Berna limita l’acquisto di immobili: cosa cambia per i frontalieri ticinesi

Contesto

In breve

• Consultazione pubblica fino al 15 luglio 2026
• Restrizioni per acquisto immobili da stranieri
• Divieto di acquisto per investimenti immobiliari quotati
• Nuove regole in vigore nel 2027

Fatti chiave

• Cosa: Modifica legge acquisto immobili da stranieri
• Quando: Consultazione pubblica fino al 15 luglio 2026
• Dove: Svizzera, in particolare Ticino
• Chi: Cittadini di Paesi terzi
• Importo: Tariffe per autorizzazione tra 500 e 1.500 CHF
• Scadenza: Vendita immobile entro due anni in caso di trasferimento
• Entrata in vigore: Possibile nel corso del 2027

Il 15 aprile 2026 il Consiglio federale ha deciso di avviare una consultazione pubblica fino al 15 luglio 2026 per modificare la legge sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE, nota anche come Lex Koller). L’obiettivo è limitare l’acquisto di immobili da parte di cittadini di Paesi terzi, ossia non appartenenti all’Unione europea né all’Associazione europea di libero scambio (AELS).

Le misure previste per gli immobili residenziali

La nuova normativa introduce restrizioni più severe per l’acquisto di abitazioni principali da parte di stranieri. I cittadini di Paesi terzi dovranno ottenere un’autorizzazione federale preventiva. In caso di trasferimento all’estero, l’immobile dovrà essere ceduto entro due anni. Inoltre, sarà vietato l’acquisto di case di vacanza e unità abitative in appartotel da parte di stranieri, con una riduzione dei contingenti annui assegnati ai Cantoni.

Attualmente, se un cittadino tedesco vende un appartamento di vacanza a un francese, il contingente cantonale non viene intaccato. La nuova legge vuole chiudere questa possibilità.

Le novità per gli immobili commerciali

Anche per gli immobili commerciali il Consiglio federale propone un inasprimento delle regole. I cittadini di Paesi terzi non potranno più acquistare immobili a scopo di locazione o investimento, ma solo per utilizzare direttamente l’immobile per la propria attività. Secondo il governo, questa misura mira a contrastare le operazioni speculative che aggravano la carenza di alloggi in Svizzera.

Divieto sugli investimenti immobiliari quotati in borsa

Un altro punto chiave della revisione è l’introduzione di un divieto generale per gli stranieri di acquistare titoli quotati in borsa di società immobiliari residenziali, così come quote di fondi immobiliari e SICAV (Società di Investimento a Capitale Variabile) regolarmente negoziate sul mercato. La motivazione è impedire che capitali stranieri finiscano in operazioni di investimento puramente finanziario, sottraendo immobili al mercato residenziale.

Contesto: la legge in sintesi

La LAFE, o Lex Koller, disciplina da decenni l’acquisto di immobili in Svizzera da parte di stranieri. Le modifiche proposte dal Consiglio federale arrivano in un momento di forte pressione sul mercato immobiliare ticinese, dove la domanda supera l’offerta e i prezzi continuano a crescere. Le nuove regole si inseriscono inoltre nel quadro delle misure di accompagnamento alla votazione di giugno sull’iniziativa popolare "No a una Svizzera da 10 milioni!", promossa dall’UDC, che attribuisce la crisi degli alloggi all’immigrazione incontrollata.

Scadenze e prossimi passi

La consultazione pubblica si concluderà il 15 luglio 2026. Successivamente, il Consiglio federale valuterà i risultati e presenterà il disegno di legge definitivo al Parlamento. Se approvato, la nuova normativa potrebbe entrare in vigore già nel corso del 2027, con effetti immediati su tutte le transazioni in corso.

Impatto sui frontalieri ticinesi: cosa sapere ora

I lavoratori frontalieri che risiedono in Italia ma acquistano immobili in Ticino rientrano tra i soggetti interessati da queste nuove regole. In particolare, se si tratta di cittadini di Paesi extra UE/AELS, sarà necessario verificare la necessità di autorizzazione preventiva e rispettare le nuove restrizioni sugli immobili residenziali e commerciali. Per chi già possiede immobili, la normativa non prevede retroattività, ma sarà fondamentale monitorare l’evoluzione della legge per eventuali adempimenti futuri.

