Graubünden: Grundsteuer auf Zweitwohnungen ab 2029

Kontext

Auf einen Blick

• Graubünden schafft die Besteuerung des Eigenmietwerts für selbst genutzte Zweitwohnungen ab
• Geschätzte Ausfälle: 40,5 Mio. CHF/Jahr für den Kanton, 32,4 Mio. für die Gemeinden
• Neuer vorgeschlagener Steuersatz: 1,5‰ auf dem Steuerwert der Immobilie
• Geplantes Inkrafttreten: 1. Januar 2029, falls durch Volksabstimmung angenommen

Wichtige Fakten

• Was: Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung, Einführung einer neuen Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen
• Wann: Inkrafttreten ab 1. Januar 2029 (falls die Vorlage in der Volksabstimmung angenommen wird)
• Wo: Kanton Graubünden (Ostschweiz)
• Wer: Bündner Regierung
• Kanton: Ausfall von 40,5 Millionen CHF jährlich, der ausgeglichen werden muss
• Gemeinden: Ausfall von 32,4 Millionen CHF jährlich
• Vorgeschlagener Steuersatz: 1,5 Promille auf dem Steuerwert

Ankündigung der Bündner Regierung

Die Regierung des Kantons Graubünden hat eine bedeutende Steuerreform angekündigt: die Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwerts für selbst genutzte Zweitwohnungen, kompensiert durch eine neue Liegenschaftssteuer. Die Entscheidung wird für den Kanton zu einem jährlichen budgetären Ausfall von etwa 40,5 Millionen Franken führen, eine beträchtliche Summe, die rasche Ausgleichsmassnahmen erfordert.

Um diesen Einnahmenrückgang auszugleichen, schlägt die Kantonsregierung die Einführung einer speziellen Liegenschaftssteuer vor, die auf dem Steuerwert des Immobilienvermögens mit einem Steuersatz von 1,5 Promille berechnet wird. Laut der Mitteilung der Regierung stellt dieser Steuersatz den als notwendig erachteten Mindestansatz dar, um die Ausfälle in erheblichem Umfang auszugleichen.

Auswirkungen auf Gemeinden und kirchliche Institutionen

Die Bündner Gemeinden werden direkt getroffen: Sie werden 32,4 Millionen Franken pro Jahr verlieren. Allerdings hat die Regierung beschlossen, ihnen vollständige Entscheidungsfreiheit zu lassen: Jede Gemeinde kann autonom entscheiden, ob sie in ihrem Gebiet eine Steuer auf Zweitwohnungen einführen will oder nicht. Diese Lösung führt zu einer uneinheitlichen Situation, in der die Steuerlast von einer Gemeinde zur anderen erheblich variieren könnte.

Auch die Kirchen sind von der Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung betroffen und erleiden erhebliche Ausfälle: Die evangelisch-reformierte Kirche wird jährlich 500.000 Franken verlieren, die evangelischen Kirchgemeinden 1,7 Millionen Franken und die katholischen Kirchgemeinden 1,8 Millionen Franken. Die Teilrevision des kantonalen Steuerrechts soll auch den Kirchen die Möglichkeit geben, eine spezielle Liegenschaftssteuer als Ausgleich zu erheben.

Änderungen bei den Steuerabzügen

Die Regierung schlägt die Abschaffung einiger Abzüge vor: jener für Energieeinsparungen, den Umweltschutz und die Abbruchkosten beim Bau eines Ersatzgebäudes. Die Abzüge für den Denkmalschutz bleiben hingegen bestehen, da Arbeiten zur Pflege historischer Denkmäler nicht auf freiwilliger Basis ausgeführt werden und ein dauerhaftes öffentliches Interesse darstellen.

Verfahren und Zeitplan

Die Änderung der Kantonsverfassung wird einer Volksabstimmung unterbreitet. Die Bündner Regierung strebt an, die neuen Bestimmungen ab dem 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen, sodass etwa drei Jahre für die administrative Umsetzung und die Information der Steuerpflichtigen bleiben.

Operative Details

Analyse der nationalen steuerlichen Auswirkungen

Diese Bündner Reform stellt einen bedeutenden Paradigmenwechsel bei der kantonalen Immobilienbesteuerung dar. Der Einnahmeausfall von 40,5 Millionen Franken für den Kanton und 32,4 Millionen für die Gemeinden entspricht einer echten Umverteilung der Steuerlast hin zum Immobiliensektor, mit besonderem Fokus auf Eigentümer von Zweitwohnungen. Im allgemeinen Kontext der öffentlichen Finanzierung in der Schweiz, in der die Kantone ihre Steuerpolitik autonom gestalten, stellt dies eine der wichtigsten strukturellen Änderungen der letzten Jahre dar.

