Berne limite l'achat d'immeubles : quels changements pour les travailleurs frontaliers tessinois

Contexte

En bref

• Berne limita acquisti immobiliari da stranieri dal 2027
• Autorizzazione federale per residenze principali
• Vendita obbligatoria in 2 anni se si trasferisce all'estero
• Interdizione acquisti residenze secondarie e commerciali

Faits clés

• Data consultazione: 15 aprile 2026 - 15 luglio 2026
• Paesi interessati: Paesi terzi (non UE/AELE)
• Residenze principali: Autorizzazione federale necessaria
• Residenze secondarie: Acquisto vietato a stranieri
• Beni commerciali: Acquisto solo per uso diretto
• Titoli immobiliari: Acquisto vietato a stranieri
• Vendita obbligatoria: 2 anni se si trasferisce all'estero
• Impatto mercato: Riduzione liquidità e prezzi elevati

Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a décidé de lancer une consultation publique jusqu’au 15 juillet 2026 pour modifier la loi sur l’acquisition de biens immobiliers par des personnes résidant à l’étranger (LAFE, aussi appelée Lex Koller). L’objectif est de limiter l’achat de logements par des ressortissants de pays tiers, c’est-à-dire ne faisant pas partie ni de l’Union européenne ni de l’Association européenne de libre-échange (AELE).

Les mesures prévues pour les biens résidentiels

La nouvelle réglementation introduit des restrictions plus strictes pour l’acquisition de résidences principales par des étrangers. Les ressortissants de pays tiers devront obtenir une autorisation fédérale préalable. En cas de départ à l’étranger, le bien devra être cédé dans un délai de deux ans. Par ailleurs, l’achat de résidences secondaires et d’unités d’habitation en appart’hôtel sera interdit aux étrangers, avec une réduction des contingents annuels attribués aux cantons.

Actuellement, si un citoyen allemand vend un appartement de vacances à un Français, le contingent cantonal n’est pas affecté. La nouvelle loi vise à mettre fin à cette possibilité.

Les nouveautés pour les biens commerciaux

Le Conseil fédéral propose également un durcissement des règles pour les biens commerciaux. Les ressortissants de pays tiers ne pourront plus acquérir de biens immobiliers à des fins de location ou d’investissement, mais uniquement pour les utiliser directement dans le cadre de leur activité professionnelle. Selon le gouvernement, cette mesure vise à lutter contre les opérations spéculatives qui aggravent la pénurie de logements en Suisse.

Interdiction des investissements immobiliers cotés en Bourse

Un autre point clé de la révision est l’instauration d’une interdiction générale pour les étrangers d’acheter des titres cotés en Bourse de sociétés immobilières résidentielles, ainsi que des parts de fonds immobiliers et de SICAV (Sociétés d’Investissement à Capital Variable) négociées régulièrement sur le marché. La motivation est d’empêcher que des capitaux étrangers ne financent des opérations d’investissement purement financières, soustrayant ainsi des logements au marché résidentiel.

Contexte : la loi en bref

La LAFE, ou Lex Koller, réglemente depuis des décennies l’acquisition de biens immobiliers en Suisse par des étrangers. Les modifications proposées par le Conseil fédéral interviennent dans un contexte de forte pression sur le marché immobilier tessinois, où la demande dépasse l’offre et où les prix continuent d’augmenter. Les nouvelles règles s’inscrivent également dans le cadre des mesures accompagnant la votation de juin sur l’initiative populaire « Non à une Suisse à 10 millions ! », portée par l’UDC, qui attribue la crise du logement à une immigration non maîtrisée.

Calendrier et prochaines étapes

La consultation publique prendra fin le 15 juillet 2026. Le Conseil fédéral évaluera ensuite les résultats et présentera le projet de loi définitif au Parlement. Si elle est adoptée, la nouvelle réglementation pourrait entrer en vigueur dès 2027, avec des effets immédiats sur toutes les transactions en cours.