Dettagli operativi

Prima vs dopo: cosa cambia concretamente per i frontalieri

La revisione della LAFE introduce una svolta radicale rispetto al regime attuale, che già prevede limitazioni per gli stranieri nell’acquisto di immobili in Svizzera. Ecco i principali cambiamenti che impatteranno direttamente i frontalieri ticinesi:

1. Obbligo di autorizzazione per l’acquisto di abitazioni

Attualmente, i cittadini UE/AELS possono acquistare immobili in Ticino senza autorizzazione federale, mentre quelli extra UE devono già richiederla. La nuova legge estende l’obbligo a tutti i cittadini di Paesi terzi, anche per l’acquisto della prima casa. Questo significa che un frontaliero italiano residente in Lombardia, ma cittadino di un Paese extra UE, dovrà ottenere un’autorizzazione prima di procedere all’acquisto di un’abitazione in Ticino.

2. Cessione entro due anni in caso di trasferimento

Se il proprietario straniero decide di lasciare la Svizzera, l’immobile dovrà essere venduto entro due anni. Questa norma mira a evitare che gli immobili acquistati dagli stranieri rimangano vuoti o vengano utilizzati solo occasionalmente, contribuendo così alla carenza di alloggi.

3. Stop agli acquisti di immobili a scopo di investimento

Per i frontalieri che intendono acquistare immobili commerciali o residenziali a fini speculativi, la nuova legge introduce un divieto esplicito. Sarà possibile acquistare immobili solo per uso personale o per l’attività lavorativa diretta. Ad esempio, un imprenditore frontaliero che vuole aprire una sede in Ticino potrà acquistare un locale commerciale, ma non potrà più acquistare un appartamento da affittare a terzi.

4. Riduzione dei contingenti per le case di vacanza

I frontalieri che già possiedono una casa di vacanza in Ticino potrebbero vedere ridotti i loro diritti di cessione a un altro straniero. La normativa attuale permette la vendita tra stranieri senza intaccare il contingente cantonale. La nuova legge reintroduce l’obbligo di autorizzazione anche in questi casi, limitando ulteriormente la circolazione di immobili di questo tipo.

5. Divieto sugli investimenti immobiliari quotati

I frontalieri che investono in titoli di società immobiliari o fondi quotati dovranno fare attenzione: la nuova legge proibisce l’acquisto di quote di SICAV e fondi immobiliari da parte di stranieri. Questo potrebbe disincentivare alcune strategie di investimento che, fino ad ora, erano accessibili anche ai non residenti.

Tabella comparativa: regime attuale vs nuove regole

Scenari pratici per i frontalieri

Caso 1: Frontaliero italiano extra UE che vuole comprare casa a Lugano Oggi: Può acquistare senza autorizzazione se cittadino UE, altrimenti deve richiederla. Dopo la nuova legge: Dovrà ottenere un’autorizzazione federale preventiva, anche se cittadino UE. Se si trasferisce all’estero, dovrà vendere l’immobile entro due anni.

Caso 2: Imprenditore frontaliero che vuole aprire un’attività a Mendrisio Oggi: Può acquistare un locale commerciale liberamente. Dopo la nuova legge: Potrà acquistare solo se lo utilizzerà direttamente per la propria attività. Non potrà più acquistare immobili da affittare a terzi.

Caso 3: Frontaliero che possiede una casa di vacanza a Locarno Oggi: Può venderla a un altro straniero senza problemi. Dopo la nuova legge: Dovrà richiedere un’autorizzazione federale per la vendita, con rischio di contingentamento ridotto.

Reazioni e prospettive

Il Consiglio federale giustifica queste misure con la necessità di contrastare la carenza di alloggi in Svizzera, un problema che coinvolge anche il Ticino, dove i prezzi degli immobili sono tra i più alti d’Europa. Tuttavia, la revisione della LAFE non è esente da critiche. Alcuni osservatori temono che le nuove restrizioni possano ridurre la liquidità del mercato immobiliare, rendendo più difficile la vendita di immobili già posseduti dagli stranieri. Inoltre, la norma sui due anni per la cessione in caso di trasferimento potrebbe disincentivare l’acquisto di immobili da parte di frontalieri che vivono in Italia ma lavorano in Ticino, con possibili ripercussioni sul mercato del lavoro frontaliero.

Per i frontalieri ticinesi, la priorità ora è informarsi tempestivamente sulle nuove procedure e verificare se le loro situazioni rientrano nelle nuove restrizioni. La consultazione pubblica terminerà a luglio 2026, ma le decisioni definitive potrebbero arrivare solo nei mesi successivi.

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Punti chiave

Cosa fare ora: procedura step-by-step per i frontalieri

Se siete un frontaliero residente in Italia e state valutando l’acquisto di un immobile in Ticino, o se già possedete una proprietà e volete capire come si applicano le nuove regole, seguite questa guida pratica.

1. Verificate la vostra cittadinanza e lo status dell’immobile

La prima cosa da fare è controllare la vostra cittadinanza. Se siete cittadini di un Paese extra UE/AELS, le nuove regole vi riguarderanno direttamente. Se siete cittadini UE/AELS, le restrizioni saranno meno severe, ma comunque presenti per alcuni tipi di immobili.

