Dois-je payer des impôts si j'achète une maison dans le canton des Grisons?

Oui. En plus de la taxe de transfert de biens (taux variable par commune), vous devrez payer des frais d'enregistrement au bureau foncier du canton des Grisons. Les frais de notaire et de géomètre sont également des composantes obligatoires. En moyenne, les frais annexes se situent entre 5 % et 8 % du prix d'achat, mais il est conseillé de demander des devis spécifiques à votre notaire et à votre géomètre.

De combien de valeur protège-je pour acheter une maison aux Grisons?

Les banques exigent un minimum de 20 % du prix d'achat en capitaux propres (épargne personnelle, héritage, règlement de retraite). Pour améliorer les conditions du prêt hypothécaire (taux plus bas), il est conseillé d'avoir une part plus élevée (25-30 % ou plus). Rappelez-vous que la charge immobilière totale ne doit pas dépasser 33 % du revenu mensuel brut selon le critère d'accessibilité de la banque.

Puis-je utiliser le BVG (Second Pillar) pour acheter une maison?

Oui. Vous pouvez retirer jusqu'à 50 % de votre solde BVG pour financer l'achat de votre première résidence principale. Le retrait réduit l'hypothèque nécessaire et améliore votre accessibilité financière globale. Vous devez soumettre la demande de retrait à votre fonds de pension et à votre banque, en fournissant la documentation de votre achat prévu.

Quelle est la différence entre l'impôt sur les transferts et les frais notaires?

L'impôt sur le transfert de biens immobiliers (taxe de transfert) est un impôt cantonal prélevé au moment du transfert de propriété. Les frais notariels sont les frais du notaire pour la rédaction de l'acte et la vérification de la légalité de la transaction. Ce sont deux frais distincts, tous deux payables par l'acheteur et ajoutés aux frais de levé et d'enregistrement foncier.

Combien de temps faut-il pour acheter une maison dans le canton des Grisons?

De la visite initiale à l'enregistrement final au Bureau foncier du canton des Grisons, le processus dure en moyenne entre 90 et 120 jours. Le délai peut varier en fonction de la complexité du bien, du débit d'approbation du prêt par la banque et de la charge de travail du bureau foncier local. Il est conseillé de planifier au moins 3 à 4 mois entre le premier accord informel et le transfert de propriété.

Acheter une maison à Grisons : prix, fonds propres et prêts

Par Redazione Frontaliere Ticino (texte généré par IA) · Publié le 6 septembre 2026 · Mis à jour le 8 octobre 2026

Maison moderne sur un versant montagneux des Alpes suisses avec des pics enneiges

Guide d'achat immobilier dans le canton des Grisons : procédure, coûts, taxe de passage, frais de notaire et accès à un prêt hypothécaire durable.

Contexte

En bref

Dans le canton des Grisons, les achats immobiliers suivent des réglementations fédérales et cantonales cohérentes
La procédure nécessite un notaire, un géomètre, une banque et une inscription au Bureau Foncier (90-120 jours)
Les frais supplémentaires s'élèvent généralement à 5 à 8 % du prix d'achat

Faits clés

Quoi : Achat de biens immobiliers dans le Canton des Grisons
Où : Canton des Grisons, Suisse orientale
Qui : Acheteur, notaire, géomètre, banque, office foncier cantonal
Délai : 90 à 120 jours entre la promesse et l'enregistrement
Base légale : Code des obligations (CO, articles 964-1004) + législation cantonale

Comment fonctionne l'achat d'un bien immobilier dans les Grisons

Dans le canton des Grisons, comme dans les autres cantons suisses, l'achat d'un bien immobilier suit des procédures régies par les règlements fédéraux et la législation cantonale. Le Code des obligations suisse (CO) établit le cadre juridique uniforme, tandis que le canton le complète par des dispositions locales en matière de fiscalité, d'enregistrement foncier et de procédures administratives.

Le processus commence par la visite de la propriété et la négociation informelle du prix avec le vendeur. Une fois l'accord général trouvé, les parties procèdent à la promesse de vente, un document formel signé devant notaire qui lie les deux parties à leurs obligations. Cette phase est cruciale : le notaire a l'obligation légale de vérifier la légalité de la transaction, le titre de propriété du vendeur (en consultant directement l'Office foncier du canton des Grisons) et les éventuels droits hypothécaires préexistants.