Impact sur les travailleurs frontaliers tessinois : ce qu’il faut savoir dès maintenant

Les travailleurs frontaliers résidant en Italie mais achetant un bien immobilier au Tessin sont concernés par ces nouvelles règles. En particulier, s’ils sont ressortissants de pays non membres de l’UE/AELE, il sera nécessaire de vérifier l’obligation d’une autorisation préalable et de respecter les nouvelles restrictions applicables aux biens résidentiels et commerciaux. Pour ceux qui possèdent déjà un bien, la réglementation ne prévoit pas de rétroactivité, mais il sera essentiel de suivre l’évolution de la loi pour d’éventuelles obligations futures.

Details pratiques

Avant vs après : ce qui change concrètement pour les travailleurs transfrontaliers

La révision du LAFE introduit un changement radical par rapport au régime actuel, qui prévoit déjà des restrictions pour les étrangers achetant des biens immobiliers en Suisse. Voici les principaux changements qui auront un impact direct sur les travailleurs transfrontaliers du Tessin :

1. Exigence d'autorisation pour l'achat de logements Actuellement, les citoyens de l'UE/EFTA peuvent acheter des biens immobiliers au Tessin sans autorisation fédérale, tandis que les citoyens non membres de l'UE doivent déjà en faire la demande. La nouvelle loi étend l'obligation à tous les ressortissants de pays tiers, y compris pour l'achat de la première maison. Cela signifie qu'un navetteur italien transfrontalier résidant en Lombardie, mais citoyen d'un pays hors UE, devra obtenir une autorisation avant de procéder à l'achat d'une maison au Tessin.

2. Affectation dans un délai de deux ans en cas de transfert Si le propriétaire étranger décide de quitter la Suisse, le bien doit être vendu dans un délai de deux ans. Cette règle vise à empêcher les propriétés achetées par des étrangers de rester vides ou d'être utilisées seulement occasionnellement, contribuant ainsi à la pénurie de logements.

3. Arrêtez d'acheter de l'immobilier à des fins d'investissement

Pour les navetteurs transfrontaliers souhaitant acheter des biens commerciaux ou résidentiels à des fins spéculatives, la nouvelle loi introduit une interdiction explicite. Il sera possible d'acheter un bien immobilier uniquement pour un usage personnel ou pour le travail direct. Par exemple, un entrepreneur transfrontalier souhaitant ouvrir un bureau au Tessin pourra acheter un local commercial, mais ne pourra plus acheter un appartement à louer à des tiers.

4. Réduction des quotas pour les maisons de vacances

Les navetteurs transfrontaliers possédant déjà une maison de vacances au Tessin pourraient voir leurs droits de transfert à un autre étranger réduits. La législation actuelle autorise les ventes entre étrangers sans affecter le quota cantonal. La nouvelle loi réintroduit également l'exigence d'autorisation dans ces cas, limitant encore la circulation de biens de ce type.

5. Interdiction des investissements immobiliers cotés

Les navetteurs transfrontaliers qui investissent dans des titres de sociétés immobilières ou de fonds cotés devront faire preuve de prudence : la nouvelle loi interdit l'achat d'actions dans les SICAV et de fonds immobiliers par des étrangers. Cela pourrait décourager certaines stratégies d'investissement qui, jusqu'à présent, étaient également accessibles aux non-résidents.

Tableau comparatif : régime actuel vs nouvelles règles

| Apparence | Régime actuel (2026) | Nouvelles règles (2027) | |---------|----------------------|---------------------| | Achat de résidence principale | Autorisation requise uniquement pour les non-UE | Exigence d'autorisation pour tous les ressortissants de pays tiers | | Maison de vacances | Ventes entre étrangers sans affecter le quota | Exigence d'autorisation pour les ventes entre étrangers | | Immobilier commercial pour l'investissement | Achat possible en location | Achat à des fins d'investissement interdit | | Titres immobiliers cotés | Achat possible | Interdiction totale des étrangers | | Transfert en cas de transfert | Pas d'expiration | Vente dans les 2 ans |

Scénarios pratiques pour les navetteurs transfrontaliers

Cas 1 : Navetteur italien transfrontalier hors UE souhaitant acheter une maison à Lugano Aujourd'hui : Vous pouvez acheter sans autorisation si vous êtes citoyen de l'UE, sinon vous devez faire une demande. Après la nouvelle loi : vous devrez obtenir une autorisation fédérale préalable, même si vous êtes citoyen de l'UE. Si vous partez à l'étranger, vous devrez vendre le bien dans un délai de deux ans.

