Loyers : baisse de tarif mais la réduction n’est pas automatique

Contexte

En bref

• En 2025, le taux clé a baissé deux fois : à 1,5 % (mars) et 1,25 % (septembre)
• Chaque baisse de 0,25 % entraîne une réduction d’environ 3 % du loyer
• Seulement 12 % des locataires ont demandé la seconde réduction (avril 2026)
• Le réglage automatique fonctionne à sens unique : les propriétaires lèvent, rarement plus bas

Faits clés

• Quoi : Réduction de loyer due à la baisse du taux hypothécaire de référence
• Quand : mars et septembre 2025
• Où : À travers la Suisse (toutes les régions)
• Qui : Association suisse des locataires (ASI) ; données de Zürcher Kantonalbank (ZKB)
• Montant : Réduction de loyer d’environ 3 % pour chaque baisse de 0,25 % du taux d’intérêt

En 2025, le taux hypothécaire de référence a baissé deux fois, créant les conditions pour des réductions de loyer. Cependant, la réalité des locataires suisses raconte une autre histoire : la majorité n’a pas encore soumis de demande formelle au propriétaire. Selon l’Association des locataires suisses (ASI), il est temps de se rappeler un principe fondamental : l’ajustement des loyers ne s’effectue pas automatiquement à la baisse.

Le taux utilisé pour calculer les loyers est resté stable à 1,25 %, selon un communiqué de l’ASI publié aujourd’hui. Mais la route parcourue jusqu’ici a été tout sauf linéaire. En 2023, le taux était passé de 1,25 % à 1,75 %, générant des augmentations des prix pour des millions de locataires suisses. Puis, en mars 2025, le taux est tombé à 1,5 %. Enfin, en septembre dernier, il a atteint 1,25 %, le niveau d’avant la crise. Deux baisses en un an : une véritable opportunité d’obtenir des réductions de loyer.

Le mécanisme de calcul

Toute variation d’un quart de point de pourcentage (0,25 %) du taux vous donne généralement droit à une réduction de loyer d’environ 3 %. Cela signifie que les locataires auraient dû bénéficier de deux réductions successives : l’une au moment de la chute de 1,75 % à 1,5 %, une autre lorsque le taux est passé de 1,5 % à 1,25 %. Au total, la baisse globale d’un demi-point (0,5 %) devrait correspondre à une réduction d’environ 6 % du loyer mensuel.

Mais il y a un problème. Selon les données de la Kantonalbank de Zurich, en avril de cette année, seulement 12 % des locataires avaient officiellement demandé la seconde réduction. Ce chiffre illustre un énorme écart entre les réductions qui devraient avoir lieu et celles qui sont effectivement réalisées. L’ASI est claire : « L’ajustement automatique fonctionne à sens unique. » Les propriétaires augmentent leur loyer lorsque le taux augmente, accélérant ainsi la hausse des prix. Ils le réduisent rarement lorsque le taux baisse.

La raison en est simple : il n’existe pas de mécanisme automatique obligeant les propriétaires à transmettre des réductions aux locataires. La loi sur la location (Code des obligations, art. 253 et suivants) permet des ajustements basés sur les variations du taux d’intérêt, mais la procédure reste manuelle. Le propriétaire doit décider consciemment de notificer une réduction ; le locataire, en attendant, doit faire preuve de vigilance et faire une demande active.

Details pratiques

Pourquoi le système favorise les propriétaires

L’asymétrie entre les hausses de prix et les réductions n’est pas accidentelle. Lorsque le taux augmente, le propriétaire a une incitation économique immédiate : répercuter l’augmentation sur le locataire protège ses marges. La déclaration du propriétaire arrive à temps. Lorsque le taux baisse, l’incitation disparaît : réduire le loyer signifie un revenu plus faible, et le propriétaire, sans contraintes réglementaires, peut simplement ignorer la situation.

L’ASI note que les propriétaires, bien qu’ils n’appliquent pas la réduction de loyer, compensent souvent par des augmentations forfaitaires sur les coûts annexes (chauffage, entretien, assurance). Le résultat net pour le locataire est une réduction minimale ou inexistante, malgré la baisse du taux d’intérêt. Dans d’autres cas, le propriétaire est simplement en retard, attendant le bon moment pour négocier d’autres conditions contractuelles.

