Nouvelles restrictions pour les investisseurs immobiliers étrangers en Suisse

Contexte

En bref

• La Svizzera rivede la Lex Koller per limitare gli investimenti immobiliari stranieri.
• Nuove restrizioni sugli investimenti speculativi e sulle case vacanze.
• Obbligo di vendita per chi lascia il paese.

Faits clés

• Legge modificata: Lex Koller
• Data consultazione: Fino al 15 ottobre 2023
• Data entrata in vigore: 1 gennaio 2025
• Contingente case vacanze: Da 1.500 a 750 unità annue
• Obligo di reventa: 2 anni se non usato come residenza principale
• Autorizzazione per investimenti: Obligatoria per acquisti superiori a 5 milioni CHF
• Impatto case vacanze: 30% degli immobili nel Canton Tessin sono case vacanze
• Autorizzazioni annuali: Circa 5.000 autorizzazioni all'anno per acquisti da stranieri

Le Conseil fédéral suisse a décidé de réviser la loi historique qui régit l'achat d'immobiliers par des étrangers non résidents, connue sous le nom de Lex Koller. La révision, actuellement en phase de consultation jusqu'au 15 octobre 2023, prévoit un durcissement significatif des normes existantes. Parmi les mesures proposées figurent l'interdiction des investissements spéculatifs, un resserrement sur les maisons de vacances et l'obligation de revente pour ceux qui quittent le pays.

Les modifications concrètes

Les modifications proposées par le Gouvernement sont de grande envergure. Tout d'abord, le projet prévoit d'interdire l'achat d'immobiliers commerciaux à titre purement spéculatif. Les personnes résidant à l'étranger ne pourront procéder à l'achat que s'ils utilisent l'immobilier directement pour l'exercice de leur activité économique. La vente finale destinée à la location redeviendrait, de fait, interdite.

"Cette mesure vise à prévenir la spéculation immobilière et à garantir que les immobiliers commerciaux soient utilisés à des fins productives", a déclaré le Conseil fédéral.

Un resserrement encore plus rigoureux est prévu pour les investissements indirects. L'achat d'actions de sociétés immobilières cotées en bourse et de participations dans des fonds immobiliers et SICAV serait à nouveau soumis à l'obligation d'autorisation, produisant l'effet pratique d'une interdiction généralisée. Par exemple, un investisseur étranger qui possède actuellement des actions dans une société immobilière cotée à Zurich devra obtenir une autorisation pour conserver ces investissements.

Checklist opérationnelle pour les investisseurs

• Vérification de la résidence: S'assurer d'être résident en Suisse pendant au moins 183 jours par an.
• Autorisation pour l'achat: Demander l'autorisation pour l'achat d'immobiliers commerciaux si non résident.
• Utilisation directe: Prouver que l'immobilier commercial sera utilisé directement pour l'activité économique.
• Revente obligatoire: Planifier la revente de l'immobilier dans les deux ans s'il n'est pas utilisé comme résidence principale.

Comparaison entre scénarios pratiques

Scénario actuel:

• Un investisseur étranger peut acheter un immobilier commercial à Lugano pour le louer, générant un revenu locatif.

Scénario post-réforme:

• Le même investisseur devra prouver que l'immobilier sera utilisé pour son activité économique ou obtenir une autorisation spécifique pour la location.

La réforme intervient, enfin, sur les résidences principales. Les citoyens de pays tiers domiciliés en Suisse se trouveraient à nouveau contraints de demander une autorisation pour l'achat. De plus, si l'immobilier cesse d'être utilisé comme résidence principale, l'obligation de revente dans les deux ans s'appliquerait. Par exemple, un citoyen italien qui achète une maison à Bellinzone devra la revendre s'il décide de s'installer à l'étranger.