Rôles des sujets impliqués

Le notaire rédige la promesse de vente et l'acte notarié définitif, et s'assure de la conformité réglementaire de la transaction. Dans le canton des Grisons, comme dans d'autres cantons, le notaire doit vérifier que le vendeur est bien le propriétaire enregistré et qu'il n'existe aucune saisie ou autre restriction empêchant la vente.

L'expert dresse l'expertise technique du bien (plan, surface, état de conservation), document obligatoire tant pour la banque que pour le fisc grison. La banque évalue le bien en fonction de l'expertise et du marché local, décidant du montant et des conditions du prêt. Vous pouvez comparer les offres de différentes banques via des plateformes agréées.

L'Office foncier du canton des Grisons gère le registre foncier, où sont enregistrés les droits fonciers et hypothécaires. L'enregistrement représente l'acte juridique final qui définit le transfert de propriété. Une fois clôturée, la propriété passe à l'acheteur et la banque est garantie par l'hypothèque enregistrée.

Calendrier et procédure

Le délai global entre la promesse de vente et l'inscription définitive au Registre Foncier varie de 90 à 120 jours, en fonction de la complexité du bien, de la rapidité de traitement de la banque et de la charge de travail du Bureau Foncier local. Pour un acheteur hors canton ou venant de l'étranger, il est recommandé de s'adresser à un notaire expérimenté en droit des Grisons, les démarches et formulaires administratifs variant légèrement selon les cantons suisses.

Details pratiques

Coûts d'achat : impôt sur les mutations, frais notariaux et taxes

Dans le canton des Grisons, comme dans de nombreux autres cantons suisses, l'achat d'un bien immobilier entraîne divers coûts supplémentaires en plus du prix d'achat. L'achat immobilier est l'un des principaux composants du coût de la vie global pour ceux qui décident de s'installer dans une nouvelle région. La compréhension de ces coûts est essentielle pour évaluer le budget global et la durabilité de l'investissement.

L'impôt sur la transmission de propriété immobilière (appelé impôt sur les mutations) existe dans le canton des Grisons et est perçu au niveau cantonal et communal. Le taux et les modalités de calcul varient selon la commune spécifique et le type de transfert (vente entre particuliers, succession, etc.). La banque qui accorde le prêt hypothécaire fournit une estimation indicative de cet impôt lors de la phase de pré-approbation du financement.

Les frais notariaux sont fixés par la loi fédérale et les tarifs cantonaux. Généralement, le coût de la rédaction de l'acte notarié correspond à un pourcentage du prix d'achat, calculé sur la base de tarifs standardisés. Les frais du géomètre pour l'expertise technique et la documentation cadastrale sont variables et dépendent de la complexité du bien.

Enfin, il y a les taxes d'enregistrement auprès de l'Office foncier du canton des Grisons, nécessaires pour l'inscription de la propriété et du prêt hypothécaire. Elles sont également modulées en fonction de la valeur du bien et sont relativement contenues.

Estimation globale des coûts supplémentaires

Généralement, les coûts supplémentaires (impôt sur les mutations, notaire, géomètre, enregistrement) se situent entre 5 % et 8 % du prix d'achat, selon la commune des Grisons et la situation spécifique. Il est donc essentiel de demander des devis précis au notaire et au géomètre avant de souscrire à tout engagement.

Déductibilité fiscale

En Suisse, les intérêts de prêt hypothécaire sont déductibles de la déclaration fiscale (fédérale et cantonale), tout comme les frais de maintenance extraordinaire du bien. Dans le canton des Grisons, ces déductions s'appliquent comme dans les autres cantons, suivant les règles de l'Administration cantonale des impôts. Lors de la compilation de la déclaration fiscale annuelle, n'oubliez pas de déclarer les intérêts hypothécaires payés.

Outils utiles pour la planification

Pour estimer votre stratégie retraite, utilisez le planificateur retraite et le simulateur 3e pilier.

Points cles

Prêt hypothécaire et durabilité financière

Le prêt hypothécaire est l'instrument le plus courant pour financer l'achat d'un bien immobilier en Suisse. Dans le Canton des Grisons, comme ailleurs, les banques appliquent des critères de durabilité très stricts pour évaluer la capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt.

La règle d'or de la durabilité financière prévoit que la charge immobilière (mensualité du prêt, intérêts, taxes, assurance, entretien) ne dépasse pas 33 % du revenu brut mensuel de l'acquéreur. C'est le critère principal que les banques utilisent pour approuver ou refuser l'octroi d'un prêt. Si la charge dépasse 33 %, la demande de financement sera rejetée ou réduite.

