Bern begrenzt Immobilienkäufe: Was ändert sich für die Tessiner Grenzgänger

Kontext

Kurz gesagt

• Öffentliche Konsultation bis zum 15. Juli 2026
• Beschränkungen beim Kauf von Immobilien von Ausländern
• Kaufverbot für börsennotierte Immobilieninvestitionen
• Neue Regeln gelten 2027

Wichtige Fakten

• Was: Änderung des Gesetzes zum Kauf von Immobilien an Ausländer
• Wann: Öffentliche Konsultation bis 15. Juli 2026
• Wo: Schweiz, insbesondere Tessin
• Wer: Staatsangehörige aus Drittländern
• Betrag: Gebühren pro Genehmigung zwischen 500 und 1.500 CHF
• Deadline: Verkauf der Immobilie innerhalb von zwei Jahren im Falle einer Übertragung
• Inkrafttreten: Möglich im Laufe des Jahres 2027

Am 15. April 2026 beschloss der Bundesrat, eine öffentliche Konsultation bis zum 15. Juli 2026 zur Änderung des Gesetzes über den Landerwerb durch Personen im Ausland (LAFE, auch bekannt als Lex Koller) einzuleiten. Ziel ist es, den Kauf von Immobilien durch Drittstaatsangehörige, also solche, die weder der Europäischen Union noch der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA) angehören, einzuschränken.

Die für Wohnimmobilien vorgesehenen Maßnahmen Die neue Gesetzgebung führt strengere Beschränkungen für den Kauf von Hauptwohnsitzen durch Ausländer ein. Staatsangehörige aus Drittländern müssen eine vorherige bundesstaatliche Genehmigung einholen. Im Falle eines Umzugs ins Ausland muss die Immobilie innerhalb von zwei Jahren verkauft werden. Außerdem wird der Kauf von Ferienhäusern und Wohneinheiten durch Ausländer verboten, wobei die jährlichen Quoten für die Kantone reduziert werden.

Derzeit ist die kantonale Quote nicht betroffen, wenn ein deutscher Staatsbürger eine Ferienwohnung an einen Franzosen verkauft. Das neue Gesetz will diese Möglichkeit schließen.

Was gibt es Neues für Gewerbeimmobilien Der Bundesrat schlägt außerdem eine Verschärfung der Regeln für Gewerbeimmobilien vor. Staatsangehörige aus Drittländern dürfen keine Immobilien mehr für Miet- oder Investitionszwecke erwerben, sondern nur noch die Immobilie direkt für ihr eigenes Geschäft nutzen. Laut Regierung zielt diese Maßnahme darauf ab, spekulative Aktionen entgegenzuwirken, die den Wohnungsmangel in der Schweiz verschärfen.

Verbot börsennotierter Immobilieninvestitionen Ein weiterer wichtiger Punkt der Überarbeitung ist die Einführung eines allgemeinen Verbots für Ausländer, börsennotierte Wertpapiere von Wohnimmobilienunternehmen sowie regelmäßig am Markt gehandelte Immobilienfonds und SICAVs (Investment Companies with Variable Capital) zu kaufen. Die Motivation besteht darin, zu verhindern, dass ausländisches Kapital in rein finanzielle Investmentgeschäfte landet und Immobilien vom Wohnmarkt abzieht.

Kontext: das Gesetz auf einen Blick Die LAFE, oder Lex Koller, reguliert seit Jahrzehnten den Immobilienkauf von Ausländern in der Schweiz. Die vom Bundesrat vorgeschlagenen Änderungen erfolgen in einer Zeit starken Drucks auf den Immobilienmarkt im Tessin, in der die Nachfrage das Angebot übersteigt und die Preise weiter steigen. Die neuen Regeln sind auch Teil der Maßnahmen im Zusammenhang mit der Abstimmung im Juni über die Volksinitiative "Nein zu einer 10 Millionen Schweiz!", die von der Volkspartei gefördert wurde und die Wohnungsnot auf unkontrollierte Einwanderung zurückführt.

