Wann tritt die neue Zweitwohnungssteuer in Graubünden in Kraft?

Gemäss der Bündner Regierung tritt die neue Zweitwohnungssteuer am 1. Januar 2029 in Kraft, sofern die Änderung der Kantonsverfassung durch Volksabstimmung genehmigt wird. Vor diesem Zeitpunkt gilt die Eigenmietwertsteuer weiterhin. Die Regierung beabsichtigt, die Frage in den kommenden Monaten zur Abstimmung zu bringen.

Wie viel werde ich mit dem neuen Satz von 1,5 Promille Steuern zahlen?

Die Steuer wird berechnet, indem der Steuerwert der Immobilie mit dem Steuersatz multipliziert wird. Beispielsweise würde ein 800 '000 Franken bewertetes Haus eine Jahresgebühr von 1' 200 Franken (800 '000 × 0,0015) nach sich ziehen. Die einzelnen Bündner Gemeinden können jedoch unterschiedliche Steuersätze anwenden, so dass die tatsächlichen Kosten je nach Entscheidung der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, variieren.

Sind die Bündner Gemeinden verpflichtet, diese neue Steuer einzuführen?

Nein. Die Regierung hat den Gemeinden die Freiheit gelassen, selbst zu entscheiden, ob sie die Grundsteuer auf Zweitwohnungen einführen oder nicht. Einige Gemeinden können sie übernehmen, um die Verluste auszugleichen (insgesamt 32,4 Millionen Franken), andere können darauf verzichten, was zu einer differenzierten Situation innerhalb des Kantons führt.

Welche Einnahmeverluste versucht der Kanton Graubünden mit dieser neuen Steuer auszugleichen?

Der Kanton verliert durch die Abschaffung der Eigenmietwertsteuer auf Zweitwohnungen jährlich rund 40,5 Millionen Franken. Die Gemeinden verlieren jährlich 32,4 Millionen Franken. Die neue Grundsteuer auf Zweitwohnungen soll zumindest einen Teil dieser Steuerausfälle ausgleichen.

Müssen die Kirchen diese neue Steuer auch zahlen?

Nein. Die Kirchen haben die Möglichkeit, selbst eine besondere Grundsteuer zu erheben, um die Verluste aus der Abschaffung des Eigenmietwerts auszugleichen. Die Verluste belaufen sich auf 500.000 Franken für die reformierte evangelische Kirche, 1,7 Millionen für die evangelischen Pfarrgemeinden und 1,8 Millionen für die katholischen Pfarrgemeinden.

Graubünden: Grundsteuer auf Zweitwohnungen ab 2029 (Grenzgänger-Leitfaden)

Di Marco Ferrari · Veröffentlicht am 27 August 2026

Wohnimmobilien in den Wäldern und Seen der Graubünden verstreut

Die Bündner Regierung schlägt eine Steuer von 1,5‰ auf Zweitwohnungen vor, um Verluste von 40,5 Mio. CHF auszugleichen. Die Bevölkerung wird für eine Verfassungsänderung stimmen.

Kontext

In Kürze

Graubünden hebt Eigenmietwertsteuer auf selbstgenutzte Zweitwohnungen auf
Geschätzte Verluste: 40,5 Mio. CHF/Jahr Kanton, 32,4 Mio. Gemeinden
Neuer vorgeschlagener Steuersatz: 1,5‰ auf den Steuerwert der Immobilie
Voraussichtliche Gültigkeit: 1. Januar 2029, sofern durch Volksabstimmung genehmigt

Eckdaten

Was: Abschaffung der Eigenmietwertsteuer, Einführung einer neuen Grundsteuer auf Zweitwohnungen
Wann: Gültig ab 1. Januar 2029 (wenn Volksabstimmung genehmigt)
Wo: Kanton Graubünden (Ostschweiz)
Wer: Bündner Regierung
Betrag Kanton: Verlust 40,5 Mio. CHF jährlich auszugleichen
Gemeinsamer Betrag: Verlust 32,4 Mio. CHF jährlich
Vorgeschlagener Satz: 1,5 Promille auf den Steuerwert

Ankündigung Bündner Regierung

Die Regierung des Kantons Graubünden hat eine bedeutende Steuerreform angekündigt: die Abschaffung der Eigenmietwertsteuer auf selbst genutzte Zweitwohnungen, die durch eine neue Grundsteuer kompensiert wird. Der Entscheid führt zu einem Budgetverlust von rund 40,5 Millionen Franken pro Jahr für den Kanton - eine beachtliche Zahl, die rasche Ausgleichsmassnahmen erfordert.

Um dieser Einkommensverringerung entgegenzuwirken, schlägt die kantonale Exekutive die Einführung einer speziellen Grundsteuer vor, die auf den Steuerwert der Immobilie mit einem Steuersatz von 1,5 Promille berechnet wird. Laut Regierungsmitteilung stellt dieser Satz den Mindestparameter dar, der als notwendig erachtet wird, um Verluste in

Operative Details

Nationale Steuerfolgenanalyse

Diese Bündner Reform stellt einen bedeutenden Paradigmenwechsel in der kantonalen Liegenschaftsbesteuerung dar. Der Verlust von 40,5 Millionen Franken für den Kanton und 32,4 Millionen Franken für die Gemeinden bedeutet eine echte Umverteilung der Steuerlast auf den Immobiliensektor mit besonderem Fokus auf Zweitwohnungsbesitzer. Im Gesamtkontext der öffentlichen Finanzierung der Schweiz, wo die Kantone ihre Steuern selbst verwalten, stellt dies eine der wichtigsten strukturellen Veränderungen der letzten Jahre dar.

