Quelle est la taxe de passage dans le canton de Berne ?

La taxe de passage est une taxe cantonale affectant le transfert de propriété immobilière. Dans le canton de Berne, le taux varie en fonction du prix de vente et du lien de parenté entre vendeur et acheteur (certains cantons appliquent des taux réduits entre époux ou en ligne directe). Il n'existe pas d'impôt fédéral sur les passages. Consultez le notaire ou l'administration cantonale bernoise pour connaître le montant exact dans votre cas particulier.

De combien de fonds avez-vous besoin pour un prêt hypothécaire en Suisse ?

Les banques suisses exigent des fonds propres d'au moins 20 % de la valeur de l'immeuble. Si la maison coûte CHF 400'000, il faut au minimum CHF 80'000. Les 80 % restants sont financés par l'hypothèque. Certaines institutions acceptent des réductions allant jusqu'à 10-15% en fonction de la situation financière, mais c'est moins courant. Un pourcentage plus élevé de fonds propres (par exemple 30-40%) améliore les conditions du prêt (taux plus bas).

L'intérêt hypothécaire est-il déductible des impôts ?

Oui, les intérêts de la première hypothèque (couverte par les fonds propres) sont généralement déductibles des impôts cantonaux et communaux, et non de l'impôt fédéral. Cette déductibilité varie légèrement entre les cantons suisses. Dans le canton de Berne, la déduction est appliquée dans le calcul de l'impôt cantonal/communal. Vous pouvez vérifier le montant déductible dans la documentation contractuelle du prêt ou en contactant votre notaire.

Quand activer LAMal après l'achat ?

L'assurance maladie (LAMal) est obligatoire dans les 3 mois suivant votre arrivée dans le canton. Si vous devenez résident du canton de Berne pour l'achat d'une maison, vous devez l'activer dans les 3 mois à compter de ce moment. C'est une assurance privée (pas une taxe) : la prime est individuelle par habitant, pas par famille. Les primes varient selon le canton, l'âge et la franchise choisie (CHF 300, 500, 1'000, 1'500, 2'000 ou 2'500 par an).

Quel est le rôle du notaire dans l'achat immobilier ?

Le notaire est l'autorité officielle qui garantit la légalité de la vente. Il prépare l'acte de transfert (acte), vérifie les titres de propriété, recueille l'argent en compte lié, enregistre le transfert au cadastre et assure le respect de toutes les réglementations fédérales et cantonales. Le notaire reste neutre et protège les deux parties de la fraude et des erreurs de procédure.

Acheter une maison à Berne : prix, hypothèque et taxes

Di Marco Ferrari · Publié le 7 septembre 2026

Vue aérienne d'un quartier résidentiel moderne à Berne avec maisons et jardins verts

Guide pratique de l'achat immobilier dans le canton de Berne : taxe de passage, frais de notaire, fonds propres requis et viabilité du prêt hypothécaire.

Contexte

En bref

Impôt sur les mutations: taxe cantonale à la charge de l'acheteur dans le canton de Berne
Apports propres: minimum 20% de la valeur immobilière requis par les banques suisses
Frais notariaux: 1-2% du prix de vente selon les tarifs cantonaux
LAMal obligatoire dans les 3 mois après la nouvelle résidence dans le canton

Faits clés

Quoi: Achat d'un bien immobilier dans le canton de Berne avec des charges fiscales et procédurales
Où: Canton de Berne (Suisse centrale)
Qui: Acheteur, notaire, banque, administration cantonale de Berne
Quand: Au moment de la vente et de la signature de l'acte
Montant minimum des apports propres: Environ 20% de la valeur estimée du bien immobilier

Lorsque vous achetez une maison dans le canton de Berne, le coût total va bien au-delà du prix d'achat de l'annonce immobilière. En plus du paiement du bien, vous devez considérer l'impôt sur les mutations, les frais notariaux, la documentation cadastrale et les charges administratives. En même temps, si vous êtes un nouveau résident dans le canton, vous entrez automatiquement dans le système fiscal suisse à trois niveaux (fédéral, cantonal, communal) et vous êtes obligé de vous inscrire à une assurance maladie (LAMal) dans les 3 mois. Le système bancaire suisse impose également des règles strictes pour accéder à un prêt hypothécaire: des apports propres égaux à au moins 20% de la valeur du bien immobilier sont nécessaires. Comprendre ces éléments est essentiel pour évaluer de manière réaliste si l'achat est soutenable.

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Details pratiques

Trois niveaux de taxation: fédéral, cantonal et communal

L'achat d'une maison et la résidence à Berne vous intègrent dans le système fiscal suisse, structuré en trois niveaux: l'impôt fédéral direct (IFD), l'impôt cantonal et l'impôt communal. L'IFD est fixé par la Confédération et appliqué uniformément dans tout le pays. L'impôt cantonal est réglementé par le canton de Berne avec ses propres taux. L'impôt communal varie d'une commune à l'autre au sein du canton: chaque municipalité applique un multiplicateur sur la base cantonale, créant ainsi des taux différents même à quelques kilomètres de distance.