Fristen und nächste Schritte Die öffentliche Konsultation dauert bis zum 15. Juli 2026. Der Bundesrat wird dann die Ergebnisse bewerten und den endgültigen Gesetzentwurf dem Parlament vorlegen. Wenn sie genehmigt wird, könnte die neue Gesetzgebung bereits 2027 in Kraft treten, mit sofortigen Auswirkungen auf alle laufenden Transaktionen.

Auswirkungen auf grenzüberschreitende Pendler in Tessin: Was Sie jetzt wissen sollten Grenzüberschreitende Arbeiter, die in Italien wohnen, aber Immobilien im Tessin kaufen, gehören zu den betroffenen Personen, die von diesen neuen Regeln betroffen sind. Insbesondere wenn sie Bürger von Nicht-EU/EFTA-Ländern sind, ist es notwendig, die Notwendigkeit einer vorherigen Genehmigung zu prüfen und die neuen Beschränkungen für Wohn- und Gewerbeimmobilien einzuhalten. Für diejenigen, die bereits Immobilien besitzen, sieht die Gesetzgebung keine Rückwirkung vor, aber es wird unerlässlich sein, die Entwicklung des Gesetzes für zukünftige Verpflichtungen zu überwachen.

Operative Details

Vorher vs. nachher: Was ändert sich konkret für Grenzgänger

Die Überarbeitung des LAFE bringt eine radikale Wende im Vergleich zum aktuellen System, das bereits Einschränkungen für Ausländer beim Kauf von Immobilien in der Schweiz vorsieht. Hier die wichtigsten Änderungen, die direkt Grenzgänger im Tessin betreffen werden:

1. Genehmigungspflicht für den Kauf von Wohnimmobilien

Derzeit können Bürger der EU/EFTA Immobilien im Tessin ohne bundesweite Genehmigung erwerben, während Angehörige von Drittstaaten bereits eine solche beantragen müssen. Das neue Gesetz weitet die Genehmigungspflicht auf alle Staatsangehörigen von Drittländern aus – selbst beim Kauf eines Eigenheims. Das bedeutet: Ein italienischer Grenzgänger mit Wohnsitz in der Lombardei, der jedoch die Staatsbürgerschaft eines Drittstaats besitzt, muss vor dem Kauf einer Wohnung im Tessin eine Genehmigung einholen.

2. Verkauf innerhalb von zwei Jahren bei Wegzug

Verlässt der ausländische Eigentümer die Schweiz, muss die Immobilie innerhalb von zwei Jahren veräußert werden. Diese Regelung soll verhindern, dass von Ausländern erworbene Immobilien leerstehen oder nur gelegentlich genutzt werden – und damit den Wohnungsmangel verschärfen.

3. Verbot von Immobilienkäufen zu Investitionszwecken

Für Grenzgänger, die gewerbliche oder Wohnimmobilien als Kapitalanlage erwerben möchten, führt das neue Gesetz ein explizites Verbot ein. Immobilien dürfen künftig nur noch für den persönlichen Gebrauch oder für die eigene berufliche Tätigkeit erworben werden. Beispiel: Ein grenzüberschreitender Unternehmer, der in der Schweiz einen Standort eröffnen möchte, darf zwar ein Gewerbeobjekt kaufen, aber keine Wohnung mehr, um sie an Dritte zu vermieten.

4. Reduzierung der Kontingente für Ferienhäuser

Grenzgänger, die bereits ein Ferienhaus im Tessin besitzen, könnten Einschränkungen bei der Weiterveräußerung an andere Ausländer erfahren. Das aktuelle System erlaubt den Verkauf zwischen Ausländern ohne Beanspruchung des kantonalen Kontingents. Die neue Regelung führt hier wieder eine Genehmigungspflicht ein und begrenzt damit die Zirkulation solcher Immobilien.

