Achats immobiliers depuis l’étranger : le gouvernement suisse durcit les règles

Contexte

En bref

• Nuove restrizioni sugli acquisti immobiliari da parte di stranieri in Svizzera.
• Obligo di autorizzazione per l'acquisto di residenze principali e vendita entro 2 anni in caso di trasferimento all'estero.
• Riduzione dei contingenti per residenze secondarie e obbligo di autorizzazione per le vendite tra stranieri.

Faits clés

• Consultazione: Fino al 15 luglio 2026.
• Residenza principale: Autorizzazione obbligatoria per cittadini di paesi terzi.
• Residenze secondarie: Riduzione dei contingenti annui e obbligo di autorizzazione per vendite tra stranieri.
• Beni commerciali: Acquisto solo per uso personale o professionale, non per investimento.
• Titoli immobiliari: Interdizione all'acquisto di azioni di società immobiliari o fondi immobiliari.
• Iniziativa popolare: Votazione prevista per giugno 2026 sull'iniziativa 'Non a una Svizzera a 10 milioni'.
• Entrata in vigore: Obiettivo del Consiglio federale: fine del 2026.
• Impatto: Riduzione della domanda di residenze secondarie e stabilizzazione dei prezzi in alcune zone.

Le Conseil fédéral a lancé une consultation publique qui durera jusqu’au 15 juillet 2026 pour modifier la loi sur l’acquisition de biens immobiliers par des personnes résidant à l’étranger, connue sous le nom de Lex Koller. L’objectif affiché est de lutter contre la pénurie de logements en Suisse, un problème qui touche également le Tessin où la demande en biens immobiliers résidentiels reste soutenue, notamment dans les centres urbains comme Lugano, Bellinzone et Locarno.

Ce que prévoit le nouveau projet de loi

Selon le texte proposé, les ressortissants de pays tiers (hors UE et AELS) devront obtenir une autorisation pour acheter un logement principal en Suisse. En cas de départ à l’étranger, il sera obligatoire de revendre le bien dans un délai de deux ans. Actuellement, cette règle n’existe pas pour les étrangers non communautaires qui achètent une maison à titre de résidence principale.

Pour ce qui est des résidences secondaires et des appartements en résidences touristiques, le Gouvernement propose de réduire les contingents annuels attribués aux cantons. Par ailleurs, il est prévu de rétablir l’obligation d’autorisation pour la vente de ces biens entre étrangers. Aujourd’hui, par exemple, si un ressortissant allemand vend un appartement de vacances à une ressortissante française, le contingent cantonal n’est pas entamé. Avec les nouvelles règles, chaque transaction de ce type nécessitera une autorisation.

Biens commerciaux et investissements financiers

Le durcissement concerne aussi les biens commerciaux. Les personnes résidant à l’étranger ne pourront plus les acheter dans un but de location ou d’investissement financier, mais uniquement s’ils les utilisent pour leur propre activité. Cette mesure vise à bloquer les opérations immobilières qui n’ont pas d’impact direct sur le marché locatif résidentiel.

Une autre nouveauté concerne l’achat de parts de titres immobiliers. Le Conseil fédéral souhaite interdire totalement l’acquisition, par des étrangers, d’actions de sociétés immobilières résidentielles cotées en Bourse ou de parts de fonds immobiliers et de SICAV. Actuellement, ce type d’investissement est autorisé sans restriction.

Motivations et contexte politique

Ces mesures s’inscrivent dans un ensemble de dispositions décidées par le Conseil fédéral en vue de la votation de juin 2026 sur l’initiative populaire Non à une Suisse à 10 millions !. Portée par l’Union démocratique du centre (UDC), l’initiative lie la crise du logement à l’immigration incontrôlée et à la croissance de la population résidente. Le Gouvernement, quant à lui, estime que la solution doit passer par une gestion plus rigoureuse du marché immobilier plutôt que par des restrictions généralisées à la population.

Quand les nouvelles règles entreront-elles en vigueur ?

Pour l’heure, le texte est en phase de consultation publique et pourrait être modifié avant son adoption définitive. La date d’entrée en vigueur des nouvelles dispositions n’a pas encore été précisée, mais le Conseil fédéral a indiqué son objectif de les adopter d’ici la fin de l’année 2026.