Der vorgeschlagene Steuersatz von 1,5 Promille, obwohl formell niedrig, wird konkrete Auswirkungen auf Personen haben, die Zweitliegenschaften in Graubünden besitzen. Ein Eigentümer eines Hauses mit einem Steuerwert von 1 Million Franken würde jährlich 1.500 Franken Steuern zahlen. Bei Immobilien im mittleren Segment (600.000-800.000 Franken) würde sich der Betrag auf 900 bis 1.200 Franken pro Jahr belaufen. Dies stellt eine zusätzliche fixe Kostenbelastung dar, die zur ordentlichen Einkommensbesteuerung und zu den übrigen kantonalen und kommunalen Steuern hinzukommt.

Kommunale Differenzierung und strategische Implikationen

Die Entscheidung der Regierung, den Gemeinden volle Autonomie bei der Einführung der Steuer (oder dem Verzicht darauf) zu gewähren, schafft innerhalb des Kantons ein System mit zwei Geschwindigkeiten. Wohlhabende und gut finanzierte Gemeinden könnten beschließen, die Steuer nicht einzuführen, um wettbewerbsfähig zu bleiben und Immobilieninvestitionen sowie Eigentümer von Zweitwohnungen anzuziehen. Gemeinden mit geringeren Einnahmen könnten sie dagegen einführen, um die direkten Verluste auszugleichen, die sich aus der Abschaffung des Eigenmietwerts ergeben.

Diese Fragmentierung hat strategische Auswirkungen: Eigentümer, die Immobilieninvestitionen in Graubünden in Betracht ziehen, müssen nicht nur den Wert der Immobilie und die geografische Lage berücksichtigen, sondern auch das spezifische Steuersystem der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet. Der Unterschied zwischen einer Gemeinde, die die Steuer erhebt, und einer, die dies nicht tut, könnte die Standortwahl der Immobilie beeinflussen.

Ausgleich für religiöse Institutionen

Für die Kirchen stellt die Möglichkeit, eine besondere Immobiliensteuer zu erheben, einen Versuch dar, die durch die Abschaffung des Eigenmietwerts verursachten Verluste auszugleichen. Vergleicht man jedoch die Höhe der Verluste (500.000 CHF für die Evangelisch-reformierte Kirche und 1,7-1,8 Millionen für die Kirchgemeinden) mit dem Erhebungspotenzial, wird deutlich, dass die Festlegung des Kirchensteuersatzes heikel sein wird.

Kontext der Steuerabzüge

Die Abschaffung der Abzüge für Energieeinsparungen und Umweltschutz verdient Aufmerksamkeit. In einem nationalen Kontext, in dem die Schweiz darauf abzielt, die Anreize für ökologische Sanierungen zu erhöhen, läuft diese Bündner Entscheidung dem allgemeinen Trend zuwider. Eigentümer, die energetische Sanierungsarbeiten an ihren Zweitwohnungen in Graubünden geplant hatten, müssen die gesamte Wirtschaftlichkeit neu bewerten, da sie sowohl die steuerliche Abzugsfähigkeit verlieren als auch die neue Immobiliensteuer tragen müssen.

Rolle der Volksabstimmung

Der Weg über das Referendum fügt ein Element erheblicher Unsicherheit hinzu: Es ist nicht automatisch, dass die Bündner Bevölkerung die Verfassungsänderung annimmt. Sollte die Bevölkerung den Vorschlag ablehnen, müsste der Kanton alternative Lösungen finden, um die Verluste von 40,5 Millionen Franken auszugleichen, gegebenenfalls durch Erhöhungen der Steuersätze bei anderen Steuern oder Haushaltskürzungen.

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Wichtige Punkte

Was sich ab dem 1. Januar 2029 ändert

Sollte die Volksabstimmung die Verfassungsänderung genehmigen, wechseln Eigentümer selbst genutzter Zweitwohnungen im Kanton Graubünden ab dem 1. Januar 2029 von einer Eigenmietwertbesteuerung (berechnet auf den mutmaßlichen Erträgen der Immobilie) zu einer Pauschalsteuer, die ausschließlich auf dem Steuerwert des Immobilienvermögens basiert, mit einem Mindeststeuersatz von 1,5 Promille.

