen. Beispielsweise entspricht ein Bruttolohn von 100.000 CHF im Tessin einem Nettoeinkommen von etwa 78.000 CHF, unter Berücksichtigung der kantonalen und bundesweiten Steuern. Zudem bietet die Anleitung zum Kauf von Immobilien in der Schweiz Details zum Kaufprozess, einschließlich der Registrierungs- und Notarkosten, die zwischen 0,5% und 2,5% des Immobilienwerts variieren.

Praktische Vergleiche:

• Szenario 1: Ein italienischer Grenzgänger, der eine Wohnung in Bellinzona kauft (durchschnittlicher Preis 6.800 CHF/m²), muss etwa 15.000 CHF an Registrierungssteuern zahlen.
• Szenario 2: Ein nicht ansässiger Käufer, der eine Villa in Locarno kauft (durchschnittlicher Preis 8.000 CHF/m²), könnte eine vorherige Genehmigung benötigen, wobei die Genehmigungszeiten bis zu 6 Monate betragen können.

Fazit

Die neuen Beschränkungen für ausländische Immobilieninvestoren in der Schweiz werden einen erheblichen Einfluss auf Grenzgänger haben, die eine Immobilie erwerben möchten. Es ist entscheidend, schnell zu handeln und einen Rechtsberater zu konsultieren, um den schweizerischen Immobilienmarkt erfolgreich zu navigieren. Durch die Nutzung der richtigen Werkzeuge und die Einhaltung einer operativen Checkliste können fundierte Entscheidungen getroffen und Überraschungen vermieden werden.

Quelle: tvsvizzera.it