Mieten: Zinssenkung, aber die Senkung erfolgt nicht automatisch

Kontext

Kurz gesagt

• Im Jahr 2025 sank der Leitzins zweimal: auf 1,5 % (März) und 1,25 % (September)
• Jeder Rückgang von 0,25 % führt zu einer Mietminderung von etwa 3 %
• Nur 12 % der Mieter haben die zweite Senkung beantragt (April 2026)
• Automatische Einstellung funktioniert einseitig: Besitzer heben, selten tiefer

Wichtige Fakten

• Was: Mietsenkung aufgrund des Rückgangs des Referenzhypothekenzinses
• Wann: März und September 2025
• Wo: In der gesamten Schweiz (alle Regionen)
• Wer: Schweizerische Mietervereinigung (ASI); Daten von der Zürcher Kantonalbank (ZKB)
• Betrag: Ca. 3 % Mieterlass für jeden 0,25 % Zinsrückgang

Im Jahr 2025 fiel der Referenzhypothekenzins zweimal, was die Bedingungen für Mietsenkungen schuf. Die Realität der Schweizer Mieter erzählt jedoch eine andere Geschichte: Die Mehrheit hat dem Vermieter noch keinen formellen Antrag gestellt. Laut der Schweizerischen Mietervereinigung (ASI) ist es an der Zeit, sich ein grundlegendes Prinzip zu erinnern: Die Mietanpassung erfolgt nicht automatisch nach unten.

Der zur Berechnung der Mieten verwendete Satz ist laut einer heutigen Mitteilung der ASI bei 1,25 % stabil geblieben. Doch der bisher zurückgelegte Weg war alles andere als linear. Im Jahr 2023 war der Satz von 1,25 % auf 1,75 % gestiegen, was zu Preiserhöhungen für Millionen Schweizer Mieter führte. Im März 2025 sank der Satz dann auf 1,5 %. Schließlich erreichte er im vergangenen September 1,25 %, das Niveau vor der Krise. Zwei Kürzungen in einem Jahr: eine echte Chance, Mietsenkungen zu erreichen.

Der Berechnungsmechanismus

Jede Änderung des Zinssatzes um ein Viertel Prozentpunkt (0,25 %) berechtigt in der Regel zu einer Mietminderung von etwa 3 %. Das bedeutet, dass Mieter von zwei aufeinanderfolgenden Senkungen profitieren sollten: eine zum Zeitpunkt des Rückgangs von 1,75 % auf 1,5 %, eine andere, als der Satz von 1,5 % auf 1,25 % sank. Insgesamt wird erwartet, dass der Gesamtrückgang von einem halben Punkt (0,5 %) einer Senkung der monatlichen Miete um etwa 6 % entspricht.

Aber es gibt ein Problem. Laut Daten der Zürcher Kantonalbank hatten im April dieses Jahres nur 12 % der Mieter offiziell die zweite Senkung beantragt. Diese Zahl zeigt eine enorme Lücke zwischen den Senkungen, die stattfinden sollten, und denen, die tatsächlich erreicht werden. Die ASI ist klar: "Die automatische Anpassung funktioniert einseitig." Vermieter erhöhen ihre Miete, wenn der Tarif steigt, was die Preissteigerungen beschleunigt. Sie senken sie selten, wenn der Zins fällt.

Der Grund dafür ist einfach: Es gibt keinen automatischen Mechanismus, der Vermieter verpflichtet, Rabatte an Mieter weiterzugeben. Das Mietgesetz (Code of Obligations, Art. 253 ff.) erlaubt Anpassungen basierend auf Änderungen des Zinssatzes, aber das Verfahren bleibt manuell. Der Vermieter muss bewusst entscheiden, eine Senkung zu melden; der Mieter muss in der Zwischenzeit wachsam sein und aktiv darum bitten.

Operative Details

Warum das System Besitzer bevorzugt

Die Asymmetrie zwischen Preiserhöhungen und -senkungen ist kein Zufall. Wenn der Tarif steigt, hat der Eigentümer einen unmittelbaren wirtschaftlichen Anreiz: Die Weitergabe der Erhöhung an den Mieter schützt seine Margen. Die Erklärung des Eigentümers kommt pünktlich ein. Wenn der Satz fällt, verschwindet der Anreiz: Die Miete senkt sich zu einem niedrigeren Einkommen, und der Eigentümer kann die Situation ohne regulatorische Einschränkungen einfach ignorieren.

Die ASI weist darauf hin, dass Vermieter, obwohl sie die Mietreduzierung nicht anwenden, oft durch pauschale Erhöhungen der Zusatzkosten (Heizung, Wartung, Versicherung) kompensieren. Das Endergebnis für den Mieter ist eine minimale oder nicht vorhandene Senkung, obwohl der Zinssatz gesunken ist. In anderen Fällen ist der Vermieter einfach zu spät und wartet auf den richtigen Zeitpunkt, um andere Vertragsbedingungen auszuhandeln.

Aus diesem Grund erinnert die ASI die Mieter daran, dass es nicht ausreicht, zu warten: Sie müssen handeln. Derselbe Verein fordert die Vermieter auf, die Rabatte proaktiv weiterzugeben, ohne sie durch pauschale Erhöhungen der Nebenkosten zu entschädigen. In der Praxis, so argumentiert die Vereinigung, haben Mieter jedoch keine andere Wahl, als selbst zu handeln.