Der vorgeschlagene Satz von 1,5 Promille wird, obwohl formal begrenzt, konkrete Auswirkungen auf diejenigen haben, die in Graubünden Sekundäreigentum besitzen. Ein Hausbesitzer mit einem Steuerwert von 1 Million Franken würde jährlich 1.500 Franken Steuern zahlen. Bei mittleren Grundstücken (600 '000-800' 000 Franken) läge der Betrag zwischen 900 und 1 '200 Franken pro Jahr. Dies stellt eine fixe Zusatzgebühr dar, die zusätzlich zur ordentlichen Einkommensbesteuerung und zu den anderen kantonalen und kommunalen Steuern anfällt.

Kommunale Differenzierung und strategische Implikationen

Die Entscheidung der Regierung, den Gemeinden volle Autonomie bei der Einführung (oder dem Verzicht) der Steuer zu gewähren, schafft ein System mit zwei Geschwindigkeiten innerhalb des Kantons. Reiche und gut finanzierte Gemeinden könnten beschließen, die Steuer nicht einzuführen, um wettbewerbsfähig zu bleiben, um Immobilieninvestitionen und Zweitbesitzer anzuziehen

Wichtige Punkte

Was ändert sich ab dem 1. Januar 2029

Sollte die Volksabstimmung der Verfassungsänderung zustimmen, werden Besitzer von Zweitwohnungen in Eigennutzung im Kanton Graubünden ab dem 1. Januar 2029 von einem Mietwertbesteuerungssystem (berechnet auf der Grundlage der mutmaßlichen Mieteinnahmen des Eigentums) zu einer pauschalisierten Steuer übergehen, die ausschließlich auf dem Steuerwert der Immobilie basiert, mit einem Mindestsatz von 1,5 Promille.

Die einzelnen Gemeinden werden in der Lage sein, eigene Steuersätze innerhalb dieses Systems festzulegen, mit der Möglichkeit, Prozentsätze oberhalb oder unterhalb von 1,5‰ festzulegen oder ganz darauf zu verzichten. Diese Variabilität macht es für den Eigentümer essentiell, die spezifischen Entscheidungen der Gemeinde zu überprüfen, in der sich die Sekundärimmobilie befindet, nicht die Gemeinde des Hauptwohnsitzes.

Konkrete Verfahren für Eigentümer

Wenn du ein Haus im Kanton Graubünden besitzt, sind hier die Schritte, die du in den kommenden Monaten und Jahren befolgen musst:

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Häufig gestellte Fragen

Wann tritt die neue Zweitwohnungssteuer in Graubünden in Kraft?: Gemäss der Bündner Regierung tritt die neue Zweitwohnungssteuer am 1. Januar 2029 in Kraft, sofern die Änderung der Kantonsverfassung durch Volksabstimmung genehmigt wird. Vor diesem Zeitpunkt gilt die Eigenmietwertsteuer weiterhin. Die Regierung beabsichtigt, die Frage in den kommenden Monaten zur Abstimmung zu bringen.
Wie viel werde ich mit dem neuen Satz von 1,5 Promille Steuern zahlen?: Die Steuer wird berechnet, indem der Steuerwert der Immobilie mit dem Steuersatz multipliziert wird. Beispielsweise würde ein 800 '000 Franken bewertetes Haus eine Jahresgebühr von 1' 200 Franken (800 '000 × 0,0015) nach sich ziehen. Die einzelnen Bündner Gemeinden können jedoch unterschiedliche Steuersätze anwenden, so dass die tatsächlichen Kosten je nach Entscheidung der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, variieren.
Sind die Bündner Gemeinden verpflichtet, diese neue Steuer einzuführen?: Nein. Die Regierung hat den Gemeinden die Freiheit gelassen, selbst zu entscheiden, ob sie die Grundsteuer auf Zweitwohnungen einführen oder nicht. Einige Gemeinden können sie übernehmen, um die Verluste auszugleichen (insgesamt 32,4 Millionen Franken), andere können darauf verzichten, was zu einer differenzierten Situation innerhalb des Kantons führt.
Welche Einnahmeverluste versucht der Kanton Graubünden mit dieser neuen Steuer auszugleichen?: Der Kanton verliert durch die Abschaffung der Eigenmietwertsteuer auf Zweitwohnungen jährlich rund 40,5 Millionen Franken. Die Gemeinden verlieren jährlich 32,4 Millionen Franken. Die neue Grundsteuer auf Zweitwohnungen soll zumindest einen Teil dieser Steuerausfälle ausgleichen.
Müssen die Kirchen diese neue Steuer auch zahlen?: Nein. Die Kirchen haben die Möglichkeit, selbst eine besondere Grundsteuer zu erheben, um die Verluste aus der Abschaffung des Eigenmietwerts auszugleichen. Die Verluste belaufen sich auf 500.000 Franken für die reformierte evangelische Kirche, 1,7 Millionen für die evangelischen Pfarrgemeinden und 1,8 Millionen für die katholischen Pfarrgemeinden.