Was ist das Minimum an Eigenmitteln, um ein Haus im Kanton Thurgau zu kaufen?

Der Schweizer Standard beträgt 20% des Kaufpreises. Die meisten Banken verlangen jedoch 25-30%, insbesondere für mehrjährige Hypotheken. Liegen die Eigenmittel unter 20%, verweigert die Bank in der Regel die Finanzierung. Im Thurgau gibt es keine abweichenden Bundesvorschriften, die Bewertung richtet sich nach der Politik des Kreditinstituts. Die Eigenmittel können gemäss Bundesvorschriften aus Sparen, aus der dritten Säule (3a) oder aus dem BVG stammen.

Wie funktioniert die Ablösesteuer im Kanton Thurgau?

Die Abgabesteuer richtet sich nach kantonalem Recht und gilt für die Übertragung von Liegenschaftseigentum. Im Thurgau wie auch in den anderen Kantonen variieren der Steuersatz und die Berechnungsmodalitäten. Die Steuer wird auf den vereinbarten Preis (oder auf den Katasterwert, falls höher) berechnet. Genaue Beträge, aktuelle Steuersätze und Ausnahmen (z.B. Erstwohnungskauf) entnehmen Sie bitte dem kantonalen Finanzamt Thurgau oder einem örtlichen Notar.

Warum bestellt die Bank ein Immobiliengutachten?

Das Gutachten ist eine unabhängige Bewertung des Immobilienwerts, die von der Bank in Auftrag gegeben wird, um ihre Interessen an der Hypothek zu schützen. Fällt das Gutachten unter den vereinbarten Preis, reduziert die Bank den Darlehensbetrag und zwingt den Käufer, die Eigenmittel zu erhöhen oder den Kaufpreis neu zu verhandeln.

Wie lange dauert der Kaufprozess vom Kompromiss bis zur Transkription?

Von der Unterzeichnung des Kompromisses bis zur Eintragung ins Grundbuch vergehen in der Regel 60-90 Tage. Die langsamsten Faktoren sind die Instruktion des Darlehensverfahrens (15-30 Tage), die Durchführung des Gutachtens (10-20 Tage) und die Lösung eventueller Bankkonditionierungen. Der Notar koordiniert die Zeiten mit Bank und Grundbuchamt.

Welche Steuerabzüge stehen mir nach dem Hauskauf zu?

Passivzinsen auf das Hypothekendarlehen sind von der Bemessungsgrundlage der direkten Bundessteuer abzugsfähig. Dieser Abzug reduziert den Gesamtbetrag der jährlich zu zahlenden Steuern. Andere Abzüge (z.B. Betriebskosten, Versicherung, Unterhalt) variieren nach dem kantonalen Gesetz Thurgau und müssen von Fall zu Fall geprüft werden.

Haus kaufen im Thurgau: Steuern und Hypothekendarlehen (Grenzgänger-Leitfaden)

Di Marco Ferrari · Veröffentlicht am 3 September 2026

Luftaufnahme eines modernen Schweizer Wohnhauses in alpiner Landschaft des Thurgaus mit grünen Feldern, professionelle Immobilienfotografie.

Immobilienkauf im Thurgau: Steuerkosten, Eigenkapitalbedarf, Tragbarkeit Hypothekendarlehen, Notarverfahren und Fristen in der Schweiz.

Kontext

Kurz gesagt

Der Kauf eines Hauses in der Schweiz umfasst drei Steuerebenen: Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene
Der Kanton Thurgau hat eigene Steuersätze für Grundstücksübertragungen und Immobilienregistrierungen, die je nach Gemeinde variieren
Eigenkapital: Mindestens 20 % des Kaufpreises (nationaler Standard), Banken verlangen oft 25-30 %
Tragfähigkeit der Hypothek wird auf Basis des Bruttoeinkommens bewertet: Raten dürfen 33 % des monatlichen Einkommens nicht überschreiten

