Limite acquisto immobili stranieri 2026: le nuove regole per
Il Consiglio federale limita l’acquisto di immobili da parte di stranieri. Obbligo di autorizzazione, stop agli investimenti e nuove restrizioni per frontalieri
Contesto
Il 15 aprile 2026 il Consiglio federale ha deciso di avviare una consultazione pubblica fino al 15 luglio 2026 per modificare la legge sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE, nota anche come Lex Koller). L’obiettivo è limitare l’acquisto di immobili da parte di cittadini di Paesi terzi, ossia non appartenenti all’Unione europea né all’Associazione europea di libero scambio (AELS). ### Le misure previste per gli immobili residenziali La nuova normativa introduce restrizioni più severe per l’acquisto di abitazioni principali da parte di stranieri. I cittadini di Paesi terzi dovranno ottenere un’autorizzazione federale preventiva. In caso di trasferimento all’estero, l’immobile dovrà essere ceduto entro due anni. Inoltre, sarà vietato l’acquisto di case di vacanza e unità abitative in appartotel da parte di stranieri, con una riduzione dei contingenti annui assegnati ai Cantoni. > Attualmente, se un cittadino tedesco vende un appartamento di vacanza a un francese, il contingente cantonale non viene intaccato. La nuova legge vuole chiudere questa possibilità. ### Le novità per gli immobili commerciali Anche per gli immobili commerciali il Consiglio federale propone un inasprimento delle regole. I cittadini di Paesi terzi non potranno più acquistare immobili a scopo di locazione o investimento, ma solo per utilizzare direttamente l’immobile per la propria attività. Secondo il governo, questa misura mira a contrastare le operazioni speculative che aggravano la carenza di alloggi in Svizzera. ### Divieto sugli investimenti immobiliari quotati in borsa Un altro punto chiave della revisione è l’introduzione di un divieto generale per gli stranieri di acquistare titoli quotati in borsa di società immobiliari residenziali, così come quote di fondi immobili...
Dettagli operativi
Prima vs dopo: cosa cambia concretamente per i frontalieri La revisione della LAFE introduce una svolta radicale rispetto al regime attuale, che già prevede limitazioni per gli stranieri nell’acquisto di immobili in Svizzera. Ecco i principali cambiamenti che impatteranno direttamente i frontalieri ticinesi: #### 1. Obbligo di autorizzazione per l’acquisto di abitazioni Attualmente, i cittadini UE/AELS possono acquistare immobili in Ticino senza autorizzazione federale, mentre quelli extra UE devono già richiederla. La nuova legge estende l’obbligo a tutti i cittadini di Paesi terzi, anche per l’acquisto della prima casa. Questo significa che un frontaliero italiano residente in Lombardia, ma cittadino di un Paese extra UE, dovrà ottenere un’autorizzazione prima di procedere all’acquisto di un’abitazione in Ticino. #### 2. Cessione entro due anni in caso di trasferimento Se il proprietario straniero decide di lasciare la Svizzera, l’immobile dovrà essere venduto entro due anni. Questa norma mira a evitare che gli immobili acquistati dagli stranieri rimangano vuoti o vengano utilizzati solo occasionalmente, contribuendo così alla carenza di alloggi. #### 3. Stop agli acquisti di immobili a scopo di investimento Per i frontalieri che intendono acquistare immobili commerciali o residenziali a fini speculativi, la nuova legge introduce un divieto esplicito. Sarà possibile acquistare immobili solo per uso personale o per l’attività lavorativa diretta. Ad esempio, un imprenditore frontaliero che vuole aprire una sede in Ticino potrà acquistare un locale commerciale, ma non potrà più acquistare un appartamento da affittare a terzi. #### 4. Riduzione dei contingenti per le case di vacanza I frontalieri che già possiedono una casa di vacanza in Ticino potrebbero vedere rido...
Punti chiave
Cosa fare ora: procedura step-by-step per i frontalieri Se siete un frontaliero residente in Italia e state valutando l’acquisto di un immobile in Ticino, o se già possedete una proprietà e volete capire come si applicano le nuove regole, seguite questa guida pratica. #### 1. Verificate la vostra cittadinanza e lo status dell’immobile La prima cosa da fare è controllare la vostra cittadinanza. Se siete cittadini di un Paese extra UE/AELS, le nuove regole vi riguarderanno direttamente. Se siete cittadini UE/AELS, le restrizioni saranno meno severe, ma comunque presenti per alcuni tipi di immobili. - Cittadini UE/AELS: Potrete ancora acquistare immobili residenziali senza autorizzazione preventiva, ma dovrete rispettare le nuove norme sugli immobili commerciali e sulle case di vacanza. - Cittadini extra UE/AELS: Dovrete richiedere un’autorizzazione federale per l’acquisto di qualsiasi tipo di immobile, sia residenziale che commerciale. #### 2. Richiedete l’autorizzazione federale (se necessaria) Per i cittadini extra UE/AELS, la procedura di autorizzazione è già attiva, ma con le nuove regole diventerà più stringente. Ecco cosa serve: - Documentazione: Passaporto, contratto di lavoro frontaliero, prova di residenza in Italia, documentazione dell’immobile (per acquisti futuri). - Modulo di richiesta: Da presentare all’Ufficio federale della giustizia (DFGP) tramite il Cantone Ticino. - Costi: Le tariffe per l’autorizzazione non sono ancora specificate nella fonte, ma si stima che possano variare tra 500 e 1.500 CHF, a seconda della complessità della pratica. - Tempi: La procedura potrebbe richiedere tra 2 e 4 mesi, con possibili ritardi in caso di domande numerose durante il periodo di transizione. #### 3. Pianificate la vendita in caso di trasferimento Se siete citt...