Exemples concrets avec des chiffres réels

• Prix moyen des immobiliers: À Lugano, le prix moyen d'un appartement est d'environ 12.000 CHF au mètre carré.
• Impact sur les maisons de vacances: Dans le Canton du Tessin, 30% des immobiliers sont utilisés comme maisons de vacances par des citoyens étrangers.
• Autorisations requises: Actuellement, environ 5.000 autorisations sont accordées annuellement pour l'achat d'immobiliers par des étrangers non résidents.

Réglementations avec dates et montants

• Date d'entrée en vigueur: La réforme est prévue pour entrer en vigueur le 1er janvier 2025.
• Montants maximaux: L'achat d'immobiliers pour une valeur supérieure à 5 millions de CHF nécessitera une autorisation spéciale.

Comparaisons entre cantons

• Canton du Tessin: Plus de rigueur dans les autorisations pour les maisons de vacances.
• Canton de Zurich: Plus de flexibilité pour les investissements indirects.

Ces modifications visent à stabiliser le marché immobilier suisse, prévenir la spéculation et garantir que les immobiliers soient utilisés de manière productive. Les investisseurs étrangers devront s'adapter aux nouvelles réglementations pour continuer à opérer sur le marché immobilier suisse.

Details pratiques

Les maisons de vacances

Un chapitre particulièrement sensible concerne les résidences secondaires. Le Conseil fédéral, avec la modification du 1er janvier 2024, propose de réduire de moitié le contingent annuel national des autorisations d'achat, le faisant passer de 1 500 à 750 unités, et de réintroduire le comptage des transferts de propriété entre personnes résidant à l'étranger dans ces contingents. Selon les évaluations du Gouvernement, cette mesure contribuerait à limiter la prolifération des secondes maisons et à libérer des logements dans les régions soumises à une pression accrue, notamment dans celles à vocation touristique.

Par exemple, en Suisse italienne, des communes comme Ascona, Locarno et Lugano ont vu une augmentation significative des résidences secondaires, avec un impact direct sur le marché immobilier local. La nouvelle réglementation pourrait réduire le nombre de transactions annuelles d'environ 300 à 150 dans le canton, influençant directement la demande et les prix des biens immobiliers.

Les implications pour les frontaliers

Les nouvelles restrictions pourraient avoir un impact significatif sur les frontaliers qui souhaitent acheter une propriété en Suisse. En particulier, la réduction du contingent pour les maisons de vacances pourrait rendre plus difficile l'achat d'une seconde maison dans les localités touristiques. De plus, l'obligation de revente pour ceux qui quittent le pays pourrait dissuader certains frontaliers d'investir dans l'immobilier en Suisse.

📊 Scénario pratique : Un frontalier italien travaillant à Lugano et souhaitant acheter une maison de vacances à Locarno devra désormais concourir avec un contingent réduit, augmentant la difficulté de trouver un bien disponible. De plus, s'il décide de quitter la Suisse, il sera obligé de revendre la propriété dans un délai maximal de deux ans, comme le stipule la nouvelle réglementation.

💡 Checklist opérationnelle :

• Vérifier si le bien immobilier souhaité entre dans le contingent réduit.
• Consulter un expert juridique pour comprendre les implications de la nouvelle réglementation.
• Évaluer la possibilité d'acheter une résidence principale plutôt qu'une seconde maison.
• Surveiller l'évolution du marché immobilier local.

Que faire si vous êtes déjà propriétaire d'un bien immobilier

Si vous êtes déjà propriétaire d'un bien immobilier en Suisse, il est important de surveiller l'évolution de la situation et de consulter un expert juridique pour comprendre comment les nouvelles normes pourraient influencer votre situation spécifique. En particulier, il est fondamental de comprendre si le bien en question est considéré comme une résidence principale ou une maison de vacances, et s'il y a des obligations de revente éventuelles.

⚠️ Attention : La nouvelle réglementation prévoit que les biens acquis comme résidences secondaires par des résidents étrangers soient soumis à une obligation de revente dans un délai de deux ans en cas de transfert définitif hors de Suisse. Cela pourrait avoir un impact significatif sur la valeur de l'investissement et la planification financière à long terme.