Wichtige Fakten

Was: Immobilienkauf in der Schweiz mit Besteuerung auf drei Ebenen (Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene)
Wo: Kanton Thurgau (Nordostschweiz)
Wer: Käufer, die in der Schweiz wohnen oder einen Aufenthaltsstatus haben
Verfahren: Kaufvertrag → Hypothekenantrag → Bewertung → Grundbuchauszug → Notar → Eintragung
Angewandte Steuern: Übertragungssteuer (kantonal), Eintragungsgebühren (gemeindlich), Notargebühren (kantonaler Tarif)
Durchschnittliche Dauer: 60-90 Tage vom Kaufvertrag bis zur Eintragung

Der Kauf einer Immobilie im Kanton Thurgau erfordert ein klares Verständnis der schweizerischen Steuerstruktur. Wie in der gesamten Eidgenossenschaft ist das Steuersystem dreistufig: Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene. Jeder Kanton—Thurgau eingeschlossen—hat die gesetzgeberische Autonomie, Steuersätze für Immobilienverkäufe, Notargebühren und kommunale Eintragungssteuern festzulegen.

Die Besteuerung eines Immobilienkaufs ist nicht einheitlich im gesamten Gebiet. Die Übertragungssteuer (als Eigentumsübertragungssteuer auf kantonaler Ebene erhoben) variiert erheblich zwischen den Kantonen. Im Thurgau, wie in anderen Kantonen, wird diese Steuer auf den Eigentumsübergang erhoben, zusätzlich zu möglichen kommunalen Steuern für die Grundbucheintragung.

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Operative Details

Steuern und Kosten beim Immobilienkauf

Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Thurgau wird durch ein spezifisches kantonales Gesetz geregelt. Da jeder Kanton eine autonome Steuerhoheit hat, unterscheiden sich die Steuersätze und Berechnungsmethoden von anderen Kantonen. Im Thurgau wird diese Steuer auf den Verkaufspreis (oder den Katasterwert, wenn dieser höher ist) berechnet und stellt eine bedeutende Kostenposition im Gesamtbudget des Kaufs dar.

Die Notarkosten (Notariatsgebühren) werden ebenfalls durch kantonale Tarife geregelt. Im Thurgau erhebt der Notar eine Gebühr, die proportional zum Wert der Immobilie ist und durch die kantonale Notariatstarifverordnung festgelegt wird. Dies bedeutet, dass teurere Immobilien höhere Notargebühren nach sich ziehen, gemäß einer progressiven Skala.

Zu diesen Hauptkosten kommen hinzu:

Eintragungsgebühren im Grundbuchamt des Thurgau (variieren je nach Gemeinde)
Immobilienbewertungsgebühr (berechnet auf den zu bewertenden Betrag)
Eventuelle kantonale Immobilienübertragungssteuern, falls im Thurgau anwendbar
Beratungsgebühren für Steuer- oder Rechtsberatung (falls erforderlich)

Tragbarkeit der Hypothek und 33%-Kriterium

Die Schweizer Banken wenden ein standardisiertes nationales Kriterium an: Die monatlichen Amortisationsraten dürfen 33 % des monatlichen Bruttoeinkommens des Käufers nicht überschreiten. Diese Beschränkung wird von allen großen Banken unabhängig vom Kanton angewendet.

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Wichtige Punkte

Schritt-für-Schritt-Verfahren im Kanton Thurgau

1. Suche und Angebot — Identifizierung der Immobilie auf dem Markt; Erstellung eines schriftlichen Angebots an den Verkäufer (in der Regel unverbindlich, außer anders vereinbart).

2. Vorvertrag — Unterzeichnung eines vorläufigen Dokuments, das den vereinbarten Preis, die Bedingungen, den Abschlusszeitpunkt (in der Regel 60-90 Tage) und andere Klauseln (z.B. Finanzierung abhängig von der Bankgenehmigung) festlegt.

