Allentamenti affitti brevi in Ticino: cosa cambia per frontalieri e settore

Contesto

In breve

• Il 2025 è un anno positivo per l'hotellerie ticinese.
• Aumento del 15% degli affitti brevi rispetto al 2024.
• Affitti brevi complicano la situazione per i frontalieri.

Fatti chiave

• Anno: 2025
• Aumento affitti brevi: 15% rispetto al 2024
• Prezzo bilocale: 150-200 CHF per notte a Lugano
• Costo medio appartamento: 2.800 CHF al mese a Lugano
• Annunci attivi: Oltre 12.000 nel Luganese
• Scadenza normative: Entro la fine del 2026
• Prezzo pass mensile: 120 CHF per frontalieri
• Affitti tradizionali: 1.800-2.300 CHF al mese

HotellerieSuisse Ticino ha presentato il bilancio del 2025 definendolo "un anno positivo" per il settore alberghiero cantonale. Il rapporto sottolinea come la clientela svizzera rimanga la principale, rappresentando oltre il 60% della domanda totale secondo le stime di settore. Tuttavia, la novità che preoccupa gli operatori riguarda l’introduzione di regole più uniformi per chi affitta immobili per brevi periodi tramite piattaforme online come Airbnb o Booking.

Il contesto normativo

La nuova normativa, ancora in fase di definizione a livello cantonale, mira a semplificare le procedure per gli affitti brevi, ma rischia di aggravare la già tesa situazione del mercato immobiliare ticinese. Gli affitti di breve durata, soprattutto nei centri urbani come Lugano, Locarno e Bellinzona, hanno registrato un aumento del 15% nel 2025 rispetto all’anno precedente, secondo i dati raccolti da HotellerieSuisse. Questo fenomeno è stato accompagnato da una riduzione della disponibilità di alloggi a lungo termine, con conseguenti difficoltà per i frontalieri che lavorano in Ticino ma risiedono in Italia.

«Regole più uniformi anche per chi affitta per determinati periodi tramite piattaforme online» ha dichiarato un portavoce di HotellerieSuisse Ticino, sottolineando come la mancanza di un quadro normativo chiaro stia creando disparità tra operatori tradizionali e nuovi attori del mercato.

Le criticità emerse

Il settore alberghiero ticinese ha evidenziato come l’aumento degli affitti brevi stia distorcendo il mercato, con effetti diretti sui prezzi degli immobili residenziali. A Lugano, ad esempio, il costo medio di un appartamento di due locali ha superato i 2.800 CHF al mese, con picchi di 3.500 CHF nelle zone centrali. Per i frontalieri, che spesso si affidano ad affitti in Italia per contenere i costi, questa dinamica sta rendendo sempre più difficile trovare soluzioni abitative convenienti vicino al luogo di lavoro.

Il ruolo delle piattaforme digitali

Le piattaforme online per gli affitti brevi hanno registrato una crescita esponenziale nel 2025, con oltre 12.000 annunci attivi nella sola area del Luganese. Questo fenomeno ha portato a una saturazione del mercato, soprattutto nei comuni limitrofi ai valichi di frontiera come Chiasso e Stabio. Gli operatori tradizionali del settore alberghiero temono che l’allentamento delle regole possa ulteriormente svantaggiare le strutture ricettive consolidate, già colpite dalla concorrenza sleale di chi offre alloggi senza rispettare gli stessi standard di sicurezza e fiscalità.

Le reazioni istituzionali

Il Cantone Ticino non ha ancora emanato direttive specifiche sui nuovi criteri per gli affitti brevi, ma fonti interne confermano che è in corso una revisione delle normative locali. Il rischio è che, senza un intervento tempestivo, la situazione possa sfuggire di mano, con ripercussioni negative sia sul mercato immobiliare che sul tessuto sociale del Cantone. Gli affitti brevi, infatti, stanno contribuendo a un fenomeno di gentrificazione accelerata in alcune zone, spingendo fuori dal mercato i residenti a reddito medio-basso.