La structure est complexe, mais elle offre des avantages pour les propriétaires d'un bien immobilier: les intérêts de la première hypothèque (couverte par les fonds propres) sont généralement déductibles des impôts cantonaux et communaux. Cette déductibilité réduit la charge fiscale pour la décennie (ou plus) de remboursement du prêt hypothécaire. Si vous payez CHF 20'000 en intérêts par an, ce montant est soustrait du revenu imposable dans le canton de Berne, réduisant ainsi l'impôt dû au niveau cantonal et communal. La déduction ne s'applique pas à l'impôt fédéral.

Calcul de la soutenabilité: le rapport charge/revenu

Avant d'accorder un prêt hypothécaire, la banque suisse calcule la 'charge immobilière' — la somme de tous les coûts liés à la maison (mensualité annuelle du prêt hypothécaire + intérêts, assurance incendie, entretien estimé, taxes communales sur la propriété). Cette charge divisée par le revenu brut annuel ne devrait pas dépasser 33%. Si votre famille gagne CHF 150'000 bruts par an, la charge maximale soutenable est de CHF 49'500 par an.

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Points cles

Procédure pratique: les étapes de l'intérêt à l'acte notarié

Phase 1: Recherche et visure cadastrale

Lorsque vous identifiez un bien immobilier d'intérêt dans le Canton de Berne, adressez-vous à l'Office du Cadastre local (Office du Registre foncier) pour vérifier la situation légale: si la propriété est libre de charges, hypothèques ou autres fardeaux. Vous pouvez demander une visure cadastrale en ligne ou auprès de l'office. Le notaire chargé de la vente fera cette vérification pour votre compte, mais il est utile de le faire à l'avance.

Phase 2: Conseil bancaire et préoffre de prêt

Consultez 2-3 banques pour obtenir une préoffre (lettre d'intention) sur le prêt. Fournissez la valeur estimée du bien, vos fonds propres disponibles, les bulletins de salaire des 2-3 derniers mois et une déclaration de revenus. La banque effectue une évaluation indépendante du bien et calcule le maximum prêtable selon les critères de soutenabilité. Une préoffre est généralement valable 30-60 jours.

Phase 3: Négociation avec le vendeur et engagement notarié

Négociez le prix avec le vendeur. Une fois un accord atteint, le notaire chargé de la vente prépare le compromis de vente et une éventuelle caution. Le notaire est généralement choisi par l'une des deux parties (souvent le vendeur, qui le paie), mais reste impartial.

Phase 4: Financement et signature devant le notaire

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Questions fréquentes

Quelle est la taxe de passage dans le canton de Berne ?: La taxe de passage est une taxe cantonale affectant le transfert de propriété immobilière. Dans le canton de Berne, le taux varie en fonction du prix de vente et du lien de parenté entre vendeur et acheteur (certains cantons appliquent des taux réduits entre époux ou en ligne directe). Il n'existe pas d'impôt fédéral sur les passages. Consultez le notaire ou l'administration cantonale bernoise pour connaître le montant exact dans votre cas particulier.
De combien de fonds avez-vous besoin pour un prêt hypothécaire en Suisse ?: Les banques suisses exigent des fonds propres d'au moins 20 % de la valeur de l'immeuble. Si la maison coûte CHF 400'000, il faut au minimum CHF 80'000. Les 80 % restants sont financés par l'hypothèque. Certaines institutions acceptent des réductions allant jusqu'à 10-15% en fonction de la situation financière, mais c'est moins courant. Un pourcentage plus élevé de fonds propres (par exemple 30-40%) améliore les conditions du prêt (taux plus bas).
L'intérêt hypothécaire est-il déductible des impôts ?: Oui, les intérêts de la première hypothèque (couverte par les fonds propres) sont généralement déductibles des impôts cantonaux et communaux, et non de l'impôt fédéral. Cette déductibilité varie légèrement entre les cantons suisses. Dans le canton de Berne, la déduction est appliquée dans le calcul de l'impôt cantonal/communal. Vous pouvez vérifier le montant déductible dans la documentation contractuelle du prêt ou en contactant votre notaire.
Quand activer LAMal après l'achat ?: L'assurance maladie (LAMal) est obligatoire dans les 3 mois suivant votre arrivée dans le canton. Si vous devenez résident du canton de Berne pour l'achat d'une maison, vous devez l'activer dans les 3 mois à compter de ce moment. C'est une assurance privée (pas une taxe) : la prime est individuelle par habitant, pas par famille. Les primes varient selon le canton, l'âge et la franchise choisie (CHF 300, 500, 1'000, 1'500, 2'000 ou 2'500 par an).
Quel est le rôle du notaire dans l'achat immobilier ?: Le notaire est l'autorité officielle qui garantit la légalité de la vente. Il prépare l'acte de transfert (acte), vérifie les titres de propriété, recueille l'argent en compte lié, enregistre le transfert au cadastre et assure le respect de toutes les réglementations fédérales et cantonales. Le notaire reste neutre et protège les deux parties de la fraude et des erreurs de procédure.