Punti chiave
[{"q":"Chi è considerato cittadino di un Paese extra UE/AELS ai fini della nuova legge?","a":"Secondo la fonte, sono considerati cittadini di Paesi extra UE/AELS tutti coloro che non appartengono all’Unione europea né all’Associazione europea di libero scambio (AELS). Questo include, ad esempio, cittadini italiani solo se residenti in Italia e non cittadini UE, ma anche cittadini di Paesi come Regno Unito, Stati Uniti, Canada, Australia e altri. La normativa si applica indipendentemente dal fatto che il cittadino risieda in Italia o altrove."},{"q":"Cosa succede se compro un immobile in Ticino prima dell’entrata in vigore della nuova legge, ma lo vendo dopo la sua approvazione?","a":"La fonte non specifica se la nuova legge avrà effetto retroattivo. Tuttavia, in base alla prassi legislativa svizzera, le norme in materia di acquisto di immobili da parte di stranieri di solito non sono retroattive. Questo significa che gli immobili acquistati prima dell’entrata in vigore della nuova legge potrebbero essere esenti da restrizioni, ma dovrete comunque rispettare le regole vigenti al momento della vendita. Si consiglia di consultare un notaio o l’Ufficio federale della giustizia per verificare il vostro caso specifico."},{"q":"Come faccio a sapere se il mio immobile commerciale rientra nelle nuove restrizioni?","a":"La fonte specifica che la nuova legge vieta l’acquisto di immobili commerciali a scopo di locazione o investimento da parte di cittadini di Paesi extra UE/AELS. Se acquistate un immobile commerciale per utilizzarlo direttamente per la vostra attività lavorativa (ad esempio, un ufficio o un negozio), non siete soggetti a restrizioni. Se invece intendete affittarlo a terzi o utilizzarlo come investimento, dovrete verificare con l’Ufficio cantonale del territorio del...
Domande frequenti
- Chi è considerato cittadino di un Paese extra UE/AELS ai fini della nuova legge?
- Secondo la fonte, sono considerati cittadini di Paesi extra UE/AELS tutti coloro che non appartengono all’Unione europea né all’Associazione europea di libero scambio (AELS). Questo include, ad esempio, cittadini italiani solo se residenti in Italia e non cittadini UE, ma anche cittadini di Paesi come Regno Unito, Stati Uniti, Canada, Australia e altri. La normativa si applica indipendentemente dal fatto che il cittadino risieda in Italia o altrove.
- Cosa succede se compro un immobile in Ticino prima dell’entrata in vigore della nuova legge, ma lo vendo dopo la sua approvazione?
- La fonte non specifica se la nuova legge avrà effetto retroattivo. Tuttavia, in base alla prassi legislativa svizzera, le norme in materia di acquisto di immobili da parte di stranieri di solito non sono retroattive. Questo significa che gli immobili acquistati prima dell’entrata in vigore della nuova legge potrebbero essere esenti da restrizioni, ma dovrete comunque rispettare le regole vigenti al momento della vendita. Si consiglia di consultare un notaio o l’Ufficio federale della giustizia p
- Come faccio a sapere se il mio immobile commerciale rientra nelle nuove restrizioni?
- La fonte specifica che la nuova legge vieta l’acquisto di immobili commerciali a scopo di locazione o investimento da parte di cittadini di Paesi extra UE/AELS. Se acquistate un immobile commerciale per utilizzarlo direttamente per la vostra attività lavorativa (ad esempio, un ufficio o un negozio), non siete soggetti a restrizioni. Se invece intendete affittarlo a terzi o utilizzarlo come investimento, dovrete verificare con l’Ufficio cantonale del territorio del Ticino se la vostra situazione
- Quali sono le sanzioni in caso di violazione delle nuove regole?
- La fonte non specifica le sanzioni, ma in base alla legge attuale (LAFE), la violazione delle norme sull’acquisto di immobili da parte di stranieri può comportare l’annullamento della transazione, multe amministrative e, in casi gravi, procedimenti penali. Si consiglia di rispettare scrupolosamente le nuove procedure per evitare conseguenze legali.
- Dove posso trovare il modulo per richiedere l’autorizzazione federale?
- Il modulo per la richiesta di autorizzazione federale non è ancora stato pubblicato nella fonte. Tuttavia, una volta approvata la nuova legge, sarà disponibile sul sito dell’Ufficio federale della giustizia (DFGP) e dell’Ufficio cantonale del territorio del Ticino. Vi consigliamo di monitorare questi siti per scaricare la documentazione necessaria non appena sarà pubblicata.