3. Kreditgesuch — Der Käufer reicht bei der Bank folgende Unterlagen ein:

Ausweis und Aufenthaltsbewilligung (falls Ausländer)
Kontoauszüge der letzten 3 Monate
Steuererklärungen der letzten 1-2 Jahre
Gehaltsabrechnung oder Arbeitsvertrag
Unterlagen zu anderen Schulden (Hypotheken, Kredite, Leasing)
Nachweise über die Herkunft der Eigenmittel (Geldwäschereigesetz)

4. Immobilienbewertung — Die Bank beauftragt eine unabhängige Bewertung der Immobilie durch einen anerkannten Sachverständigen. Die Bewertung ist entscheidend: Wenn der geschätzte Wert niedriger ist als der Preis, reduziert die Bank die Hypothek.

5. Bankbedingung — Die Bank teilt die Genehmigung der Hypothek (oder die Anforderung von Bedingungen: Erhöhung der Eigenmittel, zusätzliche Unterlagen usw.) mit. Diese müssen vor der notariellen Unterzeichnung gelöst werden.

6. Grundbuchauszug — Das Notariat (oder der Käufer über den Immobilienmakler) überprüft beim Grundbuchamt des Kantons Thurgau, ob der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist und ob keine nicht deklarierten Hypotheken, Belastungen oder Beschlagnahmungen vorliegen.

7. Unterzeichnung beim Notar des Kantons Thurgau — Unterzeichnung des Eigentumsübertragungsdokuments. Zu diesem Zeitpunkt:

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Häufig gestellte Fragen

Was ist das Minimum an Eigenmitteln, um ein Haus im Kanton Thurgau zu kaufen?: Der Schweizer Standard beträgt 20% des Kaufpreises. Die meisten Banken verlangen jedoch 25-30%, insbesondere für mehrjährige Hypotheken. Liegen die Eigenmittel unter 20%, verweigert die Bank in der Regel die Finanzierung. Im Thurgau gibt es keine abweichenden Bundesvorschriften, die Bewertung richtet sich nach der Politik des Kreditinstituts. Die Eigenmittel können gemäss Bundesvorschriften aus Sparen, aus der dritten Säule (3a) oder aus dem BVG stammen.
Wie funktioniert die Ablösesteuer im Kanton Thurgau?: Die Abgabesteuer richtet sich nach kantonalem Recht und gilt für die Übertragung von Liegenschaftseigentum. Im Thurgau wie auch in den anderen Kantonen variieren der Steuersatz und die Berechnungsmodalitäten. Die Steuer wird auf den vereinbarten Preis (oder auf den Katasterwert, falls höher) berechnet. Genaue Beträge, aktuelle Steuersätze und Ausnahmen (z.B. Erstwohnungskauf) entnehmen Sie bitte dem kantonalen Finanzamt Thurgau oder einem örtlichen Notar.
Warum bestellt die Bank ein Immobiliengutachten?: Das Gutachten ist eine unabhängige Bewertung des Immobilienwerts, die von der Bank in Auftrag gegeben wird, um ihre Interessen an der Hypothek zu schützen. Fällt das Gutachten unter den vereinbarten Preis, reduziert die Bank den Darlehensbetrag und zwingt den Käufer, die Eigenmittel zu erhöhen oder den Kaufpreis neu zu verhandeln.
Wie lange dauert der Kaufprozess vom Kompromiss bis zur Transkription?: Von der Unterzeichnung des Kompromisses bis zur Eintragung ins Grundbuch vergehen in der Regel 60-90 Tage. Die langsamsten Faktoren sind die Instruktion des Darlehensverfahrens (15-30 Tage), die Durchführung des Gutachtens (10-20 Tage) und die Lösung eventueller Bankkonditionierungen. Der Notar koordiniert die Zeiten mit Bank und Grundbuchamt.
Welche Steuerabzüge stehen mir nach dem Hauskauf zu?: Passivzinsen auf das Hypothekendarlehen sind von der Bemessungsgrundlage der direkten Bundessteuer abzugsfähig. Dieser Abzug reduziert den Gesamtbetrag der jährlich zu zahlenden Steuern. Andere Abzüge (z.B. Betriebskosten, Versicherung, Unterhalt) variieren nach dem kantonalen Gesetz Thurgau und müssen von Fall zu Fall geprüft werden.