Lex Koller: Engstirnigkeit bei ausländischen Immobilienkäufen (Grenzgänger-Leitfaden)

Kontext

In Kürze

• CET-N schlägt vor, Änderungen an Lex Koller der letzten 40 Jahre rückgängig zu machen
• Ziel: Eindämmung der Spekulation und Senkung der Grundstücks- und Immobilienpreise
• Das Projekt zielt darauf ab, Einkäufe von Personen mit Wohnsitz im Ausland zu begrenzen
• Offene Diskussion über verschärfte Restriktionen auch für EU-Bürger und Grenzgänger

Eckdaten

• Was: Antrag zur Verschärfung der Lex Koller (Lafe)
• Wann: Von der WAK-N erörterter Vorschlag mit Revision durch den Bundesrat
• Wo: Schweiz
• Wer: Nationale Wirtschafts- und Abgabenkommission (WAK-N)
• Betrag: Über 1,5 Mio. Nettozuwanderung seit 2002

Die Nationalkommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-N) hat eine Motion verabschiedet, die eine mögliche Rückkehr in die Vergangenheit für den Schweizer Immobilienmarkt signalisiert. Der von Nationalrat Thomas Aeschi (SVP/ZG) initiierte parlamentarische Akt fordert, alle in den letzten vierzigJahren an der „Lex Koller“ vorgenommenen Änderungen rückgängig zu machen. Die erklärte Absicht besteht darin, die vor 1985 bestehende Rechtslage wiederherzustellen, indem auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lafe) zurückgegriffen wird. Die Hauptmotivation des Abgeordneten bezieht sich auf die zunehmenden Schwierigkeiten, auf die mittelständische Familien beim Kauf eines Eigenheims stoßen. Diese Kritikalität betrifft auch kleine und mittlere Unternehmen, die oft nach geeigneten Räumen für ihre operativen Aktivitäten suchen.

Nach der von Aeschi vorgeschlagenen Analyse

Operative Details

Der vom Bundesrat vorgelegte Entwurf zur Revision des 'Lex Koller'-Gesetzes skizziert eine bedeutende Änderung des Bewilligungsregimes für den Erwerb von Immobilien. Die neuen Bestimmungen zielen spezifisch auf die ausländische Nachfrage ab und führen strengere Beschränkungen für Gewerbe- und Wohnimmobilien ein. Bei Gewerbeimmobilien hätten Personen mit Wohnsitz im Ausland künftig nicht mehr die Möglichkeit, diese zu Vermietungszwecken zu erwerben; ein bewilligungsfreier Erwerb wäre nur noch möglich, wenn die Immobilie direkt für die eigene Geschäftstätigkeit genutzt wird. Eine Massnahme, die sich direkt auf die Immobilienverwaltung durch internationale Akteure auswirkt.

Auswirkungen auf Immobilien- und Finanzgesellschaften

Ein weiterer Pfeiler der Verschärfung betrifft das allgemeine Verbot für Ausländer, kotierte Aktien von Wohnimmobilien-Gesellschaften zu erwerben. Die Einschränkung erstreckt sich auf regulär gehandelte Anteile von Immobilienfonds und SICAVs – Finanzinstrumente, die es ausländischen Investoren bisher ermöglichten, den Schweizer Markt unter Umgehung der klassischen gesetzlichen Beschränkungen zu erschliessen. Bei der Analyse der Positionen, die während der im Juli abgeschlossenen Vernehmlassung geäussert wurden, zeigt sich eine klare Spaltung. Während die SP und die SVP die Verschärfung begrüssen und sie als notwendiges Bollwerk zum Schutz der Kaufkraft von Mietern und Wohnungssuchenden betrachten, warnen die Mitte-Partei und Immobilienunternehmen vor möglichen negativen Auswirkungen auf das nationale Wirtschaftssystem. Die Befürchtung ist, dass eine zu starre Regulierung Investitionen in einem ohnehin komplexen Sektor verlangsamen könnte.

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Wichtige Punkte

Um die Auswirkungen der Revisionsvorschläge auf die eigene Situation zu verstehen, ist es notwendig, den Gesetzgebungsprozess zu verfolgen, der den Bundesrat und das Parlament einbezieht. Das Vernehmlassungsverfahren hat bereits einen Einblick in die politischen Positionen gegeben und verdeutlicht, dass die Angelegenheit noch lange nicht geklärt ist. Wer Immobilien besitzt oder in Anteile von Immobilienfonds investieren möchte, muss sich bewusst sein, dass der regulatorische Rahmen in naher Zukunft wesentliche Änderungen erfahren könnte. Die aktuellen Regeln der 'Lex Koller' bleiben in Kraft, doch eine mögliche Annahme der vorgeschlagenen Einschränkungen würde für diejenigen, die über Unternehmensvehikel oder Investmentfonds agieren, eine Anpassungspflicht mit sich bringen.

Zu beachtende Schritte für Investoren

Wer im Immobiliensektor tätig ist oder den Erwerb eines Wohnsitzes in der Schweiz plant, sollte folgende Schritte unternehmen:

• Überprüfung der eigenen Position in Bezug auf die aktuellen Bewilligungen gemäss BewG (Lex Koller), die für den Erwerb von Immobilienfonds durch Personen mit Wohnsitz im Ausland erforderlich sind.
• Verfolgung der offiziellen Aktualisierungen des Bundesrates zum Fortschritt der Gesetzesentwürfe, um mögliche Einschränkungen beim Erwerb von Aktien oder Anteilen an Immobilienfonds frühzeitig zu erkennen.
• Bewertung der Auswirkungen der vorgeschlagenen Verschärfungen auf die langfristigen Anlagestrategien gemeinsam mit Steuerberatern, insbesondere bei Tätigkeiten über Unternehmensstrukturen.
• Beobachtung der Entscheidungen der Kantone, die die Bundesrichtlinien je nach territorialen Besonderheiten und lokalem Wohnungsdruck unterschiedlich umsetzen könnten.

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