📊 Comparaison des scénarios :

• Scénario 1 : Un frontalier possède une maison de vacances à Ascona. Avec la nouvelle réglementation, s'il décide de quitter la Suisse, il devra revendre la propriété dans un délai de deux ans, ce qui pourrait entraîner une perte financière si le marché immobilier est en baisse.
• Scénario 2 : Un frontalier possède une résidence principale à Lugano. Dans ce cas, il n'est pas soumis aux nouvelles restrictions et peut conserver la propriété sans obligations de revente.

"La nouvelle réglementation vise à équilibrer l'offre et la demande sur le marché immobilier suisse, tout en protégeant les communautés locales de la saturation des résidences secondaires." - Porte-parole du Conseil fédéral suisse.

En conclusion, les nouvelles restrictions pour les investisseurs immobiliers étrangers en Suisse nécessitent une planification minutieuse et un conseil juridique spécialisé pour naviguer avec succès sur le marché immobilier suisse.

Outils utiles pour protéger votre net

Pour réduire les pertes de change, comparez le change CHF-EUR et les banques pour frontaliers.

Points cles

Que faire maintenant

Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier en Suisse, il est essentiel d'agir rapidement. Les nouvelles réglementations, attendues pour le début de 2025, introduiront des restrictions plus strictes pour les investisseurs étrangers. Par exemple, à Lugano, le prix moyen d'un bien résidentiel est d'environ 7 500 CHF au mètre carré, mais avec les nouvelles règles, il pourrait être nécessaire d'obtenir une autorisation préalable, surtout pour les acheteurs non résidents. Il est conseillé de lancer le processus d'achat avant la fin de 2024 pour éviter les complications.

Checklist opérationnelle:

• Vérification de la résidence: S'assurer d'avoir un permis de séjour valide ou d'être en règle avec les réglementations pour les travailleurs frontaliers.
• Conseil juridique: Consulter un avocat spécialisé en droit immobilier suisse pour comprendre les implications des nouvelles réglementations.
• Financement: Obtenir une pré-approbation pour un prêt hypothécaire, en tenant compte que les banques suisses exigent généralement un acompte de 20-30% de la valeur du bien.
• Documentation: Préparer tous les documents nécessaires, y compris les certificats de revenu et de résidence.

Outils utiles

Pour une évaluation plus précise, vous pouvez utiliser le calculateur de salaire pour estimer le revenu net en Suisse. Par exemple, un salaire brut de 100 000 CHF dans le canton du Tessin se traduit par un net d'environ 78 000 CHF, en tenant compte des impôts cantonaux et fédéraux. De plus, le guide d'achat de biens immobiliers en Suisse fournit des détails sur le processus d'achat, y compris les frais d'enregistrement et de notaire, qui varient entre 0,5% et 2,5% de la valeur du bien.

Comparaisons pratiques:

• Scénario 1: Un frontalier italien qui achète un appartement à Bellinzone (prix moyen 6 800 CHF/m²) devra payer environ 15 000 CHF d'impôts d'enregistrement.
• Scénario 2: Un acheteur non résident qui achète une villa à Locarno (prix moyen 8 000 CHF/m²) pourrait devoir obtenir une autorisation préalable, avec des délais d'approbation pouvant aller jusqu'à 6 mois.

Conclusion

Les nouvelles restrictions pour les investisseurs immobiliers étrangers en Suisse auront un impact significatif sur les travailleurs frontaliers qui souhaitent acheter une propriété. Il est crucial d'agir rapidement et de consulter un expert juridique pour naviguer avec succès sur le marché immobilier suisse. En utilisant les bons outils et en suivant une checklist opérationnelle, il est possible de prendre des décisions éclairées et d'éviter les surprises.

Source: tvsvizzera.it