Acquisti immobiliari dall’estero: il Governo svizzero ina
Dal 15 aprile al 15 luglio 2026 consultazione pubblica su nuove restrizioni per stranieri non UE/AELS. Cosa cambia per case, chalet e investimenti.
Contesto
Il Consiglio federale ha avviato una consultazione pubblica che durerà fino al 15 luglio 2026 per modificare la legge sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero, nota come Lex Koller. L’obiettivo dichiarato è contrastare la carenza di alloggi in Svizzera, un problema che interessa anche il Ticino dove la domanda di immobili residenziali rimane sostenuta, soprattutto nei centri urbani come Lugano, Bellinzona e Locarno. ### Cosa prevede il nuovo disegno di legge Secondo il progetto, i cittadini di Paesi terzi (non UE né AELS) dovranno ottenere un’autorizzazione per acquistare un’abitazione principale in Svizzera. In caso di trasferimento all’estero, sarà obbligatorio rivendere l’immobile entro due anni. Attualmente, questa regola non esiste per gli stranieri extracomunitari che acquistano una casa come residenza principale. Per quanto riguarda le case di vacanza e gli appartamenti in residenze turistiche, il Governo propone di ridurre i contingenti annuali messi a disposizione dei Cantoni. Inoltre, verrà reintrodotto l’obbligo di autorizzazione anche per la vendita di questi immobili tra stranieri. Oggi, ad esempio, se un cittadino tedesco vende un appartamento di vacanza a una cittadina francese, il contingente cantonale non viene intaccato. Con le nuove regole, ogni transazione del genere richiederà un’autorizzazione. ### Immobili commerciali e investimenti finanziari Il giro di vite coinvolge anche gli immobili commerciali. Le persone all’estero non potranno più acquistarli a scopo di locazione o investimento finanziario, ma potranno farlo solo se li utilizzano per la propria attività. Questa misura mira a bloccare operazioni immobiliari che non hanno un impatto diretto sul mercato degli affitti residenziali. Un’ulteriore novità riguarda l’acquisto di qu...
Dettagli operativi
Le nuove restrizioni agli acquisti immobiliari da parte di stranieri avranno un impatto diretto anche sui frontalieri che vivono in Ticino e possiedono proprietà all’estero, oltre che su chi intende investire nel mercato immobiliare svizzero. Il provvedimento introduce una serie di complicazioni pratiche che potrebbero scoraggiare alcuni acquisti, soprattutto quelli legati a investimenti finanziari o a seconde case. ### Prima vs dopo: cosa cambia per i frontalieri Prima delle nuove regole: - Un cittadino extracomunitario (ad esempio, italiano) poteva acquistare una casa in Ticino come residenza principale senza autorizzazione, a patto che vi abitasse effettivamente. - Gli acquisti di case di vacanza o appartamenti in residenze turistiche erano soggetti a contingenti cantonali, ma la vendita tra stranieri non richiedeva autorizzazioni aggiuntive. - Gli immobili commerciali potevano essere acquistati liberamente anche a scopo di locazione o investimento. - L’acquisto di quote di fondi immobiliari o SICAV era consentito senza restrizioni. Dopo le nuove regole: - Abitazione principale: Obbligo di autorizzazione e rivendita entro due anni in caso di trasferimento all’estero. - Case di vacanza e appartamenti turistici: Riduzione dei contingenti e obbligo di autorizzazione anche per la vendita tra stranieri. - Immobili commerciali: Vietato l’acquisto a scopo di locazione o investimento finanziario; solo uso personale o aziendale consentito. - Titoli immobiliari: Divieto totale per stranieri di acquistare azioni di società immobiliari residenziali o quote di fondi immobiliari. ### Scenari concreti per chi vive in Ticino Caso 1: Frontaliero italiano che possiede una casa in Ticino Se un frontaliero residente in Lombardia possiede già una casa in Ticino come residenza principa...
Punti chiave
Se le nuove regole entreranno in vigore, i frontalieri e gli stranieri che intendono acquistare immobili in Ticino dovranno adeguarsi a una serie di procedure più rigorose. Ecco i passaggi concreti da seguire, basati sulle informazioni attualmente disponibili. ### Scadenze e tempistiche La consultazione pubblica è aperta fino al 15 luglio 2026. Durante questo periodo, i cittadini, le associazioni e gli enti interessati possono inviare osservazioni e proposte di modifica al Consiglio federale. Solo dopo la chiusura della consultazione si potrà conoscere il testo definitivo della legge. Cronologia ipotetica: - 15 luglio 2026: Chiusura della consultazione. - Fine 2026: Approvazione definitiva della legge da parte del Consiglio federale. - 2027: Entrata in vigore delle nuove regole (data non ancora specificata). ### Come prepararsi all’acquisto di un immobile in Ticino 1. Verificare la propria situazione - Se sei un cittadino UE/AELS, le nuove regole non ti riguarderanno direttamente, poiché la Lex Koller si applica solo ai Paesi terzi. - Se sei un cittadino extracomunitario, dovrai ottenere un’autorizzazione per acquistare un’abitazione principale o una casa di vacanza. Assicurati di avere tutta la documentazione necessaria, come il contratto di lavoro in Svizzera o la prova di residenza. 2. Contattare gli uffici competenti In Ticino, l’ufficio preposto sarà probabilmente il Dipartimento del territorio e dell’ambiente del Canton Ticino o il comune di residenza (ad esempio, Lugano, Bellinzona o Locarno). Qui potrai ottenere informazioni aggiornate sulle procedure e sui documenti richiesti. 3. Valutare alternative agli investimenti immobiliari Se le nuove regole ti impediscono di acquistare immobili a scopo di investimento, potresti considerare altre opzioni...