5. Verbot von Investitionen in börsengehandelte Immobilienwerte

Grenzgänger, die in Aktien von Immobiliengesellschaften oder in Immobilienfonds investieren, sollten vorsichtig sein: Das neue Gesetz verbietet den Kauf von Anteilen an SICAVs und Immobilienfonds durch Ausländer. Dies könnte bestimmte Anlagestrategien unattraktiv machen, die bisher auch für Nichtansässige zugänglich waren.

📊 Wichtig für Grenzgänger: Die neuen Regeln gelten ab 2027. Wer bereits eine Immobilie besitzt oder plant, eine zu kaufen, sollte die Übergangsregelungen prüfen oder sich rechtlich beraten lassen.

Vergleichstabelle: Aktuelles System vs. neue Regeln

Praktische Szenarien für Grenzgänger

• Szenario 1 – Kauf einer Wohnung:

Ein italienischer Grenzgänger mit Wohnsitz in Como (EU-Bürger) möchte eine Wohnung im Tessin kaufen. Bisher war dies ohne Genehmigung möglich. Ab 2027 benötigt er eine solche – unabhängig von seiner Staatsbürgerschaft, sofern er aus einem Drittstaat stammt.

• Szenario 2 – Investition in ein Gewerbeobjekt:

Eine grenzüberschreitende Unternehmerin aus der Lombardei plant, ein Büro in Lugano zu eröffnen und dafür ein Gebäude zu kaufen. Bisher durfte sie dieses auch vermieten. Künftig ist dies nur noch für den eigenen Gebrauch oder die eigene berufliche Tätigkeit zulässig.

• Szenario 3 – Ferienhaus im Tessin:

Ein Grenzgänger aus der Schweiz besitzt ein Ferienhaus in Ascona. Er möchte es an einen Freund aus Deutschland verkaufen. Bisher war dies ohne Genehmigung möglich. Ab 2027 ist eine solche erforderlich, und das kantonale Kontingent wird belastet.

⚠️ Hinweis: Die neuen Regeln könnten bestehende Pläne von Grenzgängern beeinflussen. Betroffene sollten sich frühzeitig über die Übergangsregelungen informieren oder rechtlichen Rat einholen. Weitere Details finden Sie auf der offiziellen LAFE-Seite des Bundes.

Fall 1: Ausserhalb der EU lebender italienischer Grenzgänger, der in Lugano ein Haus kaufen möchte

Heute: Kann ohne Genehmigung kaufen, wenn EU-Bürger, andernfalls muss er sie beantragen. Nach dem neuen Gesetz: Er benötigt eine bundesweite Vorabgenehmigung, auch als EU-Bürger. Zieht er ins Ausland um, muss er die Immobilie innerhalb von zwei Jahren verkaufen.

Fall 2: Unternehmer-Grenzgänger, der in Mendrisio ein Geschäft eröffnen möchte

Heute: Kann frei ein Gewerbeobjekt erwerben. Nach dem neuen Gesetz: Darf nur kaufen, wenn er es direkt für seine eigene Tätigkeit nutzt. Der Kauf von Immobilien zum Vermieten an Dritte ist nicht mehr möglich.

Fall 3: Grenzgänger, der ein Ferienhaus in Locarno besitzt

Heute: Kann es problemlos an einen anderen Ausländer verkaufen. Nach dem neuen Gesetz: Für den Verkauf benötigt er eine bundesweite Genehmigung, wobei die Kontingentierung reduziert wird.

Reaktionen und Perspektiven

Der Bundesrat begründet diese Massnahmen mit dem Ziel, den Wohnungsmangel in der Schweiz zu bekämpfen – ein Problem, das auch das Tessin betrifft, wo die Immobilienpreise zu den höchsten in Europa zählen. Doch die Revision des LAFE-Gesetzes (Lex Koller) stösst auf Kritik. Einige Beobachter befürchten, dass die neuen Einschränkungen die Liquidität auf dem Immobilienmarkt verringern könnten, was den Verkauf bereits im Besitz von Ausländern befindlicher Immobilien erschwert. Zudem könnte die Zweijahresfrist für die Veräusserung im Falle eines Umzugs den Kauf von Immobilien durch Grenzgänger, die in Italien leben, aber im Tessin arbeiten, unattraktiver machen – mit möglichen Auswirkungen auf den grenzüberschreitenden Arbeitsmarkt.