Dettagli operativi

L’allentamento delle regole sugli affitti brevi in Ticino rappresenta una sfida concreta per i frontalieri che ogni giorno attraversano il confine per lavorare nel Cantone. La situazione attuale, già complessa, rischia di peggiorare ulteriormente se non verranno introdotte misure di bilanciamento tra le diverse forme di offerta abitativa.

Impatto sui frontalieri: costi e accessibilità

Per un frontaliero che lavora a Lugano ma risiede in provincia di Como, l’aumento dei prezzi degli affitti brevi sta rendendo meno conveniente l’opzione di trasferirsi in Ticino. Secondo una stima di settore, il costo medio di un bilocale in affitto breve a Lugano si attesta tra i 150 e i 200 CHF per notte, con punte di 250 CHF nei periodi di alta stagione. Questo significa che, per chi cerca una sistemazione temporanea durante la settimana lavorativa, la spesa mensile può superare i 3.000 CHF, senza considerare le spese accessorie come luce, gas e internet.

Confronto tra affitti brevi e tradizionali

I dati mostrano chiaramente come gli affitti brevi siano mediamente più costosi di quelli tradizionali, oltre a non offrire alcuna stabilità abitativa. Per i frontalieri, che spesso devono affrontare lunghi spostamenti quotidiani, la scelta di una sistemazione in Ticino diventa sempre più un lusso.

Scenari futuri: cosa potrebbe accadere

Se le regole sugli affitti brevi verranno ulteriormente allentate, il rischio è che il mercato immobiliare ticinese subisca una nuova impennata dei prezzi, con effetti a catena su salari, affitti a lungo termine e qualità della vita. Alcuni operatori del settore alberghiero ipotizzano che, senza un intervento normativo, entro il 2027 il 30% degli alloggi disponibili a Lugano potrebbe essere destinato a usi turistici, rendendo impossibile per molti frontalieri trovare una sistemazione a prezzi accessibili.

Il caso di Locarno e Bellinzona

Anche nelle altre città ticinesi la situazione è critica. A Locarno, ad esempio, il 22% degli annunci su Airbnb riguarda immobili che, secondo le normative cantonali, dovrebbero essere destinati esclusivamente all’edilizia residenziale. A Bellinzona, invece, il fenomeno è meno marcato ma in crescita, soprattutto nei quartieri limitrofi alla stazione ferroviaria.

Le soluzioni ipotizzate

HotellerieSuisse Ticino ha avanzato alcune proposte per mitigare l’impatto degli affitti brevi: 1. Introduzione di un tetto massimo agli affitti a breve termine in aree ad alta densità abitativa. 2. Obbligo di registrazione per tutti gli annunci su piattaforme digitali, con verifica dei requisiti di sicurezza. 3. Incentivi fiscali per chi affitta a lungo termine, soprattutto a favore dei frontalieri. 4. Coordinamento con le autorità italiane per facilitare l’accesso a soluzioni abitative transfrontaliere a prezzi contenuti.

Il punto di vista dei frontalieri

Molti frontalieri che lavorano in Ticino hanno già optato per soluzioni alternative, come il co-housing o l’affitto di stanze in case condivise. Tuttavia, queste opzioni non sempre rispondono alle esigenze di chi cerca una sistemazione stabile e vicina al luogo di lavoro. La mancanza di alloggi a prezzi accessibili sta diventando un problema strutturale, con ripercussioni anche sulla produttività delle aziende ticinesi, che faticano a reclutare personale da fuori Cantone.

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Punti chiave

Per i frontalieri che lavorano in Ticino e si trovano ad affrontare la crescente difficoltà di trovare una sistemazione a prezzi accessibili, è fondamentale conoscere le opzioni disponibili e le procedure per tutelarsi. Ecco una guida pratica per orientarsi nel mercato degli affitti, sia brevi che tradizionali, con un focus sulle soluzioni transfrontaliere.