Punti chiave
[{"q":"Le nuove regole si applicano anche ai cittadini UE che vivono in Ticino?","a":"No. Le restrizioni previste dalla nuova normativa riguardano esclusivamente i cittadini di Paesi terzi (non UE né AELS). I cittadini dell’Unione europea e dell’Associazione europea di libero scambio (AELS, che include Islanda, Norvegia e Liechtenstein) continueranno a beneficiare delle regole attuali per l’acquisto di immobili in Svizzera."},{"q":"Cosa succede se compro una casa in Ticino come residenza principale e poi mi trasferisco all’estero?","a":"Con le nuove regole, dovrai rivendere l’immobile entro due anni dal trasferimento. Se non lo farai, potresti essere soggetto a sanzioni o all’esproprio dell’immobile. Attualmente non esiste un obbligo di rivendita, quindi questa è una novità importante per chi vive in Ticino ma potrebbe trasferirsi all’estero in futuro."},{"q":"Le nuove regole valgono anche per gli immobili già acquistati prima dell’entrata in vigore della legge?","a":"No. La nuova legge non avrà effetto retroattivo. Se hai già acquistato un immobile in Ticino prima dell’entrata in vigore delle nuove regole, non dovrai rispettare le nuove procedure, a meno che tu non decida di venderlo a un altro straniero (in caso di case di vacanza) o di trasferirti all’estero (per le abitazioni principali)."},{"q":"Come posso ottenere l’autorizzazione per acquistare un immobile in Ticino come straniero extracomunitario?","a":"Dovrai presentare una domanda all’ufficio cantonale competente (in Ticino, probabilmente il Dipartimento del territorio e dell’ambiente o il comune di residenza). La documentazione richiesta potrebbe includere: contratto di lavoro in Svizzera, prova di residenza, dichiarazione di utilizzo dell’immobile come residenza principale e, per le case di vacanza, una moti...
Domande frequenti
- Le nuove regole si applicano anche ai cittadini UE che vivono in Ticino?
- No. Le restrizioni previste dalla nuova normativa riguardano esclusivamente i cittadini di **Paesi terzi** (non UE né AELS). I cittadini dell’Unione europea e dell’Associazione europea di libero scambio (AELS, che include Islanda, Norvegia e Liechtenstein) continueranno a beneficiare delle regole attuali per l’acquisto di immobili in Svizzera.
- Cosa succede se compro una casa in Ticino come residenza principale e poi mi trasferisco all’estero?
- Con le nuove regole, dovrai **rivendere l’immobile entro due anni** dal trasferimento. Se non lo farai, potresti essere soggetto a sanzioni o all’esproprio dell’immobile. Attualmente non esiste un obbligo di rivendita, quindi questa è una novità importante per chi vive in Ticino ma potrebbe trasferirsi all’estero in futuro.
- Le nuove regole valgono anche per gli immobili già acquistati prima dell’entrata in vigore della legge?
- No. La nuova legge non avrà effetto retroattivo. Se hai già acquistato un immobile in Ticino prima dell’entrata in vigore delle nuove regole, non dovrai rispettare le nuove procedure, a meno che tu non decida di venderlo a un altro straniero (in caso di case di vacanza) o di trasferirti all’estero (per le abitazioni principali).
- Come posso ottenere l’autorizzazione per acquistare un immobile in Ticino come straniero extracomunitario?
- Dovrai presentare una domanda all’ufficio cantonale competente (in Ticino, probabilmente il **Dipartimento del territorio e dell’ambiente** o il comune di residenza). La documentazione richiesta potrebbe includere: contratto di lavoro in Svizzera, prova di residenza, dichiarazione di utilizzo dell’immobile come residenza principale e, per le case di vacanza, una motivazione dettagliata dell’acquisto. La procedura non è ancora stata specificata nel dettaglio.
- Cosa succede se voglio acquistare un immobile commerciale a Lugano per avviare un’attività?
- Le nuove regole vietano l’acquisto di immobili commerciali a scopo di **locazione o investimento finanziario**, ma consentono l’acquisto se l’immobile viene utilizzato per la **propria attività**. Ad esempio, se apri un negozio o un ufficio a Lugano, potrai acquistare l’immobile senza restrizioni. Dovrai però dimostrare l’uso effettivo dell’immobile per l’attività.