• Cittadini UE/AELS: Potrete ancora acquistare immobili residenziali senza autorizzazione preventiva, ma dovrete rispettare le nuove norme sugli immobili commerciali e sulle case di vacanza.
• Cittadini extra UE/AELS: Dovrete richiedere un’autorizzazione federale per l’acquisto di qualsiasi tipo di immobile, sia residenziale che commerciale.

2. Richiedete l’autorizzazione federale (se necessaria)

Per i cittadini extra UE/AELS, la procedura di autorizzazione è già attiva, ma con le nuove regole diventerà più stringente. Ecco cosa serve:

• Documentazione: Passaporto, contratto di lavoro frontaliero, prova di residenza in Italia, documentazione dell’immobile (per acquisti futuri).
• Modulo di richiesta: Da presentare all’Ufficio federale della giustizia (DFGP) tramite il Cantone Ticino.
• Costi: Le tariffe per l’autorizzazione non sono ancora specificate nella fonte, ma si stima che possano variare tra 500 e 1.500 CHF, a seconda della complessità della pratica.
• Tempi: La procedura potrebbe richiedere tra 2 e 4 mesi, con possibili ritardi in caso di domande numerose durante il periodo di transizione.

3. Pianificate la vendita in caso di trasferimento

Se siete cittadini extra UE/AELS e acquistate un immobile in Ticino, ricordate che in caso di trasferimento all’estero dovrete venderlo entro due anni. Questo significa:

• Valutate la liquidità: Assicuratevi di avere accesso a fondi sufficienti per coprire eventuali spese di vendita o tasse.
• Monitorate il mercato: Se i tempi di vendita si allungano, potreste dover affrontare costi aggiuntivi per il mantenimento dell’immobile.
• Consultate un notaio: Un professionista può aiutarvi a pianificare la vendita in modo da rispettare i tempi previsti dalla legge.

4. Evitate acquisti speculativi su immobili commerciali

Se siete interessati a immobili commerciali, la nuova legge vieta l’acquisto a scopo di locazione o investimento. Potrete acquistare solo se:

• L’immobile sarà utilizzato direttamente per la vostra attività lavorativa.
• Non avrete intenzione di affittarlo a terzi.

Se violate questa norma, rischiate sanzioni amministrative e la revoca dell’autorizzazione.

5. Monitorate l’evoluzione della legge

La consultazione pubblica si concluderà il 15 luglio 2026. Fino ad allora, potrebbero emergere ulteriori dettagli sulle procedure e sulle eccezioni. Vi consigliamo di:

• Seguire gli aggiornamenti sul sito del Consiglio federale o del DFGP.
• Consultare un esperto legale specializzato in diritto immobiliare svizzero.
• Contattare gli uffici cantonali ticinesi per informazioni aggiornate sulle pratiche di autorizzazione.

Scadenze da ricordare

• 15 luglio 2026: Termine della consultazione pubblica.
• Fine 2026/inizio 2027: Possibile approvazione definitiva della legge.
• 2027: Entrata in vigore delle nuove regole (data non ancora specificata).

Strumenti utili per i frontalieri

Per facilitare la vostra pianificazione, vi suggeriamo di utilizzare questi strumenti disponibili su Frontaliere Ticino:

• Calcolatore costi immobiliari in Ticino: Per stimare i costi di acquisto, tasse e spese accessorie.
• Guida agli adempimenti legali per frontalieri: Per capire quali documenti servono per l’autorizzazione federale.
• Confronta le banche ticinesi per mutui immobiliari: Per valutare le migliori condizioni di finanziamento.

Contatti utili

• Ufficio federale della giustizia (DFGP): Per informazioni sulle autorizzazioni e la LAFE.
• Ufficio cantonale del territorio del Ticino: Per pratiche locali e aggiornamenti sui contingenti.
• Studi notarili ticinesi: Per assistenza nella compilazione delle domande e nella gestione delle transazioni.

In sintesi: agite ora per evitare sorprese

Le nuove regole sull’acquisto di immobili da parte di stranieri entreranno in vigore probabilmente nel 2027, ma i primi effetti si vedranno già durante la consultazione pubblica. Se siete un frontaliero interessato ad acquistare una proprietà in Ticino, non aspettate: informatevi subito sulle procedure, verificate la vostra situazione e, se necessario, presentate la domanda di autorizzazione prima che le regole diventino più stringenti. La prudenza è d’obbligo, soprattutto in un mercato immobiliare già sotto pressione come quello ticinese.

Fonte: tio.ch