Der Taschenrechner als Werkzeug für Bewusstsein

In Anbetracht dieser Realität hat die ASI einen kostenlosen calcolatore online auf der www.asi-infoalloggio.ch-Website bereitgestellt, der es Ihnen ermöglicht, mit wenigen Klicks zu prüfen, ob Sie Anspruch auf einen Rabatt haben, und diesen zu quantifizieren. Das Tool fragt nach einigen Daten: die aktuelle Miete, den Tarif zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung, den aktuellen Satz und das Datum der letzten Anpassung. In Sekunden liefert der Rechner den genauen Betrag der zu zahlenden Minderung.

ASI hat außerdem einen Abschnitt mit Fragen und Antworten veröffentlicht, der diejenigen unterstützen soll, die zum ersten Mal mit dem Problem konfrontiert sind. Die regionalen Sektionen der Vereinigung stehen weiterhin für ausführlichere Ratschläge zur Verfügung. Die Einladung ist klar und direkt: Warten Sie nicht darauf, dass sich der Eigentümer meldet, sondern prüfen Sie sofort Ihren Vertrag und bitten Sie möglicherweise aktiv um eine Mietminderung.

Dieser Ansatz verwandelt den Mieter von einer steuerpflichtigen Person in einen bewussten Akteur. Die Kenntnis des richtigen und der genauen Zahl ist kein Luxus, sondern eine Notwendigkeit in einem System, in dem regulatorische Asymmetrie tatsächlich die Trägheit der Eigentümer begünstigt. Der Referenzzins wird jedes Quartal auf dem Durchschnitt der von den Banken erhobenen Hypothekenzinsen neu berechnet, was bedeutet, dass Updates in regelmäßigen Abständen erfolgen können und Mieter ihr Recht regelmäßig überwachen sollten.

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Wichtige Punkte

Wie man die Reduktion beantragt und erhält

Der erste Schritt ist immer der Vertrag. Prüfen Sie, ob er eine Anpassungsklausel basierend auf dem Referenzhypothekenzins enthält. Nicht alle Verträge enthalten ihn; wenn nicht, ist eine Reduktion schwieriger (aber nicht unmöglich) durchzusetzen. Mit dem vorliegenden Vertrag greifen Sie auf den ASI-Rechner zurück und sammeln Sie die notwendigen Daten: die ursprüngliche monatliche Gebühr, den Zinssatz zum Zeitpunkt des Abonnements, den aktuellen Zinssatz. Der Rechner erledigt den Rest.

Sobald der fällige Betrag berechnet wurde, dokumentieren Sie das Ergebnis. Screenshots, Ausdrucke, Notizen: alles, was das Recht auf die Reduzierung beweist. Dann wenden Sie sich an den Eigentümer. Die ASI empfiehlt, eine schriftliche Anfrage – per Einschreiben per E-Mail oder einfachem Schreiben – zu senden, die die Änderung des Referenzsatzes (von 1,75 % auf 1,25 %, weitergeleitet durch 1,5 %), den Betrag der berechneten Reduzierung (etwa 3 % für jede 0,25 % Verringerung), das Datum, ab dem die Kürzung in Kraft treten muss, und das Datum, bis zu dem der Eigentümer antworten soll, klar angibt.

Wenn der Vermieter nicht antwortet oder sich weigert, wenden Sie sich an die regionale Filiale der ASI in Ihrem Kanton. Der Verein bietet kostenlose Beratung und, falls nötig, Unterstützung bei Schlichtungsverfahren. Viele Kantone verfügen über eine Schlichtungsbehörde – ein öffentliches Amt, das versucht, Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter vor Gericht zu lösen. Es handelt sich um ein schnelles Verfahren, das oft kostenlos für den Mieter ist und die meisten Fälle löst.

Schieb es nicht auf: deine Rechte

Denken Sie daran, dass das Recht auf eine Reduzierung rückwirkend gilt. Wenn der Satz bereits im März 2025 gesunken ist und wir uns jetzt im September 2026 befinden, könnten Sie Anspruch auf eine 18-monatige Rückstandsreduzierung haben. Es ist ein zusätzlicher Anreiz, nicht zu verschieben: Jeder Monat der Nichttätigkeit entspricht Monaten voller Miete, die Sie weniger hätten zahlen sollen.

Es gibt keine gesetzliche Frist für die Beantragung der Minderung, aber das Prinzip ist einfach: Je früher Sie fragen, desto schneller erhalten Sie. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Mieter freiwillig über eine fällige Kürzung zu informieren. Das Mietgesetz (Code of Obligations, Art. 253 ff.) legt die Regeln für die Anpassung fest, verpflichtet den Vermieter jedoch nicht, die Initiative zu ergreifen. Es ist der Mieter, der überwachen und beantragen muss.

Die ASI schätzt, dass jedes Jahr Millionen von Francs in den Taschen der Vermieter bleiben, während diese in Form von reduzierten Mieten an die Mieter zurückgegeben werden sollten. Dies ist keine Frage der Höflichkeit: Es geht um Rechte, die im bundesstaatlichen Mietrecht verankert sind. Die Nutzung des ASIs calcolatore online ist kostenlos, schnell und anonym. Den Vermieter zu fragen kostet nur eine E-Mail oder einen Brief. Verschieben Sie es nicht länger.

Quelle: tio.ch