Marché immobilier au Tessin : -33 % de logements en 5 ans. Quels changements pour les frontaliers

Contexte

En bref

• Baisse de 33% des logements libres au Tessin depuis 2021
• Crise immobilière touche aussi les frontaliers italiens
• Prix des logements en hausse de 20% en 5 ans
• Taux de vacance de 1,92% dans le canton du Tessin

Faits clés

• Baisse logements: 33% de baisse des logements libres à louer au Tessin entre 2021 et 2025
• Logements libres 2025: 3 980 logements libres à louer en 2025 au Tessin
• Taux de vacance: 1,92% est le taux de vacance des logements au Tessin en 2025
• Hausse prix: 20% d'augmentation moyenne des prix de l'immobilier résidentiel en Suisse
• Loyers frontaliers: 10% d'augmentation des loyers pour les frontaliers en 5 ans
• Logements à vendre: Baisse de 10% des logements libres à vendre au Tessin entre 2021 et 2025
• Logements vacants: 15% des logements résidentiels du Tessin sont restés vacants en 2025
• Logements Lugano: 800 logements vacants à la location à Lugano en 2025

En 2025, le Tessin a enregistré une baisse de 33 % des logements libres à louer par rapport à 2021, passant de 5 941 à 3 980 unités. Ces données, élaborées par la Confédération à partir des statistiques fédérales, confirment une tendance nationale qui frappe durement les familles aux revenus bas et moyens. Dans toute la Suisse, le nombre d’immeubles disponibles à la location a reculé de 38 % sur la même période, avec des pics encore plus dramatiques dans d’autres cantons comme Zurich (-38 %) ou Berne (-34 %).

L’impact sur les villes tessinoises

Les centres urbains tessinois ne sont pas épargnés par cette dynamique. À Lugano, la demande de logements à prix abordables dépasse largement l’offre, poussant de nombreuses familles à envisager des solutions alternatives comme la colocation ou des trajets pendulaires prolongés. Selon les données fédérales, le Tessin reste toutefois dans une position relativement meilleure que les zones à forte densité comme Zurich ou le centre de la Suisse, grâce à un taux de vacance de 1,92 %. Cependant, même dans ce canton, la pression est tangible, surtout dans les communes bien desservies par les transports publics, où la demande de résidences principales dépasse largement la disponibilité.

L’évolution des biens à vendre

Côté transactions immobilières, le Tessin enregistre également une contraction de l’offre. Les logements libres à vendre sont passés de 1 076 en 2021 à 956 en 2025, soit une baisse de 10 %. Une tendance inverse à celle observée dans certaines régions comme Bâle-Campagne ou Zoug, où les invendus ont augmenté. La rareté des biens disponibles, couplée à une forte demande et à des coûts de construction élevés, a entraîné une hausse moyenne de 20 % des prix de l’immobilier résidentiel en Suisse. Pour ceux qui cherchent un logement, la situation devient de plus en plus compliquée : ceux qui ne peuvent pas se permettre un prêt hypothécaire aux taux actuels se voient contraints de prolonger leur location, s’enfermant dans une spirale de demande déjà saturée.

Le cas des Grisons : une crise encore plus aiguë

Si le Tessin souffre, les Grisons vivent une crise encore plus profonde. Les logements libres à louer y ont chuté de 40 % en cinq ans, passant de 1 068 à 638 unités. Le taux de vacance dans ce canton est de 0,57 %, l’un des plus bas de Suisse, dépassé seulement par Zurich et Zoug. Dans les zones de Coire et Saint-Moritz, la compétition entre résidences principales, résidences secondaires et tourisme rend quasi impossible la recherche de logements à prix abordables pour les résidents permanents. La dynamique est similaire à celle du Tessin, mais avec une pression encore plus forte en raison de la présence d’un tourisme de luxe qui absorbe une part importante de l’offre immobilière.

Details pratiques

Pour les travailleurs frontaliers qui résident en Italie et travaillent au Tessin, la situation actuelle représente un défi supplémentaire. La concurrence pour se loger ne concerne plus uniquement les familles suisses, mais implique désormais aussi des travailleurs issus des pays voisins, attirés par la stabilité économique helvétique. Selon une analyse de l’Office fédéral du logement (OFL), les loyers ont augmenté en moyenne de 10 % au cours des cinq dernières années, un taux bien supérieur à l’inflation enregistrée sur la même période.

Que faire si l’on ne trouve pas de logement au Tessin ?

Pour de nombreux frontaliers, la solution la plus immédiate consiste à étendre leur recherche vers des communes italiennes limitrophes comme Chiasso, Mendrisio ou Stabio, où les prix sont généralement plus abordables. Toutefois, cette stratégie comporte des risques non négligeables : les trajets domicile-travail prolongés entraînent des coûts directs (carburant, péages, temps) et indirects (fatigue, baisse de productivité). Un exemple concret : une personne habitant à Côme et travaillant à Lugano peut dépenser jusqu’à 500 francs par mois rien que pour ses trajets, sans compter les éventuelles dépenses liées au stationnement ou aux transports en commun.

💡 À noter : Les jours fériés et les ponts peuvent aggraver la congestion aux frontières, rallongeant encore davantage les temps de trajet.