Cas 2 : Entrepreneur transfrontalier souhaitant ouvrir une entreprise à Mendrisio Aujourd'hui : Vous pouvez acheter un espace commercial gratuitement. Après la nouvelle loi : vous ne pourrez acheter que si vous l'utilisez directement pour votre entreprise. Il ne pourra plus acheter des biens pour les louer à des tiers.

Cas 3 : Navetteur transfrontalier possédant une maison de vacances à Locarno Aujourd'hui : Vous pouvez le vendre à un autre étranger sans aucun problème. Après la nouvelle loi : vous devrez demander une autorisation fédérale pour la vente, avec un risque réduit de quotas.

Réactions et perspectives

Le Conseil fédéral justifie ces mesures par la nécessité de lutter contre la pénurie de logements en Suisse, un problème qui touche également le Tessin, où les prix de l'immobilier figurent parmi les plus élevés d'Europe. Cependant, la révision du LAFE n'est pas sans critiques. Certains observateurs craignent que les nouvelles restrictions ne réduisent la liquidité du marché immobilier, rendant plus difficile la vente de biens déjà détenus par des étrangers. De plus, la règle des deux ans pour le transfert en cas de transfert pourrait décourager l'achat de biens immobiliers par des travailleurs transfrontaliers vivant en Italie mais travaillant au Tessin, avec des répercussions potentielles sur le marché du travail transfrontalier.

Pour les navetteurs transfrontaliers du Tessin, la priorité est désormais de se renseigner rapidement sur les nouvelles procédures et de vérifier si leur situation est couverte par ces nouvelles restrictions. La consultation publique se terminera en juillet 2026, mais les décisions finales pourraient ne pas être prises avant les mois suivants.

Outils utiles pour maximiser le net

Pour réduire la perte de vitesse, comparez le change CHF-EUR et le banques pour frontaliers.

Points cles

Que faire maintenant : procédure étape par étape pour les frontaliers

Si vous êtes un frontalier résidant en Italie et que vous envisagez d’acheter un bien immobilier au Tessin, ou si vous possédez déjà une propriété et souhaitez comprendre comment s’appliquent les nouvelles règles, suivez ce guide pratique.

1. Vérifiez votre nationalité et le statut du bien immobilier

La première étape consiste à contrôler votre nationalité. Si vous êtes ressortissant d’un pays hors UE/AELE, les nouvelles règles vous concerneront directement. Si vous êtes citoyen de l’UE/AELE, les restrictions seront moins strictes, mais elles s’appliquent tout de même pour certains types de biens.

• Citoyens de l’UE/AELE : Vous pourrez toujours acheter des biens résidentiels sans autorisation préalable, mais vous devrez respecter les nouvelles normes concernant les biens commerciaux et les résidences secondaires.
• Citoyens hors UE/AELE : Vous devrez solliciter une autorisation fédérale pour l’achat de tout type de bien, qu’il soit résidentiel ou commercial.

2. Demandez l’autorisation fédérale (si nécessaire)

Pour les ressortissants hors UE/AELE, la procédure d’autorisation est déjà en vigueur, mais les nouvelles règles la rendront plus stricte. Voici ce qu’il faut prévoir :

• Documentation : Passeport, contrat de travail de frontalier, preuve de résidence en Italie, documentation du bien (pour les achats futurs).
• Formulaire de demande : À soumettre à l’Office fédéral de la justice (DFGP) via le canton du Tessin.
• Coûts : Les tarifs pour l’autorisation ne sont pas encore précisés dans la source, mais on estime qu’ils pourraient varier entre 500 et 1 500 francs suisses, selon la complexité du dossier.
• Délais : La procédure pourrait prendre entre 2 et 4 mois, avec des retards possibles en cas d’afflux de demandes pendant la période de transition.