Pour cette raison, l’ASI rappelle aux locataires qu’il ne suffit pas d’attendre : ils doivent agir. La même association appelle les propriétaires à répercuter de manière proactive les réductions sans les compenser par des augmentations forfaitaires des frais accessoires. Mais, en pratique, l’association soutient que les locataires n’ont d’autre choix que d’agir eux-mêmes.

La calculatrice comme outil de sensibilisation

Conscient de cette réalité, l’ASI a mis à disposition un calcolatore online gratuit, disponible sur le site www.asi-infoalloggio.ch, qui vous permet de vérifier en quelques clics si vous avez droit à une réduction et de la quantifier. L’outil demande quelques données : le loyer actuel, le taux au moment de la signature du contrat, le tarif actuel et la date du dernier ajustement. En quelques secondes, le calculateur fournit le montant exact de la réduction due.

L’ASI a également publié une section avec des questions et des réponses, conçue pour guider ceux qui rencontrent ce problème pour la première fois. Les sections régionales de l’association restent disponibles pour des conseils plus approfondis. L’invitation est claire et directe : n’attendez pas que le propriétaire se manifeste, mais vérifiez immédiatement votre contrat et demandez peut-être activement une réduction de loyer.

Cette approche transforme le locataire d’une personne imposable en un acteur conscient. Connaître le montant exact et exact n’est pas un luxe, mais une nécessité dans un système où l’asymétrie réglementaire favorise en fait l’inertie des propriétaires. Le taux de référence est recalculé chaque trimestre sur la moyenne des taux hypothécaires facturés par les banques, ce qui signifie que des mises à jour peuvent avoir lieu à intervalles réguliers et que les locataires doivent surveiller périodiquement leur droit.

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Points cles

Comment demander et obtenir la réduction

La première étape est toujours le contrat. Vérifiez s’il contient une clause d’ajustement basée sur le taux hypothécaire de référence. Tous les contrats ne l’incluent pas ; s’il n’y en a pas, une réduction devient plus difficile (mais pas impossible) à faire appliquer. Avec le contrat en main, accédez à la calculatrice ASI et collectez les données nécessaires : la cotisation mensuelle initiale, le taux au moment de l’abonnement, le taux actuel. La calculatrice fera le reste.

Une fois le montant dû calculé, documentez le résultat. Captures d’écran, impressions, notes : tout ce qui prouve le droit à la réduction. Ensuite, contactez le propriétaire. L’ASI recommande d’envoyer une demande écrite — par e-mail recommandé ou simple lettre — mentionnant clairement la variation du taux de référence (de 1,75 % à 1,25 %, passant par 1,5 %), le montant de la réduction calculée (environ 3 % pour chaque diminution de 0,25 %), la date à partir de laquelle la réduction doit prendre effet, et la date à laquelle le propriétaire doit répondre.

Si le propriétaire ne répond pas ou refuse, contactez la branche régionale de l’ASI dans votre canton. L’association offre des conseils gratuits et, si nécessaire, un soutien dans les procédures de conciliation. De nombreux cantons disposent d’une autorité de conciliation — un bureau public qui tente de résoudre les différends entre locataire et propriétaire avant que l’affaire n’arrive devant le tribunal. C’est une procédure rapide, souvent gratuite pour le locataire, qui règle la plupart des affaires.

Ne repousse pas ça : tes droits

N’oubliez pas que le droit à une réduction est rétroactif. Si le taux a baissé dès mars 2025, et que nous sommes maintenant en septembre 2026, vous pourriez avoir droit à une réduction de 18 mois des arriérés. C’est une incitation supplémentaire à ne pas reporter : chaque mois d’inaction correspond à des mois de loyer complet que vous auriez dû payer moins.

Il n’y a pas de délai légal pour demander la réduction, mais le principe est simple : plus tôt vous demandez, plus vite vous obtiendrez. Le propriétaire n’a aucune obligation d’informer volontairement le locataire d’une réduction due à faire. La Loi sur la location (Code des obligations, art. 253 et suivants) établit les règles de modification, mais n’oblige pas le propriétaire à prendre l’initiative. C’est le locataire qui doit superviser et demander.

L’ASI estime que des millions de francs restent dans les poches des propriétaires chaque année, alors qu’ils devraient être remboursés aux locataires sous forme de loyers réduits. Ce n’est pas une question de courtoisie : c’est une question de droits inscrits dans la loi fédérale sur la location. L’utilisation du calcolatore online de l’ASI est gratuite, rapide et anonyme. Demander au propriétaire ne coûte qu’un e-mail ou une lettre. Ne remettez pas cela à plus tard.

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Source: tio.ch