Location ou achat : un dilemme cornélien

Ceux qui ont la possibilité d’acheter un bien immobilier se retrouvent face à un choix difficile. D’un côté, les prix ont augmenté en moyenne de 20 % en cinq ans ; de l’autre, l’offre de biens à vendre est en baisse, surtout dans les zones les plus demandées. À Lugano, par exemple, une maison qui coûtait 1 million de francs en 2021 peut aujourd’hui atteindre 1,2 million. Pour de nombreux frontaliers, cet écart rend l’achat inaccessible sans un apport financier initial significatif.

Le tourisme, un facteur aggravant de la crise du logement

Un autre élément qui alourdit la situation est la demande croissante de résidences secondaires, souvent acquises par des investisseurs étrangers ou des résidents d’autres régions suisses. Selon les données de l’USTAT, en 2025, 15 % des logements résidentiels du Tessin sont restés vacants pendant une partie de l’année, un taux qui atteint 20 % dans certaines zones du district de Lugano. Cette dynamique prive le marché locatif de davantage de logements, particulièrement dans les centres névralgiques où la demande de logements pour travailleurs est la plus forte.

⚠️ Chiffre clé : Swissminiatur, l’une des attractions touristiques majeures de la région, attire chaque année des milliers de visiteurs, contribuant indirectement à la pression sur le marché immobilier local.

Comparaison avec la situation de 2021

Il y a cinq ans, trouver un logement au Tessin était déjà compliqué, mais l’offre restait supérieure à celle d’aujourd’hui. Par exemple, en 2021, Lugano comptait environ 1 200 logements vacants à la location ; aujourd’hui, il n’en reste qu’environ 800. La différence ne se limite pas à la quantité, mais aussi à la qualité : beaucoup des biens encore disponibles sont de petite taille ou dans un état moins avantageux, avec des loyers dépassant souvent 1 500 francs par mois pour un trois-pièces. Pour un travailleur frontalier avec un revenu moyen, cela signifie consacrer plus d’un tiers de son salaire uniquement au loyer.

📊 En résumé : La crise du logement au Tessin s’aggrave, et les travailleurs frontaliers en paient le prix fort, entre hausse des loyers, allongement des trajets et raréfaction des options abordables.

Outils utiles pour la planification

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Points cles

Pour ceux qui sont en quête d’un logement au Tessin en cette période de crise, il est crucial d’agir avec méthode et de mobiliser tous les outils à disposition. Voici une procédure pas à pas pour maximiser vos chances de succès :

1. Élargir rapidement ses recherches. Ne pas se limiter aux communes les plus centrales, mais explorer aussi des localités plus périphériques mais bien desservies. Par exemple, des communes comme Vezia, Porza ou Savosa offrent d’excellentes liaisons avec Lugano en transports publics, souvent à des coûts bien inférieurs à ceux des quartiers centraux.

2. Surveiller en permanence les annonces. Les biens disponibles sont réservés en quelques heures, voire en quelques minutes. Utiliser des plateformes comme immobiliare.ch ou homegate.ch et configurer des alertes pour recevoir des notifications immédiates. Pour les frontaliers, il est également utile de consulter les annonces sur des sites italiens comme immobiliare.it ou idealista.it, où sont souvent proposés des logements proches de la frontière.

3. Préparer un dossier solide. Les propriétaires reçoivent un nombre élevé de candidatures, il est donc essentiel de se présenter avec :

• Des références bancaires ou une fiche de paie
• Un contrat de travail (si non suisse)
• Des références d’anciens locataires ou employeurs
• Une garantie éventuelle (caution bancaire ou dépôt de garantie)

4. Envisager des solutions temporaires. Si la recherche s’éternise, envisager la sous-location à court terme ou un séjour en résidence temporaire. Certaines communes tessinoises proposent des logements de transition pour les travailleurs en attente d’une solution définitive.

5. Explorer des alternatives à l’achat. Si la situation financière le permet, étudier les possibilités de prêt hypothécaire. Toutefois, prudence : les taux d’intérêt restent élevés par rapport à la période récente, et l’offre de biens à vendre est limitée. Pour une estimation réaliste des coûts, utiliser le calculateur de prêt hypothécaire disponible sur notre site.

6. Contacter directement les agents immobiliers. Souvent, les annonces les plus intéressantes ne sont pas publiées en ligne. Il est utile de prendre rendez-vous avec des agences locales et de demander à être inscrit sur leurs listes de priorité pour les nouveaux biens.

7. Se renseigner sur les aides pour les frontaliers. Certaines coopératives immobilières tessinoises proposent des logements à prix contrôlés pour les travailleurs pendulaires. Se renseigner auprès du Département des Finances et de l’Économie du Tessin (DFE) ou des administrations communales.

Délais et échéances

Il n’existe pas de délai fixe pour trouver un logement au Tessin, mais la concurrence est telle que de nombreux baux sont attribués dans les semaines suivant la publication de l’annonce. Pour les personnes venant de l’étranger, il est conseillé de commencer les recherches au moins 3 à 6 mois avant la date prévue de début du travail. Cela permet de visiter des biens, de négocier et de signer un contrat sans pression excessive.

Outils utiles

• Carte des communes tessinoises pour identifier les zones offrant la meilleure accessibilité et des prix plus abordables
• Calculateur du coût de la vie pour évaluer l’impact du loyer sur le budget familial
• Comparateur de salaires des frontaliers pour vérifier la viabilité économique du nouveau logement

Source: rsi.ch