Affitti in picchiata in Ticino: calo del 10,9% negli annunci

Contesto

In breve

• Calo degli affitti in offerta in Svizzera dell'1,7%
• Flessione dell'10,9% registrata in Ticino
• Tasso di appartamenti sfitti all'1,92%

Fatti chiave

• Data rapporto: 15 set 2026
• Istituto: Swiss Real Estate Institute
• Affitto medio Ticino: 1’501 franchi
• Comune piu costoso: Collina d’Oro 2’400 franchi
• Comune piu economico: Bodio 990 franchi

Per la prima volta dal periodo 2019/20, gli affitti in offerta in Svizzera hanno registrato una flessione media dell’1,7% tra luglio 2025 e lo stesso mese del 2026. L’analisi emerge dall’ultima Rental Home Market Price Analysis dello Swiss Real Estate Institute realizzata per newhome, basata sui dati pubblicati sui principali portali immobiliari svizzeri. Il mercato immobiliare attraversa una fase di profonda evoluzione, dove la dinamica tra domanda e offerta si riflette in modo differente a seconda delle diverse regioni e delle tipologie abitative presenti sul territorio federale.

La panoramica nazionale e regionale

Il calo più marcato a livello nazionale si osserva nel Canton Ticino, dove i canoni d’affitto in offerta sono scesi del 10,9%, attestandosi a un valore medio di 1’501 franchi mensili. Seguono il Canton Zurigo con una flessione del 3,3% e l’Espace Mittelland con una diminuzione dello 0,9%. In controtendenza rispetto a queste aree, la Svizzera centrale ha registrato un aumento degli affitti del 2,3%, mentre la Svizzera orientale ha segnato un incremento dell’1,4%. Zurigo si conferma saldamente la regione più costosa dell’intera Confederazione, con un affitto netto medio mensile di 2’340 franchi, mentre l’Espace Mittelland rimane l’area più economica con 1’452 franchi mensili per gli inquilini.

Analizzando nel dettaglio i dati svizzeri, la situazione evidenzia una marcata eterogeneità tra i vari cantoni e le diverse zone geografiche. La zona del Lago di Lugano, pur restando la più cara del Ticino, mostra valori sensibilmente più bassi rispetto ai periodi precedenti. Roman Timm, CEO di newhome.ch AG, evidenzia come oggi le situazioni locali relative alla domanda e alla offerta siano nettamente più rilevanti ed eterogenee rispetto ai valori medi nazionali, richiedendo una maggiore attenzione alle singole specificità regionali per chiunque desideri comprendere le dinamiche del settore immobiliare attuale.

Dettagli operativi

Il mercato immobiliare ticinese si distingue in modo netto nel panorama svizzero non solo per la forte contrazione dei prezzi negli annunci, ma anche per la particolarità dei dati relativi agli immobili esistenti. Il canone d’affitto degli immobili esistenti in Ticino si attesta a 1’245 franchi, risultando il più basso tra tutte le sei regioni analizzate a livello nazionale e posizionandosi a un livello inferiore del 16% rispetto alla media complessiva svizzera. Parallelamente, l’affitto relativo agli immobili in offerta supera quello degli immobili già esistenti del 17%, evidenziando un divario significativo tra i contratti di locazione in essere e le nuove proposte pubblicate sui portali immobiliari.

Variazioni nei comuni e nelle tipologie abitative

I comuni ticinesi più costosi rimangono storicamente quelli situati nei dintorni del Lago di Lugano, sebbene i prezzi attuali siano sensibilmente più bassi rispetto al passato. Collina d’Oro guida la graduatoria cantonale con un valore medio di 2’400 franchi, seguito da Morcote con 2’300 franchi e da Paradiso con 1’900 franchi. All’estremità opposta della classifica, tra i comuni più economici del territorio ticinese, si segnalano Bodio con 990 franchi, Balerna con 1’020 franchi e Chiasso con 1’040 franchi mensili.

L’aumento dell’offerta immobiliare ha generato una discesa dei prezzi in quasi tutte le tipologie di comuni presenti in Ticino. Nei comuni periurbani i prezzi hanno registrato una flessione del 13,3%, a fronte di una crescita dell’offerta pari al 15,7%. Nei comuni rurali il calo dei prezzi si attesta all’8,6%, accompagnato da un incremento degli annunci del 25,8%. L’unica eccezione è rappresentata dai comuni ad alto reddito, dove i prezzi sono rimasti stabili grazie a una contrazione dell’offerta pari al 13,9%. Per quanto riguarda le tipologie abitative, le flessioni più consistenti colpiscono i monolocali con l’11,1% e gli appartamenti composti da 5 o più locali con il 10,6%. I trilocali, che rappresentano la tipologia più diffusa sul mercato, evidenziano una diminuzione del 7,5% a fronte di una crescita dell’offerta del 15,7% in questa specifica categoria. I monolocali, caratterizzati da un affitto mediano di 800 franchi, costituiscono la soluzione abitativa economicamente più accessibile.

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Punti chiave

Nonostante la diminuzione dei prezzi registrata negli ultimi mesi, il Canton Ticino continua a mostrare il tasso di appartamenti sfitti più elevato di tutta la Svizzera, attestandosi all’1,92%, una percentuale che risulta quasi doppia rispetto alla media nazionale fissata all’1,00%. Tuttavia, il dato attuale risulta in calo se confrontato con il picco toccato nel corso del 2021, rappresentando un segnale evidente del fatto che il progressivo ampliamento dell’offerta sta lentamente ma costantemente assorbendo la domanda presente sul territorio ticinese.

Dinamiche degli investimenti e prospettive del mercato

I dati emersi smentiscono alcune convinzioni diffuse tra gli operatori economici in merito alle strategie degli investitori. Il professor Peter Ilg, direttore dello Swiss Real Estate Institute, spiega come l’andamento registrato nella regione di Zurigo smentisca categoricamente l’idea che i proprietari e gli investitori preferiscano mantenere gli appartamenti sfitti piuttosto che ridurre i canoni di locazione. Negli ultimi tre periodi esaminati sono stati pubblicati un numero sempre maggiore di annunci immobiliari e, contestualmente, gli affitti sono diminuiti. Se gli investitori avessero accumulato gli appartamenti lasciandoli deliberatamente sfitti, il volume delle unità vuote sarebbe cresciuto ulteriormente.

Per chi lavora o si sposta in Ticino e valuta le opzioni abitative sul mercato locale, monitorare costantemente le variazioni dei canoni e l’evoluzione del tasso di sfitto rappresenta un passo fondamentale per valutare il proprio budget residenziale. Prima di compiere scelte legate al trasferimento o alla rinegoziazione della locazione, è utile esaminare con attenzione il proprio bilancio complessivo. Per un’analisi dettagliata delle proprie entrate nette e per calcolare l'impatto delle spese e delle trattenute fiscali, puoi consultare il calcolatore fiscale disponibile online.

Fonte: tio.ch