De plus, les banques exigent que l'acquéreur couvre au moins 20 % du prix d'achat avec des fonds propres (épargne personnelle, héritage, liquidation de prévoyance). Le reste de 80 % peut être financé par un prêt hypothécaire. Certains établissements permettent jusqu'à 85 % de financement, mais à des conditions plus strictes (taux d'intérêt plus élevés, assurance prêt obligatoire).

Utilisation de la prévoyance pour l'achat immobilier

La prévoyance professionnelle (Deuxième Pilier / LPP) peut être partiellement utilisée pour l'achat du premier logement principal, par le biais du mécanisme du gage de crédit de prévoyance. Dans le Canton des Grisons, ainsi que dans toute la Suisse, il est possible de retirer jusqu'à 50 % du solde de la LPP (ou un maximum égal à la valeur du bien, si inférieur) pour réduire le prêt et améliorer la durabilité.

De même, le Troisième Pilier (3a) peut être utilisé pour financer un bien immobilier qui deviendra la résidence principale. Ces mécanismes sont particulièrement utiles pour réduire le recours à des prêts de montant élevé et pour améliorer la règle des 33 % de durabilité.

Checklist pré-prêt

Vérifier la règle des 33 % de durabilité (charge immobilière sur le revenu brut)
S'assurer de disposer d'au moins 20 % de fonds propres
Rassembler les trois dernières déclarations fiscales
Consulter la banque sur la possibilité d'utiliser la LPP
Demander une pré-approbation écrite avant de souscrire une promesse

Prochaines étapes

Pour un achat dans le Canton des Grisons, utilisez notre calculateur pour évaluer la durabilité financière du prêt sur la base de votre revenu et des coûts accessoires estimés, et consultez les banques locales pour les meilleures offres de prêt hypothécaire. Une fois l'évaluation préliminaire terminée, contactez directement un notaire ou une agence immobilière dans le Canton des Grisons pour un conseil personnalisé.

Sources officielles : Prévoyance vieillesse (OFAS)

Questions fréquentes

Dois-je payer des impôts si j'achète une maison dans le canton des Grisons?: Oui. En plus de la taxe de transfert de biens (taux variable par commune), vous devrez payer des frais d'enregistrement au bureau foncier du canton des Grisons. Les frais de notaire et de géomètre sont également des composantes obligatoires. En moyenne, les frais annexes se situent entre 5 % et 8 % du prix d'achat, mais il est conseillé de demander des devis spécifiques à votre notaire et à votre géomètre.
De combien de valeur protège-je pour acheter une maison aux Grisons?: Les banques exigent un minimum de 20 % du prix d'achat en capitaux propres (épargne personnelle, héritage, règlement de retraite). Pour améliorer les conditions du prêt hypothécaire (taux plus bas), il est conseillé d'avoir une part plus élevée (25-30 % ou plus). Rappelez-vous que la charge immobilière totale ne doit pas dépasser 33 % du revenu mensuel brut selon le critère d'accessibilité de la banque.
Puis-je utiliser le BVG (Second Pillar) pour acheter une maison?: Oui. Vous pouvez retirer jusqu'à 50 % de votre solde BVG pour financer l'achat de votre première résidence principale. Le retrait réduit l'hypothèque nécessaire et améliore votre accessibilité financière globale. Vous devez soumettre la demande de retrait à votre fonds de pension et à votre banque, en fournissant la documentation de votre achat prévu.
Quelle est la différence entre l'impôt sur les transferts et les frais notaires?: L'impôt sur le transfert de biens immobiliers (taxe de transfert) est un impôt cantonal prélevé au moment du transfert de propriété. Les frais notariels sont les frais du notaire pour la rédaction de l'acte et la vérification de la légalité de la transaction. Ce sont deux frais distincts, tous deux payables par l'acheteur et ajoutés aux frais de levé et d'enregistrement foncier.
Combien de temps faut-il pour acheter une maison dans le canton des Grisons?: De la visite initiale à l'enregistrement final au Bureau foncier du canton des Grisons, le processus dure en moyenne entre 90 et 120 jours. Le délai peut varier en fonction de la complexité du bien, du débit d'approbation du prêt par la banque et de la charge de travail du bureau foncier local. Il est conseillé de planifier au moins 3 à 4 mois entre le premier accord informel et le transfert de propriété.