Achats immobiliers depuis l’étranger : le gouvernement suisse durcit les règles
Du 15 avril au 15 juillet 2026, consultation publique sur de nouvelles restrictions pour les étrangers non-UE/AELE. Ce qui change pour les maisons, chalets et investissements.
Contesto
Le Conseil fédéral a lancé une consultation publique qui durera jusqu’au 15 juillet 2026 pour modifier la loi sur l’acquisition de biens immobiliers par des personnes résidant à l’étranger, connue sous le nom de Lex Koller. L’objectif affiché est de lutter contre la pénurie de logements en Suisse, un problème qui touche également le Tessin où la demande en biens immobiliers résidentiels reste soutenue, notamment dans les centres urbains comme Lugano, Bellinzone et Locarno. ### Ce que prévoit le nouveau projet de loi Selon le texte proposé, les ressortissants de pays tiers (hors UE et AELS) devront obtenir une autorisation pour acheter un logement principal en Suisse. En cas de départ à l’étranger, il sera obligatoire de revendre le bien dans un délai de deux ans. Actuellement, cette règle n’existe pas pour les étrangers non communautaires qui achètent une maison à titre de résidence principale. Pour ce qui est des résidences secondaires et des appartements en résidences touristiques, le Gouvernement propose de réduire les contingents annuels attribués aux cantons. Par ailleurs, il est prévu de rétablir l’obligation d’autorisation pour la vente de ces biens entre étrangers. Aujourd’hui, par exemple, si un ressortissant allemand vend un appartement de vacances à une ressortissante française, le contingent cantonal n’est pas entamé. Avec les nouvelles règles, chaque transaction de ce type nécessitera une autorisation. ### Biens commerciaux et investissements financiers Le durcissement concerne aussi les biens commerciaux. Les personnes résidant à l’étranger ne pourront plus les acheter dans un but de location ou d’investissement financier, mais uniquement s’ils les utilisent pour leur propre activité. Cette mesure vise à bloquer les opérations immobilières qui n’ont pas...
Dettagli operativi
Les nouvelles restrictions sur les achats immobiliers par des étrangers auront un impact direct également sur les travailleurs frontaliers vivant au Tessin et possédant des biens à l’étranger, ainsi que sur ceux qui souhaitent investir dans le marché immobilier suisse. La mesure introduit une série de complications pratiques qui pourraient décourager certains achats, notamment ceux liés à des investissements financiers ou à des résidences secondaires. ### Avant vs après : ce qui change pour les travailleurs frontaliers Avant les nouvelles règles : - Un citoyen non européen (par exemple, italien) pouvait acheter une maison au Tessin comme résidence principale sans autorisation, à condition d’y résider effectivement. - Les achats de maisons de vacances ou d’appartements dans des résidences touristiques étaient soumis à des contingents cantonaux, mais la vente entre étrangers ne nécessitait pas d’autorisations supplémentaires. - Les biens commerciaux pouvaient être achetés librement, même dans le but de les louer ou d’y investir. - L’achat de parts de fonds immobiliers ou de SICAV était autorisé sans restriction. Après les nouvelles règles : - Résidence principale : Obligation d’autorisation et revente sous deux ans en cas de déménagement à l’étranger. - Maisons de vacances et appartements touristiques : Réduction des contingents et obligation d’autorisation même pour la vente entre étrangers. - Biens commerciaux : Interdiction d’achat dans un but de location ou d’investissement financier ; seul l’usage personnel ou professionnel est autorisé. - Titres immobiliers : Interdiction totale pour les étrangers d’acheter des actions de sociétés immobilières résidentielles ou des parts de fonds immobiliers. ### Scénarios concrets pour ceux qui vivent au Tessin Cas 1 : Travaille...
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Questions fréquentes
- Les nouvelles règles s’appliquent-elles également aux citoyens de l’UE vivant au Tessin ?
- Non. Les restrictions prévues par la nouvelle réglementation concernent exclusivement les citoyens de **pays tiers** (non UE et non AELE). Les ressortissants de l’Union européenne ainsi que de l’Association européenne de libre-échange (AELE, qui inclut l’Islande, la Norvège et le Liechtenstein) continueront de bénéficier des règles actuelles pour l’achat d’un bien immobilier en Suisse.
- Que se passe-t-il si j’achète une maison au Tessin comme résidence principale puis que je déménage à l’étranger ?
- Avec les nouvelles règles, vous devrez **revendre le bien dans un délai de deux ans** à compter de votre départ. Si vous ne le faites pas, vous pourriez être soumis à des sanctions ou à l’expropriation du bien. Actuellement, il n’existe aucune obligation de revente, ce qui constitue une nouveauté importante pour les résidents du Tessin envisageant un déménagement à l’étranger.
- Les nouvelles règles s’appliquent-elles également aux biens immobiliers déjà acquis avant l’entrée en vigueur de la loi ?
- Non. La nouvelle loi n’a pas d’effet rétroactif. Si vous avez déjà acquis un bien immobilier au Tessin avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles, vous ne serez pas soumis aux nouvelles procédures, sauf si vous décidez de le revendre à un autre étranger (dans le cas de résidences secondaires) ou de déménager à l’étranger (pour les résidences principales).
- Comment puis-je obtenir l’autorisation pour acheter un bien immobilier au Tessin en tant que ressortissant extracommunautaire ?
- Vous devrez déposer une demande auprès du service cantonal compétent (au Tessin, probablement le **Département du territoire et de l’environnement** ou la commune de résidence). La documentation requise pourrait inclure : un contrat de travail en Suisse, une preuve de résidence, une déclaration d’utilisation du bien comme résidence principale et, pour les résidences secondaires, une motivation détaillée de l’achat. La procédure n’a pas encore été précisée dans le détail.
- Que se passe-t-il si je souhaite acheter un bien immobilier commercial à Lugano pour y exercer une activité ?
- Les nouvelles règles interdisent l’achat de biens immobiliers commerciaux dans un but de **location ou d’investissement financier**, mais autorisent l’achat si le bien est utilisé pour **votre propre activité**. Par exemple, si vous ouvrez un magasin ou un bureau à Lugano, vous pourrez acheter le bien sans restriction. Vous devrez toutefois prouver l’utilisation effective du bien pour votre activité.