Die einzelnen Gemeinden können beschließen, innerhalb dieses Systems eigene Steuersätze anzuwenden, mit der Möglichkeit, höhere oder niedrigere Prozentsätze als 1,5‰ festzulegen oder vollständig darauf zu verzichten. Diese Variabilität macht es für Eigentümer unerlässlich, die spezifischen Beschlüsse der Gemeinde zu prüfen, in der sich die Zweitwohnung befindet, und nicht jene der Gemeinde des Hauptwohnsitzes.

Konkretes Vorgehen für Eigentümer

Wenn du eine Zweitwohnung in Graubünden besitzt, sind in den kommenden Monaten und Jahren folgende Schritte erforderlich:

1. Das Ergebnis der Volksabstimmung verfolgen (Datum noch nicht bekannt gegeben, voraussichtlich zwischen Ende 2026 und Anfang 2027 gemäß dem Zeitplan des kantonalen Gesetzgebungsverfahrens) 2. Die Gemeinde kontaktieren, in der sich die Immobilie befindet, um die lokale Entscheidung zur Zweitwohnungssteuer zu erfahren 3. Formelle Auskünfte einholen zu: dem anwendbaren lokalen Steuersatz, der Methode zur Berechnung des Steuerwerts, den Zahlungsmodalitäten (jährliche, halbjährliche, vierteljährliche Zahlung), den Fristen für die Einreichung der Immobilienerklärung 4. Die eigene Steuerplanung aktualisieren und die neue Belastung bei der Bewertung der Gesamtkosten des Immobilienbesitzes berücksichtigen 5. Gegebenenfalls eine auf kantonale Steuerfragen spezialisierte Steuerberatung konsultieren, um die gesamte steuerliche Situation zu optimieren

Zeitplan für Käufe und Planung

Wer den Kauf einer Zweitimmobilie in Graubünden erwägt, hat vor 2029 nur ein begrenztes Zeitfenster. Erfolgt der Erwerb bis Dezember 2028, wird die Immobilie zumindest während eines Teils des Jahres 2029 dem alten Steuersystem unterliegen. Die konkrete Wahrscheinlichkeit einer Zustimmung durch die Bevölkerung macht es jedoch ratsam, die neue Steuerbelastung bereits heute in die Beurteilung der wirtschaftlichen Vorteilhaftigkeit einzubeziehen.

Ein Eigentümer, der 2028 ein Haus für 750.000 Franken kauft, muss ab 2029 mit jährlichen Zusatzkosten von etwa 1.125 Franken (750.000 × 0,0015) rechnen, wodurch sich die gesamten Bewirtschaftungskosten der Immobilie erhöhen. Dieser Parameter muss in die Berechnung des ROI (Return on Investment) der Immobilieninvestition einfließen.

Steuererklärung und administrative Pflichten

Ab 2029 müssen Eigentümer von Immobilien in Graubünden die neue Immobiliensteuer in ihre kantonalen Steuererklärungen aufnehmen. Der Ablauf wird ähnlich wie bei anderen kantonalen und kommunalen Steuern sein, wobei offizielle Mitteilungen des Kantons über die Verfahren für die Steuererklärung und die Zahlungsfristen informieren werden. Es ist wahrscheinlich, dass der Kanton für diese Besteuerung eine separate Steuerverfügung ausstellen wird, getrennt von der ordentlichen Einkommenssteuer.

Für Personen, die komplexe Immobilienportfolios verwalten oder mehrere Zweitwohnungen in verschiedenen Regionen der Schweiz besitzen (beispielsweise sowohl in Graubünden als auch im Wallis oder im Tessin), stellt diese Änderung eine Gelegenheit dar, die gesamte Vermögensallokationsstrategie zu überprüfen und zu beurteilen, ob sie angesichts des neuen Steuersystems Immobilien behalten, verkaufen oder erwerben sollten.

Bleibe über kantonale Steuerreformen auf dem Laufenden

Die kantonalen Steueränderungen in der Schweiz sind häufig und bisweilen komplex. Um darüber informiert zu bleiben, wie Entscheidungen wie jene in Graubünden deine Vermögens- und Steuersituation beeinflussen, konsultiere unsere guida alla dichiarazione delle imposte und melde dich an, um Aktualisierungen zu steuerlichen Neuerungen in der Schweiz zu erhalten. Wenn du die Auswirkungen neuer Steuern auf deine Immobilie frühzeitig verstehst, kannst du wirksamer planen.

Quelle: swissinfo.ch