Für die Tessiner Grenzgänger gilt nun: Sie sollten sich frühzeitig über die neuen Verfahren informieren und prüfen, ob ihre Situation von den neuen Beschränkungen betroffen ist. Die öffentliche Anhörung endet im Juli 2026, doch endgültige Entscheidungen könnten erst in den folgenden Monaten fallen.

📊 Wichtige Hinweise:

• Die neuen Regeln gelten für alle Grenzgänger, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit.
• Ausnahmen sind möglich, müssen jedoch individuell geprüft werden.
• Eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit den zuständigen Behörden wird dringend empfohlen.

💡 Tipp: Nutzen Sie die Zeit bis zur endgültigen Umsetzung, um sich über alternative Wohn- und Investitionsmöglichkeiten zu informieren.

⚠️ Achtung: Die neuen Vorschriften könnten kurzfristig zu Engpässen auf dem Immobilienmarkt führen – besonders in beliebten Regionen wie dem Tessin.

Nützliche Tools für die Planung

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Wichtige Punkte

Was jetzt zu tun ist: Schritt-für-Schritt-Verfahren für grenzüberschreitende Pendler

Wenn Sie ein grenzüberschreitender Pendler in Italien sind und darüber nachdenken, eine Immobilie im Tessin zu kaufen, oder wenn Sie bereits eine Immobilie besitzen und verstehen möchten, wie die neuen Regeln gelten, folgen Sie diesem praktischen Leitfaden.

1. Überprüfe deine Staatsbürgerschaft und deinen Eigentumsstatus Das Erste, was du tun solltest, ist, deine Staatsbürgerschaft zu überprüfen. Wenn Sie Staatsbürger eines Nicht-EU-/EFTA-Landes sind, wirken sich die neuen Regeln direkt auf Sie aus. Wenn Sie EU-/EFTA-Bürger sind, sind die Einschränkungen weniger streng, aber für bestimmte Arten von Immobilien bestehen sie weiterhin.

• EU/EFTA-Bürger: Sie können Wohnimmobilien weiterhin ohne vorherige Genehmigung kaufen, müssen jedoch die neuen Vorschriften für Gewerbeimmobilien und Ferienhäuser einhalten. - Nicht-EU/EFTA-Bürger: Sie müssen eine Bundesgenehmigung beantragen, um jegliche Art von Immobilien, sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien, zu erwerben.

2. Beantragen Sie gegebenenfalls eine bundesstaatliche Genehmigung Für Nicht-EU/EFTA-Bürger ist das Zulassungsverfahren bereits aktiv, wird aber mit den neuen Regeln strenger werden. Hier ist, was du brauchst:

• Dokumente: Reisepass, grenzüberschreitender Arbeitsvertrag, Nachweis des Wohnsitzes in Italien, Immobiliendokumente (für zukünftige Käufe). - Antragsformular: Muss über den Kanton Tessin beim Bundesjustizamt (FDJP) eingereicht werden. - Kosten: Die Gebühren für die Genehmigung sind noch nicht in der Quelle angegeben, aber es wird geschätzt, dass sie je nach Komplexität der Datei zwischen 500 und 1.500 CHF variieren können. - Zeitrahmen: Der Prozess kann zwischen 2 und 4 Monaten dauern, was sich verzögern kann, wenn während der Übergangszeit viele Anträge vorliegen.