Details pratiques

Les nouvelles restrictions sur les achats immobiliers par des étrangers auront un impact direct également sur les travailleurs frontaliers vivant au Tessin et possédant des biens à l’étranger, ainsi que sur ceux qui souhaitent investir dans le marché immobilier suisse. La mesure introduit une série de complications pratiques qui pourraient décourager certains achats, notamment ceux liés à des investissements financiers ou à des résidences secondaires.

Avant vs après : ce qui change pour les travailleurs frontaliers

Avant les nouvelles règles :

• Un citoyen non européen (par exemple, italien) pouvait acheter une maison au Tessin comme résidence principale sans autorisation, à condition d’y résider effectivement.
• Les achats de maisons de vacances ou d’appartements dans des résidences touristiques étaient soumis à des contingents cantonaux, mais la vente entre étrangers ne nécessitait pas d’autorisations supplémentaires.
• Les biens commerciaux pouvaient être achetés librement, même dans le but de les louer ou d’y investir.
• L’achat de parts de fonds immobiliers ou de SICAV était autorisé sans restriction.

Après les nouvelles règles :

• Résidence principale : Obligation d’autorisation et revente sous deux ans en cas de déménagement à l’étranger.
• Maisons de vacances et appartements touristiques : Réduction des contingents et obligation d’autorisation même pour la vente entre étrangers.
• Biens commerciaux : Interdiction d’achat dans un but de location ou d’investissement financier ; seul l’usage personnel ou professionnel est autorisé.
• Titres immobiliers : Interdiction totale pour les étrangers d’acheter des actions de sociétés immobilières résidentielles ou des parts de fonds immobiliers.

Scénarios concrets pour ceux qui vivent au Tessin

Cas 1 : Travailleur frontalier italien propriétaire d’une maison au Tessin Si un frontalier résidant en Lombardie possède déjà une maison au Tessin comme résidence principale, il n’aura rien à faire immédiatement. En revanche, il devra obtenir une autorisation s’il souhaite acheter une seconde propriété. En cas de déménagement à l’étranger, il devra revendre le bien sous deux ans. La nouvelle règle ne s’applique pas rétroactivement, mais pourrait influencer les futures transactions.

Cas 2 : Investisseur étranger souhaitant acheter un appartement à Lugano Un citoyen américain ou chinois qui envisage d’acheter un appartement à Lugano comme investissement devra renoncer à son projet, car l’achat de biens commerciaux à des fins de location est interdit. S’il souhaite en revanche acquérir une maison pour un usage personnel, il devra obtenir une autorisation et prouver qu’il réside effectivement en Suisse.

Cas 3 : Propriétaire d’une maison de vacances à Ascona Si un citoyen allemand possède une maison de vacances à Ascona et souhaite la vendre à un autre étranger (par exemple, un Français), il devra obtenir une autorisation cantonale. Actuellement, cette transaction ne nécessite pas de démarches supplémentaires, mais avec les nouvelles règles, le processus pourrait devenir plus long et complexe.

⚠️ Attention : Les travailleurs frontaliers titulaires d’un permis G ne sont pas directement concernés par ces restrictions, sauf s’ils souhaitent acheter une résidence secondaire ou investir dans l’immobilier commercial.

Impact sur le marché immobilier tessinois

Le Tessin, avec ses centres comme Lugano, Locarno et Bellinzone, est l’une des régions suisses les plus prisées pour l’achat d’immobilier par des étrangers, notamment des Italiens et des Allemands. Les nouvelles règles pourraient réduire la demande de résidences secondaires et d’investissements immobiliers, entraînant une stabilisation ou une baisse des prix dans certaines zones. Toutefois, le gouvernement espère que cette mesure libérera des logements pour les résidents locaux, atténuant ainsi la pression sur le marché locatif.

Procédures et documents nécessaires

Bien que le texte soit encore en consultation, il est possible d’anticiper les étapes que les demandeurs devront suivre :

• Pour l’achat d’une résidence principale : dépôt d’une demande d’autorisation auprès du service cantonal compétent (au Tessin, probablement le Département du territoire et de l’environnement ou le bureau communal de Lugano/Bellinzone).
• Pour la vente de maisons de vacances entre étrangers : demande d’autorisation cantonale, avec évaluation au cas par cas.
• Pour les biens commerciaux : justification que l’achat est destiné à un usage personnel ou professionnel, et non à un investissement.

Comparaison avec d’autres cantons

Le Tessin n’est pas le seul canton touché par ces mesures. Le canton de Berne a également lancé des discussions similaires, mais avec des modalités et des calendriers différents. En général, les cantons alpins (Tessin, Grisons, Valais) sont les plus exposés aux achats immobiliers par des étrangers, en raison de leur attractivité touristique et de leur proximité avec des pays voisins comme l’Italie, l’Allemagne et la France.