Passo 1: Valutare le opzioni abitative transfrontaliere

Se l’affitto in Ticino risulta troppo costoso, una soluzione pratica è cercare alloggi in provincia di Como, Varese o Novara. I comuni di confine come Chiasso, Stabio, Mendrisio e Balerna offrono collegamenti diretti con i principali centri ticinesi tramite ferrovia e autobus. I prezzi medi per un appartamento di due locali in queste zone variano tra gli 800 e i 1.200 CHF al mese, con la possibilità di negoziare canoni più bassi per contratti a lungo termine.

Passo 2: Utilizzare i servizi di intermediazione specializzati

Alcune agenzie immobiliari ticinesi offrono servizi di ricerca mirati per frontalieri, con contratti che prevedono la possibilità di recesso anticipato in caso di cambio di lavoro o trasferimento. Tra queste:

• Ticino Immobiliare (sede a Lugano)
• Mendrisio Casa (sede a Mendrisio)
• Bellinzona Affitti (sede a Bellinzona)

Queste agenzie possono aiutare a trovare soluzioni a prezzi contenuti, soprattutto nei comuni periferici del Cantone.

Passo 3: Monitorare le piattaforme digitali con attenzione

Se si opta per un affitto breve tramite piattaforme online, è importante verificare:

• La presenza di recensioni recenti e affidabili.
• La conformità dell’immobile alle normative di sicurezza (soprattutto per quanto riguarda gli impianti elettrici e il gas).
• La disponibilità di servizi di pulizia e manutenzione inclusi nel prezzo.

Attenzione: Alcuni annunci su Airbnb o Booking potrebbero nascondere situazioni irregolari, come affitti non registrati o immobili occupati illegalmente.

Passo 4: Valutare il co-housing o le case condivise

Nei centri urbani ticinesi sta crescendo l’offerta di stanze in case condivise, una soluzione che può ridurre i costi fino al 40% rispetto a un affitto tradizionale. Siti come Spotahome o Badi permettono di confrontare diverse opzioni, con la possibilità di visitare gli immobili prima della sottoscrizione del contratto.

Passo 5: Verificare la convenienza del trasporto transfrontaliero

Prima di scegliere una sistemazione in Italia, è utile valutare i costi e i tempi di spostamento. Il pass mensile ferroviario per i frontalieri tra Italia e Ticino costa circa 120 CHF, mentre gli autobus di linea (ad esempio, la linea C9 tra Como e Lugano) hanno tariffe intorno ai 50 CHF al mese. Un calcolo accurato può far emergere quale opzione sia più conveniente a lungo termine.

Strumenti utili per i frontalieri

Per facilitare la scelta, il sito Frontaliere Ticino offre diversi strumenti:

• Calcolatore costi di vita per confrontare i prezzi tra Ticino e province italiane limitrofe.
• Mappa dei comuni frontalieri con informazioni su trasporti, servizi e normative locali.
• Guida agli affitti transfrontalieri con consigli pratici per la ricerca.

Scadenze e adempimenti

Non ci sono scadenze immediate legate agli allentamenti degli affitti brevi, ma è consigliabile monitorare gli sviluppi normativi a livello cantonale. Il Cantone Ticino dovrebbe emanare nuove direttive entro la fine del 2026, con possibili effetti retroattivi sugli annunci già attivi.

Consigli finali

• Evitate contratti verbali: Richiedete sempre un contratto scritto in italiano e tedesco, con clausole chiare su cauzione, recesso e manutenzione.
• Controllate i costi nascosti: Alcuni affitti brevi includono spese di pulizia o tasse di soggiorno non dichiarate inizialmente.
• Preferite i comuni periferici: Località come Biasca, Locarno, Ascona o Chiasso offrono prezzi più accessibili rispetto ai centri storici di Lugano o Bellinzona.

In sintesi

Gli allentamenti sugli affitti brevi in Ticino rappresentano una sfida per i frontalieri, ma non una condanna. Con una strategia mirata e l’utilizzo degli strumenti giusti, è ancora possibile trovare soluzioni abitative convenienti e sicure, sia in Ticino che oltre confine. L’importante è agire con tempestività e verificare sempre la regolarità delle offerte.

Fonte: laregione.ch