3. Planen Sie den Verkauf im Falle eines Umzugs

Wenn Sie kein EU-/EFTA-Bürger sind und eine Immobilie in Tessin kaufen, denken Sie daran, dass Sie, wenn Sie ins Ausland ziehen, diese innerhalb von zwei Jahren verkaufen müssen. Das bedeutet:

• Liquidität bewerten: Stellen Sie sicher, dass Sie über ausreichende Mittel verfügen, um alle Verkaufskosten oder Steuern zu decken. - Marktüberwachung: Wenn die Verkaufszeit länger ist, können zusätzliche Kosten für die Instandhaltung der Immobilie entstehen. - Konsultieren Sie einen Notar: Ein Fachmann kann Ihnen helfen, den Verkauf so zu planen, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Fristen eingehalten werden.

4. Vermeiden Sie spekulative Käufe von Gewerbeimmobilien

Wenn Sie sich für Gewerbeimmobilien interessieren, verbietet das neue Gesetz den Kauf für Miet- oder Investitionszwecke. Sie können nur kaufen, wenn:

• Das Grundstück wird direkt für Ihre Arbeitstätigkeit genutzt. - Sie haben nicht vor, es an einen Dritten zu vermieten.

Wenn Sie gegen diese Regel verstoßen, riskieren Sie Verwaltungsstrafen und den Widerruf der Genehmigung.

5. Überwachen Sie die Entwicklung des Rechts Die öffentliche Konsultation läuft bis zum 15. Juli 2026. Bis dahin könnten weitere Details zu Verfahren und Ausnahmen bekannt werden. Wir raten Ihnen:

• Folgen Sie den Updates auf der Website des Bundesrats oder der FDJP. - Konsultieren Sie einen Rechtsexperten, der auf Schweizer Immobilienrecht spezialisiert ist. - Kontaktieren Sie die kantonalen Büros von Tessin für aktuelle Informationen zu den Genehmigungsverfahren.

Deadlines, an die man sich erinnern muss

• 15. Juli 2026: Ende der öffentlichen Konsultation.
• Ende 2026/Anfang 2027: Mögliche endgültige Genehmigung des Gesetzes.
• 2027: Inkrafttreten der neuen Regeln (Datum noch nicht angegeben).

Nützliche Werkzeuge für grenzüberschreitende Pendler Um Ihre Planung zu erleichtern, empfehlen wir Ihnen, diese auf Frontaliere Ticino verfügbaren Werkzeuge zu verwenden:

• Immobilienkostenrechner im Tessin: Schätzung der Ankaufskosten, Steuern und Zusatzkosten. - Guida agli adempimenti legali per frontalieri: Um zu verstehen, welche Dokumente für eine bundesstaatliche Genehmigung benötigt werden. - Confronta le banche ticinesi per mutui immobiliari: Zur Bewertung der besten Finanzierungsbedingungen.

Nützliche Kontakte

• Bundesjustizamt (FDJP): Für Informationen zu Genehmigungen und das Bundesjustizamt (FDJP): Für Informationen zu Genehmigungen und das Bundesamt für Justiz (FDJP).
• Kantonsamt des Tessin-Gebiets: Für lokale Praktiken und Aktualisierungen zu Quoten.
• Notarämter in Tessin: Zur Unterstützung beim Ausfüllen von Anträgen und der Verwaltung von Transaktionen.

Zusammengefasst: Handle jetzt, um Überraschungen zu vermeiden Die neuen Regeln zum Immobilienkauf durch Ausländer werden voraussichtlich 2027 in Kraft treten, aber die ersten Auswirkungen werden bereits bei der öffentlichen Konsultation sichtbar sein. Wenn Sie ein grenzüberschreitender Pendler sind, der eine Immobilie in Tessin kaufen möchte, warten Sie nicht: Informieren Sie sich jetzt über die Verfahren, prüfen Sie Ihre Situation und reichen Sie gegebenenfalls den Antrag auf Genehmigung ein, bevor die Regeln strenger werden. Vorsicht ist unerlässlich, besonders in einem ohnehin schon unter Druck stehenden Immobilienmarkt wie dem in Tessin.

Quelle: tio.ch

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