📊 En bref Les nouvelles restrictions visent à réguler un marché immobilier sous pression, mais elles pourraient aussi freiner les investissements étrangers au Tessin. Les travailleurs frontaliers et les investisseurs devront désormais naviguer dans un cadre plus strict, avec des conséquences à la fois pour le marché local et pour les projets personnels.

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Points cles

Si les nouvelles règles entrent en vigueur, les navetteurs transfrontaliers et les étrangers qui souhaitent acheter un bien immobilier au Tessin devront se conformer à une série de procédures plus strictes. Voici les étapes concrètes à suivre, basées sur les informations actuellement disponibles.

Échéances et délais

La consultation publique est ouverte jusqu'au 15 juillet 2026. Pendant cette période, les citoyens, associations et organismes intéressés peuvent soumettre des commentaires et des propositions d'amendement au Conseil fédéral. Ce n'est qu'après la clôture de la consultation qu'il sera possible de connaître le texte final de la loi.

Chronologie hypothétique : - 15 juillet 2026 : Consultation close. - Fin 2026 : Approbation finale de la loi par le Conseil fédéral. - 2027 : Entrée en vigueur des nouvelles règles (date non encore spécifiée).

Comment se préparer à l'achat d'un bien immobilier au Tessin 1. Vérifiez votre situation

• Si vous êtes citoyen de l'UE/EFTA, les nouvelles règles ne vous concerneront pas directement, car la Lex Koller ne s'applique qu'aux pays tiers.
• Si vous n'êtes pas citoyen de l'UE, vous devrez obtenir une autorisation pour acheter une résidence principale ou une maison de vacances. Assurez-vous d'avoir tous les documents nécessaires, comme votre contrat de travail en Suisse ou une preuve de résidence.

2. Contactez les bureaux concernés Au Tessin, le bureau responsable sera probablement le Département des Terres et de l'Environnement du canton du Tessin ou la municipalité de résidence (par exemple Lugano, Bellinzona ou Locarno). Vous pouvez ici obtenir des informations à jour sur les procédures et documents requis.

3. Évaluer les alternatives aux investissements immobiliers Si les nouvelles règles vous empêchent d'acheter un bien immobilier à des fins d'investissement, vous pourriez envisager d'autres options, telles que : - L'achat de biens immobiliers dans les pays voisins (par exemple, Italie ou France), où les restrictions sont moins strictes. - Investissement dans des fonds immobiliers suisses cotés en bourse, même si le gouvernement souhaite interdire cette possibilité aux étrangers.

4. Suivre les évolutions réglementaires Puisque le texte est encore en cours de définition, il est conseillé de vous tenir informé via les canaux officiels du canton du Tessin, de la Confédération ou des associations transfrontalières de navetteurs telles que FACT – Fédération des associations transfrontalières de navetteurs.

Outils utiles pour les navetteurs transfrontaliers et les investisseurs

Pour évaluer la commodité d'acheter un bien immobilier au Tessin à la lumière des nouvelles règles, vous pouvez utiliser : - calcolatore costi di vita pour comparer les dépenses entre le Tessin et l'Italie. - mappa interattiva dei comuni ticinesi pour identifier les zones ayant la plus grande disponibilité de propriétés. - confronto stipendi frontalieri pour vérifier la viabilité financière d'un achat.

Que se passe-t-il si vous ne respectez pas la nouvelle législation?

Les sanctions pour l'achat illégal de biens immobiliers en Suisse par des étrangers sont déjà prévues dans l'actuelle Lex Koller et pourraient être renforcées. En cas de violation, la propriété pourrait être expropriée ou le propriétaire pourrait être soumis à des pénalités financières. Il est donc essentiel d'attendre le texte final de la loi et de respecter les procédures indiquées.

En résumé : que faire maintenant

• Attendre le texte final de la loi, prévu pour la fin de 2026.
• Envisager des alternatives si vous êtes un investisseur étranger hors UE.
• Préparer la documentation pour toute autorisation future.
• Consulter les bureaux cantonaux pour clarifier les procédures.

📌 Veuillez noter : les nouvelles règles pourraient entrer en vigueur en 2027. Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier au Tessin, évaluez attentivement le calendrier et les procédures, surtout si vous n'êtes pas citoyen de l'UE.

Source : tvsvizzera.it

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