3. Planifiez la vente en cas de déménagement

Si vous êtes ressortissant hors UE/AELE et que vous achetez un bien au Tessin, sachez qu’en cas de déménagement à l’étranger, vous devrez le vendre dans un délai de deux ans. Voici ce qu’il faut anticiper :

• Évaluez votre liquidité : Assurez-vous de disposer de fonds suffisants pour couvrir d’éventuelles dépenses de vente ou des taxes.
• Surveillez le marché : Si les délais de vente s’allongent, vous pourriez devoir faire face à des coûts supplémentaires pour l’entretien du bien.
• Consultez un notaire : Un professionnel peut vous aider à organiser la vente de manière à respecter les délais légaux.

4. Évitez les achats spéculatifs de biens commerciaux

Si vous vous intéressez aux biens commerciaux, la nouvelle loi interdit leur acquisition dans un but locatif ou d’investissement. Vous ne pourrez acheter que si :

• Le bien sera utilisé directement pour votre activité professionnelle.
• Vous n’avez pas l’intention de le louer à des tiers.

En cas de non-respect de cette règle, vous risquez des sanctions administratives et la révocation de votre autorisation.

5. Suivez l’évolution de la loi

La consultation publique prendra fin le 15 juillet 2026. D’ici là, d’autres détails sur les procédures et les exceptions pourraient émerger. Nous vous conseillons de :

• Suivre les mises à jour sur le site du Conseil fédéral ou du DFGP.
• Consulter un expert juridique spécialisé en droit immobilier suisse.
• Contacter les offices cantonaux tessinois pour obtenir des informations actualisées sur les pratiques d’autorisation.

📊 Échéances à retenir

• 15 juillet 2026 : Fin de la consultation publique.
• Fin 2026/début 2027 : Adoption probable de la loi.
• 2027 : Entrée en vigueur des nouvelles règles (date non encore précisée).

Outils utiles pour les frontaliers

Pour faciliter votre planification, nous vous suggérons d’utiliser ces outils disponibles sur Frontaliere Ticino :

• Calculateur des coûts immobiliers au Tessin : Pour estimer les coûts d’achat, les taxes et les frais annexes.
• Guide des démarches légales pour les frontaliers : Pour comprendre quels documents sont nécessaires pour l’autorisation fédérale.
• Comparateur des banques tessinoises pour les crédits immobiliers : Pour évaluer les meilleures conditions de financement.

Contacts utiles

• Office fédéral de la justice (DFGP) : Pour toute information concernant les autorisations et la LAFE.
• Office cantonal du territoire du Tessin : Pour les démarches locales et les mises à jour sur les contingents.
• Études notariales tessinoises : Pour vous accompagner dans la rédaction des demandes et la gestion des transactions.

💡 En résumé : agissez dès maintenant pour éviter les mauvaises surprises Les nouvelles règles concernant l’achat de biens immobiliers par des étrangers entreront probablement en vigueur en 2027, mais leurs premiers effets se feront déjà sentir pendant la consultation publique. Si vous êtes un frontalier intéressé par l’achat d’un bien au Tessin, ne tardez pas : renseignez-vous sans tarder sur les procédures, vérifiez votre situation et, si nécessaire, présentez votre demande d’autorisation avant que les règles ne deviennent plus strictes. La prudence est de mise, surtout dans un marché immobilier déjà sous tension comme celui du Tessin.

⚠️ Important : Les informations présentées ici sont basées sur les règles actuelles et les projets de loi. Les détails définitifs pourraient évoluer d’ici l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions. Nous vous recommandons de vérifier régulièrement les mises à jour officielles.

Source: tio.ch